Kuidas kujuneb kinnisvara keskmine hind?

Keskmine hind on arvutuslik näitaja, selle 10 protsendise languse korral ei tähenda, et kogu kinnisvara selle võrra automaatselt soodsamaks läheb. Foto: Scanpix/CORBIS

Statistika on hulk kogutud andmeid, mis on süstematiseeritud kindla meetodi alusel ja piiratud hulga väärtuste põhjal, seetõttu on tulemusi võimalik tõlgendada väga erinevalt, seda ka kinnisvarastatistikas. Kuidas täpselt, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi.

Kuigi kinnisvarastatistikaski on esitletavad numbrid kujunenud kindlate põhimõtete alusel, saab neist välja lugeda väga erinevaid tulemusi, mis toob mõnikord kaasa segadust ja pettumusi. Kuidas need numbrid siiski tekivad ja miks need on kuude lõikes kohati nii erinevad ning sageli segadust ja väärarusaamu tekitavad?

Kuna kinnisvarasektorist on aktuaalsem korteriturg ja pakkumishinna määramisel on tihti aluseks statistika, võtkem selgituste näitlikustamiseks ette ruutmeetrihindade kujunemise ja tulemuste (võimaliku) tõlgendamise loogika. Allpool on esitatud mõned statistikat kujundavad enam levinud situatsioonid.

Hinnatõus ei kehti kõigile

Iga mediaan- ehk keskmine ruutmeetrihind hõlmab mingil ajaperioodil, näiteks igal kuul toimunud korterite ostu-müügitehinguid. Nende korterite hulka satub nii vanu kui uusi, nii halvas kui ka heas seisukorras ja renoveeritud objekte.

Kui tehtud tehingute hulka satub rohkem heas seisukorras või päris uusi kortereid, on keskmine hind kõrgem. Kui aga remontivajavaid kortereid on ühes kuus müüdud koguhulgas enam, on keskmine hind madalam.

Juhul kui kaks tüüpkorterit on ühesuurused, sarnases seisukorras ja samas linnaosas, võivad nende hinnad ikkagi erineda, sest ühel on näiteks maja korralikumalt remonditud või asukoht parem. Ka küttekulud ja parkimisvõimalused on aina olulisemad hinnamõjutajad.

Seega, kui ühe kuuga tõuseb hind kuskil linnaosas või asulas näiteks kümme protsenti, võib see tähendada, et võrreldes möödunud kuuga müüdi piirkonnas hulk kallimaid kortereid, mis tekitasid just sellise tõusu. See ei tähenda aga seda, et kõik korterid muutusid kohe 10% kallimaks.

Muidugi ei tohi välistada loomulikku hinnatõusu või -langust, mis on seotud üleüldise majandusliku ja sotsiaalse olukorraga.

Kui hinnad pikema aja jooksul langevad, on loomulik, et parema müügi eeldusel tasub ka oma korteri pakkumishinda langetada, sest languse põhjustab näiteks majanduskeskkond või pole piirkonnas enam uusi kortereid rajatud ja ka vanemad elamispinnad pole nii populaarsed.

Kui aga hinnad jätkavad kuust kuusse tõusu, tasub uurida, mis on selle põhjuseks. Kui see on loomulik pikemaajaline kasv ja turg võtab väikese hinnakergituse omaks, ongi tegu kinnisvarahindade loomuliku tõusuga. Kui aga tõusu taga on vaid asjaolu, et piirkonda on ehitatud hulk kalleid kortereid, tasuks oma hinnaootustes veidi ettevaatlikum olla.

Aastane tõus 70 protsenti

Vaiksemaid kinnisvaraturge – milleks on enamasti väikelinnad – analüüsides näeme tihti olukordi, kus aastataguse perioodiga võrreldes on korterite keskmine ruutmeetrihind kerkinud või langenud isegi kuni 70%.

Sellise info esitamine turuülevaadetes nõuab täiendavaid selgitusi, sest niisuguse protsendi taga on alati mõni või ka mitu erilist tehingut, mis sattusid emmasse-kummasse kahest võrreldavast perioodist.

Enamasti on sellised anomaaliad võimalikud kohtades, kus toimub kuus näiteks 7–20 tehingut. Mida vähem on tehinguid, seda enam saab mõni erandlik müük kogupilti ja keskmist hinda mõjutada.

Mis on plokktehing?

Juba aastaid on meie kinnisvaraturu lahutamatuks osaks olnud plokktehingud – nii omavahel seotud kui ka teineteisele võõraste osapoolte vahel, näiteks vahetavad ühes majas asuvad korterid ühekorraga omanikku. Tehing toimub sellisel juhul kas ühele omanikule kuuluvate firmade vahel või müüakse kogu kupatus ühelt arendajalt teisele.

Kuna selliste tehingute puhul vahetab omanikku tavalisest suurem hulk kortereid, mõjutab see mõne väiksema haldusüksuse statistikat oluliselt. Näiteks müüdi juulis Kadriorus ühelt arendajalt teisele majatäis remonti vajavaid korterteid, mille tulemusel kukkus korterite ruutmeetri keskmine mediaanhind asumis ühe kuuga 58,6%. Kuna aga järgmine kuu möödub juba tavapäraselt, näeme jälle ülisuurt tõusu.

Ära võib mainida veel ühe aeg-ajalt turgu mõjutava olukorra, mis on iseloomulik just uusarendustele. Tegu pole plokktehinguga, vaid olukorraga, kus suur hulk mingi ajaperioodi jooksul broneeritud uusi kortereid vormistatakse kõik ühe või paari päeva jooksul.

Ole kaalutlev

Kinnisvaramüük on tõsine asi, paljude jaoks ilmselt elu suurim finantstehing, mistõttu tasub sellesse suhtuda tõsiselt – mida põhjalikum eeltöö, seda parem tulemus.

Hinnakujundus on keeruline protsess, mistõttu tasub infoallikaid kasutades olla kaalutlev ja valiv. Kursis tasub end hoida ka kinnisvaraturul toimuvaga, lugeda ning vajadusel konsulteerida spetsialistidega. Ja mis peamine – kaine talupojamõistus tuleb alati kasuks.