Ärikinnisvara omanike peavalu: mida teha, et jätkuks üürnikke?
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Lisanduvad uued ärihooned ja kaubanduskeskused panevad nii mõnegi äripindade omaniku nuputama, kuidas hoida oma üürnikke lahkumast. Nõu jagab ärikinnisvara haldava ja arendava ettevõtte BPT juhatuse esimees Indrek Hääl.
Ehkki ka praegu võib Hääle sõnul märgata ärikinnisvara omanike seas suhtumist üürnikesse, et «mina olen omanik ja teie peate tegema nii nagu mina ütlen», usub ta, et selline suhtumine on uute äripindade lisandudes järjest enam möödanik. «Üürniku ja tema külalise rahulolu on see, mis peab kannustama ärikinnisvara omanikku tegutsema. Kui vaja, siis ka radikaalselt,» leiab ta.
Hääle hinnangul vajavad ärikinnisvara omanikud järjest rohkem enda kõrvale professionaalseid haldajaid, kelle ühise jõupingutuse tulemusena üürnikke hoida ja võita. «Toetudes vaid oma majas lambipirne vahetavale majahaldajale, võib lahing üürnike pärast olla juba eos kaotatud,» märgib Hääl.
Hääle kogemuse põhjal on sageli kõige enam varjatud potentsiaali hoonetel, mis on omaniku palgal oleva ühe töötajaga hallatud ning seda eelkõige kogemuste ja pädevuse nappuse tõttu. «Professionaalne haldaja, kes tegeleb iga päev sadade üürnike ning kümnete ärihoonetega, suudab maksimeerida kõikide osapoolte heaolu tunduvalt kiiremini, kergema vaevaga ja parema lõpptulemusega,» kinnitab mees.
Kitsaskohtade väljaselgitamiseks soovitab Hääl teha ärihoone üürnike seas rahuloluküsitluse. Seejärel analüüsida edasisi käike ning vajaduse korral konsulteerida professionaalse haldusettevõttega, et siis juba koos uus tegevuskava paika panna.
Kõik algab kontseptsioonist
Ühtki hoonet ei muuda üürniku jaoks atraktiivseks ainult madal ruutmeetrihind, asukoht, õigel ajal esitatud arve või läikima löödud põrandad, ütleb oma enam kui 15 aasta pikkuse kinnisvara haldus- ja investeerimiskogemuse põhjal Indrek Hääl.
Selleks et firmad tahaksid oma töökeskkonda just sellesse ärihoonesse tuua, on tema sõnul vaja alustada algusest ehk paika panna hoone kontseptsioon: kelle jaoks ollakse turul, milline on hoone kasutusotstarve, mida hoonelt oodatakse lühiajaliselt ja pikaajaliselt.
Lisaks on ärihoones, nagu igas tavalises ettevõtteski, oluline, kuidas vähendada jooksvaid kulusid ning suurendada väljaüüritavat pinda ja rahavooge. Selle kõrval on aga tähtsaim tagada üürnikega läbipaistev ja järjepidev suhtlus ning igakülgne tugi.
Professionaalne haldaja keskendub kõikidele nendele aspektidele süstemaatilise ja fookustatud lähenemisega ning tulemused on üldjuhul märgatavad väga kiiresti kõikidele osapooltele.
«Olles BPT haldusesse üle võtnud erinevaid ärihooneid üle Baltikumi ning ka Poolas ja Venemaal, võib öelda, et ärikinnisvara käekäik sõltub kõige enam sellest, kui selge on hoone kontseptsioon,» selgitab Hääl. Ehk siis – kas see toetab olemasolevaid üürnikke ja loob võimaluse uute sobivate üürnike leidmiseks või mitte.
Iga toode turul peab olema kellelegi suunatud, kinnitab Hääl. «Sama on ka ärihoonetega. Isetekkeline üürnikebaas on haldajale ja omanikule mugav, kuid ei pruugi olla parim lahendus teistele üürnikele ja hoone omanikele.»
Haldaja kui suhtehoidja
Ta toob näitena Tallinna kesklinnas kontseptsioonimuutuse läbi teinud Hobujaama ärikeskuses asuva endise Nordea panga peahoone, mis pärast suurüürniku lahkumist jäi sisuliselt tühjaks. «Oleksime võinud olemasoleva pinna soovijate vahel ära jagada. Asukoht meelitas paljusid. Kuid see poleks võimaldanud hoone potentsiaali parimal moel kasutada. Seetõttu otsustasime, et rendime hoone välja korruste kaupa. Suurendasime oluliselt väljarenditavat pinda, kuna kaotasime ära hoones eelnevalt olnud erinevate üürnike vahelised koridorid,» märgib ta.
Samasugust radikaalset lähenemist on kasutanud Viru Keskus, kelle praegusest kontseptsiooniuuendusest võidab nii üürnik, keskuse külastaja kui ka hoone omanik.
Kui kontseptsioon paigas, on üürniku jäämiseks vajalik usalduslike suhete loomine ja hoidmine. Üürnike usalduse võitmiseks ja maksejõuliste üürnike saamiseks tuleb omanikel muuta oma hoone võimalikult läbipaistvaks.
Läbipaistvuse all peab Hääl silmas korrastatud haldustegevust, mis annab selge ülevaate, millal, kes ja mida hoone heaperemehelikuks haldamiseks teeb. Samuti peab kuluarvestus olema korrektne, aus ja läbipaistev. Tema sõnul on need tingimused eriti olulised rahvusvaheliste ettevõtete jaoks.
«Nemad võivad loobuda pinna rentimisest, kui hoone esindaja on neile tundmatu või ei mõju usaldusväärsena. Haldaja roll siinkohal ongi esindada hoone omanikku, luues võimalikult usaldusväärse kuvandi,» ütleb Hääl.
Koristusteenused ja raamatupidamine on elementaarsed, kuid mitte sugugi tähtsamad kui suhtlemine üürnikega. See võibki olla kui kirss tordil, mis tagab üürniku rahulolu, ütleb Indrek Hääl.
Hea suhtlus muudab ka üürnikud lojaalsemaks. «Rahulolu tekib sellest, kui üürnik suhtleb professionaaliga, kes teab, mida teeb ja oskab seda ka teha. Muidu lahkutaksegi esimesel võimalusel,» kinnitab Hääl.
«Ka kriisi ajal lahkusid just need, kes ei tahtnud kuskil hoones olla või ei jõutud rendileandjaga kokkuleppele. Samas on inimestega rääkides võimalik leida lahendusi ka rasketel aegadel.»
Asukohast üksi ei piisa
Probleemid üürnikega võivad ka hea asukohaga uues hoones alata sellest, kui hoone omanik mõtleb ainult sellele, kuidas maksimeerida oma kasumit, unustades ära üürnike vajadused.
Venima kippuvad lubadused üürnikele ja tegemata jäetud investeeringud on üks selle väljendus. «Haldaja, kes tegutseb vaid majahoidjana, jääb sellisel juhul hätta, sest temal puudub suur pilt hoonest ja üürnikest.
Professionaalne haldaja suudab aga teha mõlemat – suurendada omaniku tulusid selliselt, et üürnike huvid ei kannataks. Sel juhul võidavad muutusest mõlemad,» rõhutab ta.