Ärimaal kodu omaval inimesel tasuks maa sihtotstarvet muuta

Google Earthist on näha maa-ala Pihkva järve juures, kus veel 2002. aastal ei olnud midagi, nüüd aga asuvad seal salakuulamisbaasi hooned.. Foto: .

Hedman Partners advokaat Liisa Linna annab nõu neile inimestele, kelle kodu asub osaliselt ärimaal, mistõttu nad peavad kõrget maamaksu maksma.

Kui käesoleval aastal oli iga kohaliku omavalitsuse suva, kas ja kuidas maamaksuseaduses ettenähtud piirides kodualuse maa maksuvabastust kohaldada, siis alates 2013. aastast jõustuva seadusmuudatuse järgi on maamaksust vabastatud iga maa omanik või kasutaja, kel seaduse alusel maksukohustus lasub, tiheasustusalal 0,15 hektarit ning mujal 2,0 hektari ulatuses elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas ning tingimusel, et maksumaksja elukoht rahvastikuregistri andmeil on sellel maal asuvas hoones.

Seega on selgemini lahti kirjutatud, et maamaksuvabastus kohaldub kõlvikule, see tähendab elamumaa osale kinnisasjast. Välja on jäetud ka tingimus, mis täna kehtib, et maamaksuvabastuseks ei tohi omanik selle maa kasutusse andmise eest tulu saada.

Paraku jääb ka järgmisel aastal jõustuva seaduse kohaselt maaomanikule kohustus tasuda maamaksu äri- või muude sihtotstarvete all olevalt maalt, hoolimata sellest, kas äriotstarbega pind kuulub tema reaalomandisse või kasutusse.

Kinnistusraamatusse kantakse kõik konkreetse katastriüksuse (maatüki) sihtotstarbed - näiteks 80 protsenti elamumaa, 20 protsenti ärimaa. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul kuulub maatükk korteriomanikele ühiselt, seega on igal korteriomanikul mõtteline osa 80 protsendist elamumaast ja 20 protsendist ärimaast ning seda hoolimata sellest, milline on tema reaalosa-korteri kasutusotstarve. Maamaksu aga arvestatakse registriandmete, mitte tegeliku olukorra järgi.

Juhul, kui isiku omanduses on korteriomand, mille kasutusotstarve on elamispind ning hoones või kinnistul asuv äripind ei kuulu isiku reaalosa alla ega kasutusse, siis on küllaltki ebaõiglane, et isik on kohustatud kellegi teise tuluallika pealt maksma kõrget maamaksu. Siin on koht, kus kinnisasja kaasomanikud peaksid jõudma ühise kokkuleppeni.

Juhul, kui üks kaasomanikest soovib oma eluruumiks oleva reaalosa äripinnaks muuta, peab ta selleks hankima kasutusloa. Kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel.

Hea haldustava kohaselt peaks kohalik omavalitsus kaasama kasutusloa menetlusse kõik kinnisasja kaasomanikud ja muud puudutad isikud. Teised kaasomanikud, kes kasutavad oma reaalosa (ehk korteriomandit) vaid elamispinnana, peaksid oma õiguste eest seisma ning ühtlasi võtma arvesse seda, et lisaks faktilistele mõjudele, mille seab äri- või tootmisotstarbega ruumi tekkimine nende kinnistule, mõjutab see ka nende igaaastase maamaksu suurust. Äripinna loomise lubamise eest võivad kaasomanikud kokku leppida kas hüvitises või ka näiteks seades äripinna omanikule kohustuse hoone korrashoiuks või parendamiseks teatud ajavahemikul ja mahus.

Hiljem nõuda sellist hüvitist äripinna omanikult võimalik ei ole. Olukorra muutmiseks juhtudel, kus äripind on kinnistul juba täna olemas ning seda kasutava või reaalosana omava kaasomanikuga hüvitise saamiseks kokkulepet sõlmitud ei ole, tuleks pilgud pöörata eelkõige seadusandja poole. Kehtiva ning peagi jõustuva maamaksuregulatsiooni kohaselt teist väljapääsu ei ole.

Neile, kelle elamispind asub ärimaa sihtotstarbega kinnistul, millel tegelikkuses mingit äritegevust ei toimu, on soovitav kinnistu sihtotstarve kiiremas korras viia vastavusse tegeliku kasutusotstarbega. Selleks tuleks taotleda kohalikust omavalitsusest uut kasutusluba hoonele uue kasutusotstarbe seadustamiseks ning seeläbi muudetakse ka katastriüksuse sihtotstarve ning viiakse see sisse kinnistusraamatusse. Kohalik omavalitsus peab kaaluma igat juhtumit eraldi ning ei saa keelduda otstarbe muutmisest ainuüksi sel põhjusel, et see ei vasta kehtestatud detailplaneeringule (nt külaliskorteritega majutushooned, mille kavandamise põhjuseks on olnud range nõue, et need asuksid ärimaa sihtotstarbega krundil). Vajadusel tuleb muuta kehtivat detailplaneeringut, kui see elamumaa sihtotstarvet ei luba.