Korteriturg elab uute arenduste ootel

Ostjad kohanevad aegamisi tõusvate hindadega, kuid nõuavad järjest enam kõrgemat ehituskvaliteeti ja miljööväärtuslikku keskkonda. Pildil Kassisaba Villade Wismari elamu. Illustratsioon: Illustratsioon: Endover Kinnisvara

Tallinna uute korterite turg on liikumas taas defitsiidi suunas uute projektide turuletuleku tempo aeglustumise tõttu, kirjutab ERI Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder Postimehe kinnisvara ja ehituse erilehes.

Praegune aktiivsete korterite jääk (ligi 1200 korterit) hakkab meenutama 2010. aastat, kus periooditi langes Tallinnas aktiivsete (mis on turul pakkumises) uute korterite jääk alla tuhande korteri, tookord tingituna küll ka paljude projektide müügilt lahkumise pankrottide ja täitemenetluste tõttu, kuigi kogujääk oli üle 1800 korteri.

28-protsendiline hinnatõus

Tookordne olukord ei rahuldanud ostjaid aga sugugi, eelkõige kurdeti valiku puudumise üle. 2010 sügisel reageeris turg uute projektide turuletulekuga, tõsi küll, olemasolevate projektide järgmiste etappidega, mis viis sügiseks aktiivse jäägi taas tõusule.

Kas turg suudab ka praegu nii kiiresti reageerida, on omaette küsimus. Esiteks on turg ise veidi muutunud. Tehingute arv on võrreldes 2010. aastaga suurenenud peaaegu poole võrra (2012 II kvartalis 306 esmamüüki), samas on ka keskmine hind tõusnud ligi 28 protsenti. Tõsi küll, oma osa on siin ka kvaliteedi ja kesklinna tehingute osakaalu tõusul.

 Mida ostjad ostavad?

Äärelinnas on oluline koguhind ja planeering. Ostjad vaatavad juba praegu ette kommunaalkulude suurenemise võimaluse peale, mis omakorda sõltub põrandapinnast. Nii ostetakse äärelinnas hästi näiteks 50–60 m2 suurusi 2-toalisi kortereid, et neid ümber ehitada 3-toalisteks ja 35–40 m2 suuruseid 1-toalisi kortereid, et neid ümber ehitada 2-toalisteks.

Aktiivselt ostetakse ka 4-toalisi kortereid, eelkõige sellepärast, et neid pole vahepealsetel aastatel eriti arendatud.

Kesklinna kallimate uute korterite turul domineerivad välismaalastest ostjad, kohalik ostja vaatab rohkem keskmise hinnatasemega projekte, sh ka nn miljööväärtuslikke projekte, mis paljudele välismaalastele huvi ei paku. Kui välismaalased ostavad kortereid peamiselt pangalaenuta, siis kohalikud saab jagada kahte suuremasse rühma: noorem ostjaskond, kes kasutab pangalaenu ja vanemad inimesed, kes müüvad oma suurema korteri maha ning kolivad väiksemasse, lisafinantseeringut kasutamata.

Mõlema ostjaskonna hoiakutes on võrreldes nn buumiajaga mõningad muutused toimunud. Noorematel ostjatel on võrreldes varasemaga omafinantseering juba olemas ning vanemate vara lisatagatisena niipalju enam ei kasutata, pigem kasutatakse KredExi abi.

Mis siiski takistab uute arenduste pealetulekut? Eelkõige on siin põhjuseks ehitushinna tõus ja sellest tulenev väljamüügihinna ja ehitushinna väike vahe, eriti äärelinna piirkonnas. Kui arvestada uusarenduse korteri keskmiseks ehitushinnaks 1000 €/m2, siis kesklinna korteri praegune keskmine hind 1900 €/m2 on arendajale atraktiivne – seetõttu on kesklinna ka viimasel ajal enim arendatud.

Äärelinna väljamüügi tase 1300–1400 €/m2 pole seda teps mitte. Eriti puudutab see suuremamahulisi arendusprojekte, sest väikese korterite arvuga projekte on ikka turule tulnud, kuna need võimaldavad tihti privaatsuse (suurem krunt) ja planeeringute erilahenduste tõttu keskmisest kõrgemat hinda küsida.

Ostjad kohanevad turuga

Kuna seekordne ehitushinna muutus pole mõjutatud uusarenduste sektorist, vaid eurotoetustest infrastruktuuri arendusse ja saastekvoodi müügi suunatud investeeringutest, siis korteriarenduste tellimuste suurenemine või vähenemine ka ehitushinda praegu suurt ei muuda.

Positiivse külje pealt saab küll märkida, et kuna ehitushind on tõusnud eelkõige töötasude ja konstruktsioonimaterjalide (nt betoon) osas, siis siseviimistlusmaterjalide hind ei ole sellisena tõusnud ja võimaldab pakkuda üsna head siseviimistluse taset.

Kas lahenduseks oleks pakkumishindade kiire tõus?

Ilmselt mitte, pigem ootab turg aeglast hinnatõusu, kus ostjad kohanevad aegamisi tõusvate hindadega. Sest kuigi praegu uute korterite ostul hinda palju ei tingita (seda eriti ka ei võimaldata), on suur grupp ostjaid, kelle jaoks on pakkumishinnad juba praegu pea 10 000 – 15 000 eurot soovitust kõrgemad.

Olulist rolli hakkab seetõttu mängima tulevikus võimalike ostjate sissetulekute tase, mille kasv kindlasti uusarendust soosiks.