Buumiaegsed kinnisvarahinnad võivad naasta seitsme aasta pärast

Foto: Repro

Soome 1990. aastate majanduskriisist taastumise kogemus näitas, et kinnisvarahindade tõusuks buumiaegsele tasemele kulus rohkem kui seitse aastat. Samasugust tulevikku ennustatakse ka Eestile.

Kinnisvaraprognoosid on nagu ennustamine kohvipaksult: keegi ei tea täpselt, mida tulevik toob. Kui aga võtta appi naaberriigi Soome kogemus, ootab Eestit ees aeglane ja vaevaline taastumine.

«Kindlasti ei saa uue tõusu alguse puhul rääkida samasugusest võimsast ja valimatust kasvust, mis toimus aastatel 2004–2006,» kinnitas 1Partner Kinnisvara juht Martin Vahter.

Tema sõnul pidurdab kiiret kasvu inimeste ebakindlus kinnisvara ostul, mis omakorda tuleneb võimaliku töökaotuse kartusest.

Erinevad arvamused

Üldine arvamus on, et Eesti kinnisvaraturg käitub sarnaselt Soome omaga pärast 1990.–1993. aastate langust või lama, nagu põhjanaabrid ise seda karmi aega kutsuvad.

Postimees võttis vaatluse alla kaks statistilist näitajat. Esimene neist on Soome vanemates majades asuvate korterite ruutmeetri hind kümne aasta jooksul alates kriisi algusest. Teine on kinnisvarafirma Pindi hinnaindeksi aluseks olev korterite keskmine ruutmeetri hind Eestis enne kriisi algust kuni 2009. aasta lõpuni.

Andmete põhjal joonistatud graafik annab päris hea ülevaate, mis kahe riigi kinnisvaraturgudel kriisi ajal juhtus. Nagu näha, on langustrend üsna sarnane. Soome tabel räägib aga ka sellest, kuidas kinnisvarahinnad pärast põhja jõudmist tõusma hakkasid ning taas peaaegu kriisieelsele tasemele jõudsid.

«Analüüsides Soome kinnisvaraturu tsüklit 1990. aastate alguses, on näha, et pärast kolmeaastast langust jõudsid Soome hinnad seitsme aastaga samale tasemele mis buumi tipus ehk kogu tsükkel kestis kümme aastat,» rääkis Uus Maa kinnisvarabüroo juht Mika Sucksdorff.

Sama leidis ka Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman. «Naaberriikide kogemustele tuginedes võiks selleks minna veel vähemalt kuus-seitse aastat ehk vähemalt kümme aastat languse algusest,» vastas ta küsimusele, kui palju aega kulub hindade buumiaegsele tasemele tõusmiseks.

Samas lähevad arvamused mõneti ka lahku. Sucksdorff pakub, et Eesti väiksuse tõttu võib siinne kinnisvarahindade tõus olla kiiremgi kui Soomes. «Eestis käivad muutused tavaliselt kiiremini. Seega ennustan, et samale tasemel jõutakse viie aastaga, kui teist majanduslangust ei tule,» nentis ta.

Soomani sõnul võib aga taastumine tulla hoopiski pikem, kuna langus Eesti kinnisvaraturul oli väga järsk. «Sisuliselt on ju küsimus selles, kui kiirelt tõusevad 50 protsendi võrra langenud hinnad uuesti kahekordseks,» nentis ta.

Ober-Hausi juht Tarmo Kase arvab seevastu, et hinnad ei pruugi kunagi tõusta buumiaegsele tasemele. «Vähemalt kindlasti mitte lähema viie aasta jooksul,» lisas ta siiski.

Surve hinnatõusuks on Kase sõnul samas olemas. «Arendajatele avaldab survet jätkuvalt tõusev ehitushind. Sellest tulenevalt on nad sunnitud tõstma oma müügihindasid, mis aga ei tähenda, et need realiseeruksid soovitud hinnataseme juures,» rääkis ta.

Kui igal aastal tõuseksid hinnad jooksvalt tasemelt kümne protsendi võrra, võtaks hindade kahekordistumine aega 7,5 aastat. Näiteks kui buumiajal ostetud miljonikroonise korteri väärtus kahanes kriisiga poole võrra, 500 000 kroonile, siis 2017. aasta lõpuks võiks selle hind teoreetiliselt stabiilse kümneprotsendilise aastase kasvu juures olla 974 358 krooni.

Euro tulek mõjutab

Mõistagi tuleb siin arvesse võtta, et kui pidevalt eluasemelaenu tagasi maksta, saabub hetk, mil kinnisvara väärtus on kasvanud laenujäägiga sarnaseks, juba varem.

Sucksdorffi sõnul räägib hinnatõusu kasuks ka eurole üleminek, kuna ajalugu on näidanud, et sellega kaasneb teatav hinnatõus. Sucksdorff jääb oma arvamuses siiski üksi.

Soomani sõnul on euro osatähtsus kinnisvaraturu kasvule selgelt ülepaisutatud. «Lühiajaliselt mõjub see turule pigem demoraliseerivalt, sest ulatuslik ning osaliselt ka põhjendamatu üleüldine hinnatõus paneb tarbija rahakotile korraliku põntsu,» põhjendas ta.