Kes kaitseb korteriomanikku korteriühistu eest?

Parkimiskohtade väljajagamine ja parkimise korraldamine on üks põhilisemaid konfliktikohti korteriühistu ja korteriomanike õiguste vahel. Foto: Mihkel Maripuu

Korteriühistuseaduse kohaselt pole korteriühistu ülesandeks arvestada oma tegevuses üksikute korteriomanike huvidega, vaid tegutseda üksnes korteriomanike (korteriühistu liikmete) ühiseid huve silmas pidades.

Ühised huvid on teatavasti väga lai mõiste. Pahatihti ei vaevutagi korteriühistutes selle piire ja korteriühistu volituste seoseid omavahel analüüsima, ning probleemid «lahendatakse» korteriühistu üldkoosolekul põhimõttel «enamuse otsus = ühine huvi».

Tegelikkuses olukord siiski nii pole – ka õiguslikult on võimalik tõmmata selge piir korteriühistu õiguste ehk ühiste huvide ja korteriomanike õiguste vahele.

Keeruline seadusandlus

Sagedasemad juhtumid, kus korteriühistud korteriomanike õigustest teerullina üle sõidavad, on seotud korteriomanike kaasomandis olevatel kinnistutel asuvate parkimiskohtade väljajagamisega, üldkasutatavate pindade väljaüürimisega, korterelamu olulise ümber-, peale- või juurdeehitamisega ning tasu kogumisega suuremahuliste, kortermaja muutvate tööde eest, millega korteriomanik ei ole nõustunud.

See, et korteriomandiseadus niisuguse tegevuse ilma korteriomaniku nõusolekuta keelab, on loomulik, kuid kahjuks ei pööra sellele tähelepanu mitte üksi suur osa korteriühistutest, vaid pahatihti ka kohaliku omavalitsuse ja riigiorganid, kes toetavad korteriühistute ebaseaduslikku tegevust rahaliselt, väljastades ehituslube või siis 13. augustil 2011 ajalehes Postimees kirjeldatud näite puhul ka munitsipaalpolitsei kaudu oma õiguste eest seisvate korteriomanike suhtes väärteomenetlust algatades.

Peamise põhjusena, miks korteriühistud üksiku korteriomaniku õigusi pahatihti ignoreerivad, tuleb kindlasti nimetada seda, et ei olda kursis korteriomandite valitsemist reguleerivate õigusaktidega.

Samuti on põhjust visata kivi ka seadusandja kapsaaeda, kelle loodud korteriomandi valitsemise regulatsioonide süsteemi ülesehitus on sedavõrd keeruline (korteriomandi valitsemine toimub kuue seaduse koosmõjus), et korteriühistu juhtorganitele on selle valguses kõikide seadusenüansside mittetundmist raske ette heita.

Vaatame seadused üle

Piir, kus lõpeb korteriühistu otsustusmaa ning algavad korteriomanike õigused, mida ei tohi demokraatliku otsustusprotsessiga piirata, läheb kortermaja võlaõiguslike ja asjaõiguslike omadustega küsimuste vahelt.

Vastates artikli pealkirjas toodud küsimusele, on ilmselge, et enda õigusi peavad eelkõige kaitsma korteriomanikud ise. Arvestades samas, et korteriomanike õiguste rikkumine pole Eestis enam ammu üksikjuhtum, vaid pigem reegel, oleks kindlasti asjakohane, et justiitsministeerium vaataks kriitilise pilguga üle ka õigusaktid, mille ülesanne on luua õigusraamistik, kus tunneksid end ühtmoodi kindlalt nii korteriühistud kui ka korteriomanikud üksikult.

Andry Krass on on kaitsnud õigusteaduse magistrikraadi teemal «Korteriomandi valitsemise regulatsioon korteriomandiseaduses».

KELLEL MILLISED ÕIGUSED?

Korteriühistu pädevuses on üksnes olemasoleva kortermaja valitsemisega tegelemine, mille hulka kuuluvad näiteks sellised küsimused:

• korteriomandi kasutamiseks vajalike teenuste ostmine;
• korteriomandi säilitamine, remont;
• korteriomandi ohutuse tagamine;
• sihtotstarbeliste maksete kogumine, mis on vajalik kortermaja säilitamiseks.

Korteriomanikel on ainuotsustusõigus selliste küsimuste üle, millega muudetakse kaasomandis oleva kinnistu (sh kortermaja) kasutuskorda või muudetakse sellel asuvaid ehitisi. Juhul kui kõik korteriomanikud pole kavandatavate muudatustega nõus, siis muudatusi teha ei tohi.
Näiteks on korteriomanikel ainuotsustusõigus järgmistes küsimustes:

• kortermaja ümber- (ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide, välisilme muutmine jne) ja juurdeehitamine;
• kortermaja üldkasutatavate ruumide väljaüürimine ja nende sihtotstarbe muutmine;
• kinnistul asuvate rajatiste (näiteks parklad) kasutuskorra muutmine;
• kortermaja tavapärastest majandamiskuludest suuremate maksete kogumine.

Allikas: Andry Krass, Eesti Kinnisvarahalduse OÜ