Uusi arendusi napib

Kuigi kinnisvaratehingute rahaline maht oli tänavu esimesel poolaastal väiksem kui varasema kolme aasta samal perioodil, tundub siiski, et raha ja julgus on kinnisvaraturule tagasi tulnud. Foto: Elmo Riig / montaaž

Domus Kinnisvara analüüsid näitavad, et uusi korterelamuid on pakkumises vähem kui võiks, sest vastav nõudlus on olemas, kirjutas Domus Kinnisvara kutseline hindaja Kristjan Gross ettevõtte blogis.

Üks põhjus, millele ebapiisava pakkumise puhul viidatakse, on kõrge ehitushind, mille tõttu ei tasu arendajatel uusi projekte ette võtta. Kuid kas see on ikka nii? Ja kui on, siis miks?

Üks võimalus, kuidas kõrvaltvaatajana ehitushindasid analüüsida, on võrrelda ehitushinnaindeksi ja Tallinna korteriomandi keskmise hinna muutusi. Statistikaameti kodulehel on toodud ehitushinnaindeksi mõiste – see on indeks, mis väljendab baasaastale iseloomuliku ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel.

Seega saame indeksi abil teada, et kui palju on aastases võrdluses ehitusega seotud hinnad kasvanud. Samale allikale viidates selgub, et 2012.a teise kvartali ehitushinnaindeks oli 4,6 protsenti kõrgem kui 2011.aasta II kvartalis. Kinnisvaraturg on samuti aastaga muutunud. Kasvanud on nii tehingute arv kui keskmine hind.

Keskmise hinna kasvu taga on peamiselt tehingute struktuur, st et kui rohkem tehinguid tehakse kallima varaga, siis keskmine (sh mediaanhind) hind kasvab. Kuid mitte ainult – ka keskmised samaväärsete korterite ühikuhinnad järelturul on kasvanud.

Tänavu esimesel poolaastal on meie andmetel teostatud Tallinnas umbes 430 uue korteri ostu-müügi tehingut (keskmiselt 86 tehingut ühes kuus). See moodustab kõikidest korterite tehingutest ca 16 protsenti. 2011. aastal oli arendusprojekti korterite tehinguid 60-70 kuus. Seega on uute elamispindade tehinguid tehtud rohkem, mis omakorda on mõjutanud keskmist hinda.

Maa-ameti tehingute statistika järgi oli 2012. aasta teise kvartali korteriomandite keskmine tehinguhind 7 protsenti kõrgem kui aasta tagasi. Seega oleks justkui korterite müügihinnad kasvanud rohkem kui ehituse hind, mis peaks arendajatele-ehitajatele olema üsna atraktiivne olukord. Sellele vaatamata räägitakse täna pakkumise vähenemisest ning uute korterite defitsiidist. Miks siiski ei ehitata?

Ehitushinnaindeksi suurimad komponendid olid ehitusmasinad (hinnakasv 7,2 protsenti) ja tööjõud (hinnakasv 5,8 protsenti). Ehitusmaterjalide hinnad kasvasid aastaga 4 protsenti. Ehituse liikidest kasvasid enim tööstushooneindeks 5,2 protsenti ja ametihooneindeks 4,5 protsenti. Kui mõelda tänastele ehitusobjektidele, siis paratamatult jääb silma riiklikud tellimused: teed, sillad ja riigihoonete soojustamine jms.

Suurimad projektid, mille sarnaseid pole Eestis ammu ehitatud (nt Tartu mnt Ülemiste rist ja Tallinn-Tartu mnt), kasutavad palju tööjõudu ja suurt masinaparki. Neist ehitistest mööda sõites jääb paratamatult silma tohutu arsenal – kopad, kraanad, tellingud jne. Lisaks Riigi Kinnisvara AS renoveerinud on üle Eesti ca 200 ehitist, samuti ehitatud uusi.

Eeltoodud suhteliselt suurele riiklikule ehitusmahule lisandub veel tõsiasi, et kujundlikult «pool Eestit» ehitab Soomes. Kuigi tõenäoliselt on kõigil objektidel Eestis tänasel ajal tunda ehitusmeestest puudus, on nii riiklikud suurprojektid kui ka Soome ehitusturg olnud rahvale suureks abiks majanduskriisi üleelamisel. Samas on need mõlemad faktorid paratamatult ka ehitushinna indeksi peamised kergitajad.

Nii jääbki erasektori projektidele vähem ressurssi ning hinnaläbirääkimised kinnisvaraarendajate ning ehitajate vahel on suhteliselt pingelised. Remargina võib siin välja tuua, et Eesti suurimad kinnisvaraarendajad on ehitusettevõtted ning üksnes kinnisvaraarendusele keskendunud firmad piirduvad väiksemate projektidega.

Kui siia veel lisada, et pangad on täna elamuarenduste suhtes jätkuvalt pigem tõrjuvad, mistõttu vaadatakse läbi suhteliselt väheste arenduste laenutaotluseid.

Finantsvõimendust kasutamata suudavad projekte ette võtta väga üksikud firmad, need on küllaltki väikesed projektid ning kõrge omafinantseeringu määr tingib väga kõrge kasumitaotluse. See koos ehitushinna kasvuga tekitab olukorra, kus uute projektide väljamüügihind on kõrgem kui varasematel ning laveerib küllaltki ostuhuviliste klientide taluvuse piiril.