Mis saab, kui hoonel pole ehitus- või kasutusluba?

Ebaseaduslik elamu Jõelähtme vallas Iru külas. Kuna ehitisregistrist ei õnnestunud ehitusluba tuvastada, asus Jõelähtme vald hoone seaduslikkust kontrollima hoone omanikult saadud dokumentide alusel. Omanik esitas vallale naabri ehitusloa, ning kuna mõlema krundi moodustamise aluseks oli üks detailplaneering, tuvastas vald hoone ebaseaduslikkuse alles põhjalikuma kontrolli tulemusel. Foto: Riigikontroll

Hedman Partners Advokaadibüroo advokaat Liisa Linna analüüsib, milliseid sanktsioone võib omanikule kaasa tuua ehitusloata ja kasutusloata hoone.

Ehitusloata hooned

Ehitistega, mis on ehitatud ilma nõutava ehitusloata, peavad tegelema eelkõige kohalikud omavalitsused. Omavolilisele ehitamisele tuleks piir panna juba eos, mitte aga siis, kui hoone on püsti ning huve kaaludes jääb peale ehitaja huvi, kes on sellesse objekti teinud suuri investeeringuid. Kohaliku omavalitsuse ülesandeks on ebaseaduslikele ehitistele võimalikult kiire lahendus leida. Ehitaja või ehitise omanikule seadus iseenesest mingit tähtaega ehitise seadustamiseks ette ei näe, sest tegemist on ebaseadusliku stsenaariumiga, mida ei oleks tohtinud üldse juhtuda.

Ehitusluba peab olema ka muudeks ehitustöödeks kui ainult hoone algne püstitamine. Seega, peaks iga hoonestatud kinnistu ostja alati huvi tundma projektdokumentatsiooni vastu, millega oleks soovitav kindluse mõttes tutvuda kohaliku omavalitsuse arhiivis. Kui olemasolev hoone erineb projektil olevast, võib ostja olla kindel, et selle seadustamine jääb tema õlule ning lisab tehingust saadule nii aja-, raha- kui närvikulu.

Omavolilise ehitamise eest saab ehitajat karistada rahatrahviga kuni 300 trahviühikut ning kui selle on toime pannud juriidiline isik, siis rahatrahviga kuni 32 000 eurot.

Isegi juhul, kui uus omanik ei ole vastutav omavolilise ehitamise eest või see on toimunud nii ammu, et sellekohane süütegu on aegunud, võib kohalik omavalitsus nõuda õigusliku aluseta ehitatud ehitise vastavusse viimist nii ehitusnormide, planeeringute kui ka muude nõuetega. Säilib ka risk, et nõutakse selle ehitise lammutamist, kui selleks on kaalukad põhjused.

Ehitusjärelevalvet teostaval ametnikul on õigus teha vastavaid ettekirjutusi ning rakendada vajadusel nende täitmiseks sunnivahendit - sunniraha ülempiir 1300 EUR füüsilisele isikule/ 6400 EUR juriidilisele isikule või kohaldada asendustäitmist.

Kasutusloata hooned

Kasutusluba taotletakse ja väljastatakse valminud ehitisele. Kehtiv seadus ei sätesta tähtaegu, mille jooksul ehitustegevus peab olema lõpule viidud. Ehitamise ajal ei tohiks aga ehitist kasutama hakata.

Ehitiste kasutamiseks, mis on valmis ehitatud õiguslikul alusel enne 22. juulit 1995 – mil hakkas kehtima vana planeerimis- ja ehitusseadus (PES) ei pea olema kasutusluba. Neid võib kasutada kehtiva ehitusseaduse § 72 lg 2 kohaselt vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele.

EhS § 72 lg 3 kohaselt võib sellise ehitise omanik küll taotleda kasutusluba, esitades selleks taotluse ja mõõdistusprojekti ning tasudes riigilõivu, kuid kohalik omavalitsus ei pea kontrollima sel juhul ehitise vastavust ettenähtud nõuetele ning kasutusloa taotlemine ei ole kohustuslik.

Kui aga ehitis on ehitatud pärast 22. juulit 1995 ning sellele ei kohaldu erandid (elamiseks mittekasutatavad väikeehitised jne), millele kasutusluba ei ole vaja, peab hoone omanik selle enne kasutama hakkamist muretsema. Seaduses on seda käsitletud kui ehitise omaniku kohustust, mille eiramise eest on ette nähtud rahatrahv kuni 300 trahviühikut – 1200 EUR.

Juhul, kui ehitise omanik on kohustatud tagama kasutusloa olemasolu ja seda ei hangi, eirab ta oma kohustusi jätkuvalt ning tegemist on vältava süüteoga, mis tähendab seda, et selle aegumist hakatakse lugema alles kasutusloa väljastamisest.

Tähelepanu tuleb pöörata ka asjaoluline, et igasugune ehitusluba nõudev ehitustöö vajab ka uut kasutusluba. Seega, kasutusluba tuleb taotleda ka pärast olemasoleva hoone rekonstrueerimist. Seda, kas tegemist on rekonstrueerimisega, mis vajab ehitus- ja kasutusluba, tuleb vaadata ehitustööde ajal kehtinud seaduse järgi. Kuni 2003. aastani loeti igasugune ehitise konstruktsioonide, ruumijaotuse või välisilme konstruktsiooniline muutmine ehitusluba eeldavaks tegevuseks.

Ettevalmistamisel oleva ning sügisel huvigruppide ja ametkondade vahelises töögrupis arutlusele tuleva uue ehitusseadustiku eelnõu kohaselt ei ole tulevikus vaja kasutusluba kuni 60-ruutmeetrise pindalaga ja mitte üle 5 meetri kõrgused ehitised ei püstitamise, rekonstrueerimise ega kuni 33- protsendilise laiendamise järgselt. Suurema kui 60-ruutmeetrise pindalaga ja avaliku funktsioonita hoonete puhul piisab teatisest kohalikule omavalitsusele, et hoone püstitamise või rekonstrueerimise tööd on lõppenud. Teavitada ei ole vaja nende laiendamise puhul üle 33 protsendi. Isegi avaliku funktsiooniga ehitised, mille pindala jääb alla 60 ruutmeetri ja kõrgus alla 5 meetri, ei vaja kavandatud eelnõu järgi kasutusluba.

Ehitusseadustiku eelnõu on veel toores ning muudatusi tuleb sellesse kindlasti. Samas arvestades lootust, et kõnealune õigusakt jõuab kehtestamiseni juba 2013. aasta lõpus, võiks väärteomenetlejad senikaua kasutusloata kasutamise sanktsioneerimises aja maha võtta. Olukorras, kus on ette näha paradigma muutust ning kus agaramad otsuste vaidlustamisega kohtus endale aega võidavad, on mõttetu omanikega vägikaigast vedada.