Kuidas saada kinnisvara hindamisakt kõrgemale hinnale?

Nii seest kui väljast hoolitsetud ja hästi hoitud maja saab ka hindamisaktis kõrgema hinna. Vahel tasub seetõttu tähelepanu pöörata ka välistele detailidele, nagu näiteks ummistunud vihmaveetorude puhastamine, et need mustuse ja raskuse all kõveraks ei vajuks ja nii maja välisilmet ei rikuks. Foto: Scanpix/CORBIS

Oma kinnisvara tuleb esitleda parimal võimalikul viisil ning arvestada tuleks ka sellega, et iga väikseimgi detail on hinna kujunemisel määrava tähtsusega, soovitab LVM Kinnisvara ja Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse liige Ingmar Saksing Postimehe erilehes Kinnisvara ja Ehitus.

Kui varasematel perioodidel oli hindamisakti tellimine kinnisvara ostmise või laenu võtmisega seotud formaalsus, siis viimased aastad on toonud kinnisvara hindamise tagasi kinnisvaratehingute keskmesse. Ostmise ja ehitamise eesmärgil võetavate laenude kõrval vajavad uut eksperthinnangut ka kinnisvara müüjad, kes on varasema ostu puhul kasutanud lisatagatisi.

Kogu vajaduse juures on aga kriitilise tähtsusega hindamise käigus saadav tulemus, kuna praegused kinnisvarahinnad on märgatavalt madalamal tasemel mõne aasta taguste hindadega võrreldes.

Selleks, et saadav tulemus oleks maksimaalne ja eksperthinnang väljastataks kõrgeimale hinnale, tuleks järgida alljärgnevaid nõuandeid.

1. Seadusta ehitised – tihti tuleb väljastada tingimuslik eksperthinnang põhjusel, et kinnistul asuvad hooned on ehitatud ilma loata või need ei vasta projektile. Kuigi väljastatav dokument võib olla tingimuslik, ei sobi see laenuandjale.

Seetõttu on mõistlik veel enne hindaja kutsumist kinnistul paiknevad ehitised seadustada. Kontrollida tuleks seejuures ehitiste tegeliku seisu ja projekti omavahelist vastavust, täitedokumentatsiooni olemasolu ning vajadusel korraldada nende viimine vastavusse praeguste nõuetega.

Ehitiste seadustamise tulemusel peaks omanik saama ehitistele kasutusloa. Kasutusloa olemasolu tagab hinnangu andmisel kõrgema tulemuse, kui saadaks täpselt samale kinnisvarale kasutusloa puudumisel.

2. Sõlmi kokkulepped tehnovõrkude- ja juurdepääsuservituutide osas – enamikul linnas paiknevatel kinnistutel ja korteriomanditel on juurdepääsude ja tehnovõrkudega seonduvad kokkulepped sõlmitud ning kinnistusraamatusse kantud, kuid maakonnas, uuselamurajoonides ja uuselamute asumites on see pahatihti jäetud tegemata.

Nii võibki selguda, et laitmatus korras uuselamu väärtus on märgatavalt väiksem, kuna õigusliku aluseta on rajatud veetorustikku üle naaberkinnistute ning pahatahtliku naabri käitumise korral on ainus arvestatav alternatiiv oma salvkaevu rajamine.

Sõlmitud kokkulepped tehnovõrkude ja juurdepääsuservituutide osas suurendavad vara väärtust 20...90%!

3. Sõlmi kasutuskord – kõige keerulisemas olukorras hindamiste puhul on kinnistute kaas­omanikud, kes ei ole kinnistute ja sellel paiknevate hoonete kasutamist notariaalse kokkuleppega reguleerinud, sest ainult selline kokkulepe tagab kinnistusraamatusse kantuna kokkulepitu kehtimise ka järgnevatele omanikele.

Juhtudel, kus puudub kasutuskord, on hindajal võimatu määrata, millist konkreetset osa kinnistust ta hindab, kuivõrd kaasomanikule kuulub kaasomandiosa suurune mõtteline osa nii kinnistust kui ka sellel paiknevast elamust või korteris asuvatest ruumidest.

Kinnistu kasutamise korra kokkuleppimine, selle notariaalne tõestamine ning kandmine kinnistusraamatusse loob kaasomandis oleva kinnistu puhul eelduse, et seda üldse eluasemelaenu tagatisena kasutada.

4. Juhi tähelepanu viimastele parendustele – hindaja koostab eksperthinnangu talle kättesaadava ja esitatud informatsiooni alusel. Kinnisvara hindaja hangib esmase info registritest, teisalt ülevaadet kõikidest parendustest, nende ulatustest ja kasutatud materjalidest ning kvaliteedist ta neist ei saa. Seetõttu on kasulik valmistada ette materjal (fotod, joonised, plaanid), mis seondub viimaste tehtud töödega. Vähem oluline pole ka erinevate seadmetega seonduv informatsioon. Nii näiteks on tuntud firma maasoojuspump kindlasti vara väärtust tõstev tegur.

5. Korralda suurpuhastus – veel enne, kui kutsuda ekspert oma kinnisvaraga tutvuma, viska ära vanad ajalehed ja ajakirjad ning pane riiulitele ja laudadele kogunenud dekoratiivasjad sahtlitesse või kappidesse.

Paiguta üleliigne mööbel, hooajal mittevajalik riietus või üleliigsed jalanõud panipaika. Ära unusta koristada ka abiruume (garaaži, kuuri või kõrvalhoonet). Suurpuhastus tagab juurdepääsu kõikidele ehitistes paiknevatele ruumidele ja võimaldab anda objektiivse hinnangu nende seisundile, mis omakorda tagab parima hindamistulemuse.