Eesti valitsuse otsuse tõttu saavad inimesed pangast vähem laenu

Kodulaen Foto: Sander Ilvest

2025. aastast rakendunud maksumuudatused on avaldanud mõju inimeste netosissetulekule ning see võib tähendada, et pangast on keerulisem laenu saada. Eesti riigi otsused on siinjuures inimeste laenuvõimekust vähendanud. Inimestest sõltumatu asi aitab aga koduostmisele kaasa.

Coop Pank tegi hiljuti analüüsi, mis näitas, et eluasemelaenu klientide netotulu kahanes 2025. aastal seoses tulumaksumäära tõstmisega 1,8 protsenti. Kuigi tulumaks tõusis aasta vahetumisel kaks protsenti, võetakse brutopalgast enne tulumaksu arvestamist maha II samba maksed ja töötuskindlustusmaksed.

Samal ajal kahanes ligi kolmandikul inimestest netotulu koguni 2,5 protsenti – need on maksumaksjad, kelle aastatulu on vähemalt 25 200 eurot ning kellel pole niinimetatud maksuküüru tõttu maksuvaba tulu. Näiteks 2500 brutopalga juures sai töötaja 2024. aastal kätte 1928 eurot. 2025. aastal saab ta sama brutopalga juures kätte 1880 eurot. Need palgatöötajad, kes saavad kasu maksuvabast tulust, nii märgatavat vahet netotulus ei tundnud.

Miks see oluline on? Sest pank vaatab laenu andes inimese netotulu ning tema kohustuste ja väljaminekute hulka. Sellel, kes elab palgapäevast palgapäevani, võib eelduste kohaselt olla keerulisem laenu saada kui inimesel, kes suudab kõikide väljaminekute kõrvalt sääste koguda.

Ja see pole veel kõik

Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova toob välja, et maksutõusude mõju tunnevad ka need inimesed, kes plaanivad osta endale näiteks teise korteri või soetada suvekodu. Kui peamine elukoht on maamaksust vabastatud, siis muu kinnisvara eest tuleb seda siiski tasuda. Sõltuvalt omavalitsusest võib maamaks olla tänavu aasta varasemaga võrreldes kuni 50 protsenti kõrgem. Seega võib täiendav kulu ulatuda kümnetesse või koguni sadadesse eurodesse.

Muutusi kodulaenuvõimekuses on toonud ka näiteks mootorsõidukimaks nii iga-aastase aastamaksu kui ühekordse registreerimismaksuna. Viimase mõju hakkab avalduma alles alanud kevadel, kui tehinguturg taas aktiivsemaks läheb.

Maksumuudatuste kõrval on netosissetulekule mõju avaldanud ka muutused II pensionisamba sissemaksete süsteemis. Sellest aastast saab senise kahe protsendi kõrval valida sissemaksemääraks ka neli või kuus protsenti. See suurendab küll sissemakseid tõstnud inimeste pikaajalisi sääste ja tagab parema heaolu vanemas eas, kuid vähendab esialgu igakuiseid netotulusid.

Euribor tuleb appi

Kuigi reaalselt kätte jääv summa on mõnel juhul märkimisväärselt vähenenud, pakub Ossipova sõnul leevendust euribori ja panga intressimarginaalide langus, mis on koduostjate laenuvõimekust hoopis kasvatanud.

Aastaga on euribor langenud 1,5 protsenti ja pankade marginaalid umbes 0,2 protsenti. Veelgi soodsamaid tingimusi pakuvad pangad energiasäästlikele A-energiaklassi kodudele. «Kui aasta tagasi sai ostja lubada endale näiteks 100 000 euro suurust laenu, siis tänaseks on see summa kasvanud juba 115 000 euroni,» sõnab ta.

Kuigi euribori edasist langust on Ossipova sõnul keeruline ennustada, näitavad kuue ja 12 kuu euribori sarnased suurusjärgud seda, et intressimäärades on oodata suuremat stabiilsust, mis võiks tõsta ka koduostjate kindlustunnet. «Võib arvata, et kuna mitu aastat on suur hulk inimesi oma ostuotsuseid kõvasti edasi lükanud, siis lõputult seda teha ei saa. Kuskil on vaja elada,» sõnab ta.

Läheb raskemaks, enne kui kergemaks läheb

Kuigi mitmed maksumuudatused on juba kehtima hakanud, tõuseb esimesest juulist käibemaksumäär 24 protsendini ning bensiiniaktsiis. Viimase mõju koos kõrgema käibemaksumääraga on rahandusministeeriumi hinnangul 6,3 senti liitri kohta. Iga-aastaselt tõuseb ka tubakaaktsiis ning 2026. aasta algusest kerkib alkoholiaktsiis kümme protsenti. Samuti peaks uuel aastal kerkima tulumaksumäär 24 protsendi peale.

Küll aga plaanib valitsus järgmisest aastast kaotada nn maksuküüru. Sellega muutuvad maksuvaba miinimumi arvutuse reeglid ning kõik Eestis tulu teenivad inimesed saavad maksuvabalt kätte 700 eurot. Sellega kasvab 2026. aastal prognoositav netotulu keskmiselt 2,7 protsenti. Kõige enam ehk 7,1 protsenti kasvab prognoositav netotulu inimestel, kelle aastased tulud olid 25 200 eurot ja üle selle. Seni on nemad olnud esimesed, kes tulumaksuvabast summast ilma on jäänud.

Kuni viimase ajani oli oodata, et maksuküüru kaotamise positiivset mõju eraisikutele hakkab vähendama valitsuse plaanitud ajutine julgeolekumaks. Peale muudatusi koalitsioonis on see maksuplaan praeguste teadmiste juures maha maetud. Eeldusel, et uusi makse ei planeerita, jääb Eesti elanikel 2026. aastal märgatavalt rohkem raha kätte ning seeläbi suureneb ka koduostjate laenuvõimekus. Sõltuvalt kodulaenu summast võib ka mõne protsendi suurune tõus netotulus tähendada tuhandete eurode võrra kõrgemat kodulaenuvõimekust.

Liiga kallis korter, liiga vähe raha

Jätkuvalt on iga koduostja üheks põhiküsimuseks piisava omafinantseeringu kogumine. «Lihtsam on kindlasti nendel, kes kunagi juba kodu soetanud ja saanud osa kinnisvarahindade kiirest tõusust. Tänu sellele on neil võimalik senine kodu müüki panna või kasutada seda lisatagatisena uue kodu soetamisel. Keerulisem on ennekõike noortel, kes otsivad oma esimest kodu,» tõdeb Ossipova.

SEB ütleb aga otsesõnu: inimeste jaoks on probleemiks number üks Eesti kinnisvara liiga kõrge hind. Kinnisvara hinnatõusu nimetas suurima probleemina kodu ostmisel 68 protsenti SEB uuringus osalenutest.

SEB tõi välja ka summa, mida Eesti inimesed suudaksid kuus kodu sissemakseks kõrvale panna. «Iga teise vastaja hinnangul suudaksid nad kodu ostmise nimel omafinantseeringu kogumiseks säästa kuni 200 eurot kuus. Iga viies saaks säästa 200–300 eurot ja iga kümnes rohkem kui 500 eurot. Tähelepanuväärselt hea uudis on see, et üle 500 euro kuus suudaks koguda enam kui veerand noortest, millega ollakse teistest vanusegruppidest kaugel ees,» märkis SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang.

Kuna pangad ootavad sageli, et kinnisvara ostja omafinantseering oleks 20 protsenti ostetava kodu väärtusest, võib see suuremates linnades ostmisel tähendada 10 000 – 30 000 euro suurust sissemakset, mille kogumine nõuab enamike noorte jaoks väga suurt pingutust.

Coop tõi välja, et kasutades riiklikke abimeetmeid, nagu Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse ehk EISA (endise Kredexi) käendust, saab omaosalust vähendada aga kümne protsendini. Ossipova ütles, et viimastel aastatel on EISi käendused muutunud paremaks ning kolme või enama lapsega pered saavad omafinantseeringu viia koguni viie protsendini.