Detailplaneering ja ehitustavad maksavad kohtus

Kui ehitustegevus rikub naabri õigusi, võib enne kopa maasse löömist pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse. Foto: Margus Ansu

Advokaadibüroo Lextal advokaadid Ain Kalme ja Karl Kask kirjutavad riigikohtu otsusest haldusasjas nr 3-3-1-4-12. Tegemist on nii kinnisvara kui ka ehitamist laiemalt puudutava kohtulahendiga käesoleva aasta märtsist, mis omab tähtsust eeskätt nende jaoks, kelle elamukrundiga piirnevale tühjale krundile soovib krundiomanik asuda ehitama.

Kohtuvaidlus sai alguse sellest, et naabrid ei nõustunud tühja elamukrundi maapinna tõstmisega kahe meetri võrra ega sellega, et kohalikult omavalitsuselt ehitusloa saanud krundiomanik soovib end naaberelanikest isoleerida kõrgete betoonmüüridega.

Naabrid väitsid, et detailplaneeringuga lubatud kahekordse elumaja asemel soovitakse tegelikult ehitada kolmekordne ning ühte maapealset korrust varjatakse maapinna tõstmise abil, milleks veetakse krundile umbes 260 autokoormat täitepinnast ja mulda.

Naabrid heitsid kohalikule omavalitsusele ette, et elamukompleks on piirkonnas pretsedenditu ning ei arvesta kohalikku ehitustava.

Lisaks hea ehitustava järgimise kohustusele viitasid naabrid 11 aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringule, mis lubas vaid kahekordse elamu ehitamist ja krundi täisehitamist 1/3, mitte 2/3 ulatuses.

Naabrid said õiguse

Naabrid leidsid, et kohalik omavalitsus poleks tohtinud ehitusprojekti aktsepteerida ja projekti elluviimine vähendab nende kinnisvara väärtust.

Kuna seaduse kohaselt tuleb ehitusloa vaidluse lahendamiseks pöörduda halduskohtusse, esitasid naabrid kaebuse Tallinna halduskohtule.

Kohalik omavalitsus oli naabritega vastupidisel arvamusel, kaitstes kohtus seisukohta, et ehitusluba on väljastatud seaduskuulekalt ja kellegi õigusi ehitusluba ei riku. Ehitusloa saanud kinnistu omanik püüdis kohut veenda selles, et krundi täisehitamise puhul tuleb arvesse võtta ainult elumaja alune pind ja maapinna tõstmise näol on tegemist üksnes moodsa aiakujundusega.

Naabrid rõhutasid kohtus, et kogu tegevus, mida krundil kavatsetakse, on ehitusseaduse mõttes ehitamine ning seejuures ei ole vahet, kas kiviktaimla rajamise sildi all toimub ehitamine mullast või muust materjalist.

Esimese astme kohtus võitsid naabrid ja teises astmes kohalik omavalitsus. Keeruka õigusliku vaidluse lahendas lõplikult riigikohus, kes jättis jõusse esimese astme kohtu otsuse ning tunnustas naabrite õigust sellises olukorras kohtusse pöörduda.

Otsuse olulisus

Miks on see riigikohtu otsus oluline? Esiteks seepärast, et maja mulla alla peitmine ei aita ning «juriidiliselt on kõik korrektne» skeem ei tööta alati õlitatult.

Teiseks seetõttu, et kohtult on võimalik saada efektiivset kaitset ka selleks, et hoida ära oma kinnisvara väärtuse vähenemine.

Kolmandaks sai kinnitust, et hea ehitustava ei ole sisutühi sõnapaar, milleks see varem on pahatihti kippunud jääma. Riigikohtu seisukoha järgi hõlmab hea ehitustava nõuet, et kavandatav ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga ning ehitusloa andmisel peab kohalik omavalitsus analüüsima ja põhjendama kavandatava ehitustegevuse vastavust piirkonna heale ehitustavale. Seda kohalik omavalitsus antud juhul ei teinud.

Õigeaegne vaidlustamine

See vaidlus näitab ühtlasi, et oma õiguste kaitsel tuleb olla aktiivne. Kui ülaltoodud näite puhul ei oleks naabrid osalenud ehitusloa andmise protsessis ning ei oleks ehitusluba õigel ajal kohtus vaidlustanud, oleks elamukompleks koos müüridega valmis ehitatud ja naabrite kinnistute väärtus selle tulemusena oluliselt madalam.

Lisaks tuleb ehitusloa vaidlustamise puhul rõhutada kiirust, sest kaebus loa tühistamiseks tuleb kohtule esitada 30 päeva jooksul loa teatavakstegemisest. Kuna ehitusluba tehakse üldjuhul teatavaks ainult loa saajale, mitte naabrile, tuleks astuda koheseid samme selleks, et luba kohalikult omavalitsuselt välja nõuda ja kohtus vaidlustada.

Ehitusloa õigeaegne vaidlustamine on oluline, sest kaebetähtaja möödalaskmisel pole enam võimalik nõuda ehitusloa tühistamist ja selle loa alusel ehitatava või juba valminud ehitise lammutamist, sest sellises olukorras astuvad mängu muud õiguspõhimõtted, eeskätt õiguskindluse põhimõte, mis kaitseb juba ehitusloa saajat.