/nginx/o/2017/02/09/6323455t1h0c72.png)
:format(webp)/nginx/o/2022/11/22/14977705t1h7d55.jpg)
Vastuolud ehitisregistris võivad koduomanikule tuua tuhandeid eurosid lisakulusid, ohustada kindlustuskaitset ja raskendada laenu saamist, kirjutab Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova.
Paljud koduomanikud investeerivad oma kinnisvarasse aega ja raha, et muuta see mugavamaks, kaunimaks ja väärtuslikumaks. Selleks tehakse sageli katusevahetusi, paigaldatakse kütteseadmeid ja päikesepaneele, ehitatakse välja pööninguid ning tehakse ruumide ümberkorraldusi. Sageli on ka varasemad omanikud teinud sarnaseid muudatusi. Paraku jäetakse sellised muudatused ehitusregistris kajastamata, mis võib hiljem põhjustada ootamatuid probleeme kindlustuse, müügi või laenu taotlemisel.
«Panga seisukohalt on väga oluline, et kinnisvara, mida soovitakse laenu tagatiseks panna, oleks kooskõlas ehitusprojekti ja registriandmetega,» rõhutas Ossipova. «Seadustamata muudatused võivad vähendada kinnisvara väärtust või takistada laenu väljastamist.»
Kaminad ja katusekorrused
Viimastel aastatel on sagenenud juhtumid, kus kinnisvara turuväärtus on oluliselt madalam, kuna dokumentatsioonis esineb puudusi. Näiteks küttesüsteemi muutmine ilma projektita või kaminapaigaldus omal käel võib vähendada kinnisvara hinda 5–10 protsenti. Katusekatte vahetus eterniidilt kivikatusele nõuab insenertehnilisi arvutusi; kui neid pole tehtud ega dokumenteeritud, võib tehing peatuda.
«Kõige drastilisemaid hinnalangusi näeme tavaliselt 1950.–60. aastatel ehitatud eramute puhul, millele on aastakümneid tagasi ehitatud katusekorrused, kuid mille kohta puuduvad projektid ja registrikirjed. Sellistel juhtudel võib väärtus langeda kuni 30 protsenti,» selgitas Ossipova.
Kodulaenu taotlemisel hindab pank põhjalikult vara sobivust tagatiseks. Kui registriandmed ja tegelikkus ei ühti, võib pank laenu andmisest loobuda või pakkuda väiksemat summat, lisades lepingusse nõude puuduste kõrvaldamiseks kindlaks määratud aja jooksul. Veel keerulisem on olukord, kui vastuolud avastatakse alles pärast ostu ja laenu väljastamist – siis tuleb tellida uus projekt, maksta ümberehituste eest või lammutada tehtud muudatused.
Kindlustus ei pruugi kahjusid hüvitada
Kohalik omavalitsus võib ebaseadusliku ehituse korral määrata trahvi. Ossipova tõi näite, kus korteri omanikule, kes oli kortermaja ehitanud katusekorrusele ebaseaduslikult, määrati 1200-euro suurune sunniraha, kuigi ta polnud ehituse ebaseaduslikkusest teadlik.
Kindlustusjuhtumite korral on andmete vastavus registris samuti kriitilise tähtsusega. Näiteks tulekahju korral, kui osa hooneid või lisasid ei ole registris kirjas, ei pruugi kindlustus kahjusid hüvitada. Kasutusloa puudumisel võib kindlustusandja kahju hüvitamisest täielikult keelduda.
«Tihti jääb koduomanikel teadmatusest või ajapuudusel dokumendid uuendamata, mis võib hiljem kalliks maksma minna,» ütles Ossipova. «Seetõttu soovitame kõigil oma kodu dokumentatsioon ehitisregistris üle vaadata ja vajadusel see korrastada. See pole bürokraatlik formaalsus, vaid kodu turvalisuse, turuväärtuse ja finantsilise kaitse alus.»
Kasutusluba saab ka taotleda
Pank soovitab kontrollida kinnisvara kasutusloa olemasolu ja dokumentide vastavust ehitisregistris. Kasutusloa taotlemine on omaniku kohustus, ka juhul, kui vara on ostetud vigase dokumentatsiooniga. Kui ehitusdokumentatsioon on korras ja hoone vastab ehitusloale, kestab kasutusloa taotlemine tavaliselt 1,5–2 kuud. Suuremate muudatuste korral võib protsess olla pikem ja keerulisem.
Kui objekt vastab ehitusloale ning tuleohutusnõuded on täidetud, saab kasutusluba taotleda ise või pöörduda selleks spetsialiseerunud ettevõtte poole, kes aitab dokumentide korrastamisega, alates ehitustööde vajaduse väljaselgitamisest kuni vormistamiseni.
Enne kasutusloa väljastamist kontrollitakse hoone tulekindlust ja päästeameti ligipääsetavust sellele. Kui hoone pole piisavalt tulekindel, tuleb teha ümberehitusi, isegi kui siseviimistlustööd on lõpetatud. Päästeamet võib nõuda ka näiteks tuletõrje veevõtukoha väljaehitamist, eriti hajaasustusalal, kus päästeamet peab tagama juurdepääsu veekogule.
Sellised nõuded ja registriandmete korrashoid aitavad hoida kinnisvara väärtust ning vältida finants- ja õigusriske.