Eksperdid prognoosivad, kuidas läheb kinnisvaraturul sellel aastal

Avaare Kinnisvara OÜ Raadiraja arenduse näidiskorter Tartus. Foto: Sille Annuk / Postimees

LHV Panga eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel ja Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand prognoosivad, et käesolev aasta tuleb kinnisvaraturul rahulik, ent nokaga ülespoole.

2025. aasta on ekspertide sõnul kinnisvaratul ootamatult hästi alanud. Viimase 20 aasta keskmine tehingute arv Tallinnas on Domus Kinnisvara juhatuse liikme Ingvar Allekandi sõnul olnud umbes 728 tehingut kuus, mis täitus ka jaanuaris. «See on pigem erakordne, jaanuar ei ole heade näitajate kuu,» märkis Allekand LHV podcastis ja lisas, et tõenäoliselt viidi jaanuaris lõpule tehingud, mis olid detsembrikuiste pikkade pühade ajal pausile pandud.

LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel märkis, et hoogsa sügise ja ümberringi valitseva ebakindluse tõttu oodati vaikset jaanuarit, ent laenutaotluste arv näitas novembri alguse taset. Ta nentis, et kuigi möödunud aasta lõpus võeti maksutõusude ootel palju dividende välja ja vaba raha hulk kasvas, ei jõudnud kõik detsembris kinnisvaratehinguteni. «Raha liikus edasi jaanuarisse,» rääkis Vatsel, lisades et ostuotsuseid lõputult edasi ei lükata.

Kinnisvara ostjate profiil on muutunud laiapõhjalisemaks

Allekandi sõnul on kinnisvaraturul ostjate profiil aja jooksul muutunud. Mõned aastad tagasi olid uusarenduste peamisteks ostjateks noored spetsialistid, eriti IT- ja teiste kaasaegsete sektorite töötajad, kellel olid head palgad ja laenuvõimalused. Sageli olid ostjateks noored pered, kes olid juba esimese lapse saanud, aga vahel ka teist ootamas ning soovisid oma elamistingimusi parandada.

Noorte spetsialistide osakaal on Allekandi hinnangul praeguseks vähenenud ning seetõttu on esile tõusnud suuremad pered, kus vanemad on juba keskealised või vanemadki. «Nad on kogunud kapitali, ostavad tihti mitte oma esimest korterit, vaid võibolla kolmandat või neljandat,» rääkis Allekand ja lisas, et selle tulemusena on kinnisvaraturul sihtgruppide vaheline tasakaal tekkinud.

Müügiks läheb odavam vara, ülikallitel korteritel on oma spetsiifiline sihtgrupp

Eeldatavasti väiksele kasvule pööraval turul müüb praegu endiselt odavam vara. Vatseli sõnutsi on ostjate seas alati oma elu alustavaid noori, kes ilmselgelt vaatavad esialgu odavama vara poole. «Kui kalli vara müümine pausile läks, müüs ikka hinnaklass kuni 250 000 eurot. Kõige suuremate kriiside näitel oleme näinud, et turg ei lähe kunagi nulli. Alati on tehinguid, mis on vajaduspõhised,» rääkis Vatsel, tuues näiteks Tallinna «mägede» korterid.

Allekandi sõnul on odavamate korterite puhul konkurents eriti tihe. Ta tõi näite flippijatest, kes ütlevad, ei ole midagi osta.

Kallimapoolseid kortereid soetatakse samuti, kuid näiteks neljatoalistele on praegu siiski raskem ostjat leida. «Neljatoaliste draama on see, et need on lihtsalt niipalju suuremad ja kallimad. Uusarenduse neljatoalise tavaline hind on 400 000 euro ringis. See tähendab päris suurt laenu, päris suurt perekonna sissetulekut,» rõhutas Allekand.

Väga kallitel korteritel, mille hind algab 700 000 eurost, on oma spetsiifiline ja nõudlik sihtgrupp. Tegemist on keeruka tootega, mille ostjale ei ole enam oluline, kas korter maksab 700 000 või 900 000 eurot. Sellise vara ostjad on Allekandi sõnul väga nõudlikud ja iga detail peab vastama nende ootustele. «Seetõttu tehakse neid tehinguid pigem harva,» tõdes ta ja lisas, et kallite korterite ostjatel ei ole ostmisega kiiret, sest nad juba elavadki sarnases korteris.

Üllatavalt palju on viimase paari aasta jooksul, mil turg on olnud rahulikum, tehtud ka üüriinvesteeringute otsuseid. Allekand tõi välja, et Excelis vaadates ei tundunud see loogiline, aga tehingud viidi läbi omakapitaliga, ilma laenuta, mis tähendas, et üüritulu andis omakapitali tootlust. Kui euribor hüppas lakke ja hakkas mõjutama vara väärtust, siis see ei mõjutanud neid investeeringuid nii tugevalt. Tagantjärele vaadates oli selline kapitali paigutus õige.

Arendajatel on keeruline hinnas järele anda

Eksperdid leidsid selle aasta võimalikke arenguid kinnisvaratul prognoosides, et kuigi arendajad pakuvad ostjate meelitamiseks allahindlusi, ei tehta hinnas suuri järeleandmisi, kuna keegi ei taha suurde kahjumisse jääda.

«Kui järelturg toimib täna täpselt nii nagu 3-4 aastat tagasi – kõik on suhteliselt stabiilne ja rahulik –, siis uusarendustes kukkus nõudlus umbes kaks aastat tagasi alla. Euribor lendas lakke, inimesed muutusid ettevaatlikuks. Kui varem moodustasid kolmandiku tehingutest uusarendused, siis see kukkus 2023. aastal 13 protsendi peale. Eelmine aasta oli see osakaal veidi suurem, aga suurusjärk oli sama,» kirjeldas Allekand muutusi.

Sellegipoolest ei anna arendajad uusarenduste hindades järele. «Keegi ei taha minna liiga jõuliselt kahjumisse. Mingites projektides võetakse täna kahjumid sisse, aga seda ei saa lõpmata suurelt teha, ei saa ettevõtet löögi alla panna,» selgitas Allekand ja lisas, et kuna finantseerimiskulud ei ole kuigi suured, on arendajal lihtsam oodata, kuni ostja ära tüdineb ja soetab kinnisvara, mida tal vaja on. «Kui ikkagi pere kasvab, siis ühel hetkel teed selle ostu.»

Endiselt tuleb turule ka uusi projekte, kuid oluliselt vähem võrreldes mõne aasta taguse ajaga. Osa projekte jäävad aga oma aega ootama.

Vatsel oli siiski optimistlik ja leidis, et sellel aastal võiks turul tervikuna väikest kasvu näha.

Euribori langus annab pikas vaates turule hoogu

Kuigi euribori langus mõjutab pikas perspektiivis nõudlust kinnisvaraturul, siis möödunud aastal tervikuna seda veel ei juhtunud. Vatseli hinnangul peitus põhjus selles, et kõik muud majandusnäitajad olid vastassuunalised. Siiski oli 3,8 protsendilt 2,5 peale kukkunud euriboril mõju 4. kvartali tehingute arvu tõusule. «Kui esimesel poolaastal osteti kuni 300 000eurost vara, siis teisel poolaastal tulid tagasi ka kallid tehingud. Laenukomitees olid laual väga kallid majad ja korterid, mille omafinantseeringud olid suured. Nägime selget vahet esimese ja teise poolaasta vahel. Kindlasti mõjutas seda ka euribor, sest intressikulu muutus oluliselt väiksemaks,» selgitas Vatsel ja tõi näite, et kui keskmise laenusumma ehk 150 000 euro puhul oli eelmise aasta alguses kuumakse 845 eurot, siis aasta lõpus oli see juba 725 eurot. «See kukkumine on juba tuntav,» märkis ta, lisades et selle aasta lõpuks ootavad turuosalised euribori jõudmist 2 protsendi juurde.

Pankadevaheline konkurents kodulaenuklientide pärast jätkub

«2024. aasta oli laenuturul sensatsiooniline. Esmakordselt tekkis klientidel võimalus oma kodulaenu panka vahetada ja seda täiesti tasuta. Paljud kliendid sellest võimalusest ka haarasid, mille tulemusel nägime, et kui kinnisvaraturu aktiivsus langes, siis laenuturg tegelikult kasvas. Mängiti ümber turuosasid, konkurents pankade vahel on väga vihane ja tige. Ja sellest võitis ainult klient,» rõhutas Vatsel.

Klientidele pakuti möödunud aastal erinevaid kampaaniaid. Näiteks maksis pank laenu refinatseerimise kulud kinni või pakuti energiasäästlike kodude laenudele esimeseks aastaks nullmarginaali. «Eelmisel aastal oli suurepärane aeg laenu võtmiseks. Sa said võidu kampaaniatest ja teiselt poolt euribor langes,» lausus Vatsel.

Möödunud aastat iseloomustanud pankadevahelise konkurentsi tihenemine jätkub Vatseli sõnul ka sel aastal, kuna ei ole näha, et kinnisvaratehingute arv märkimisväärselt kasvama hakkaks. «Kodulaen on kõikide pankade jaoks prioriteetne toode ja nad annavad endast kõik, et klienti võita,» prognoosis Vatsel.

Ostuotsused on vajaduspõhised

Mõlemad eksperdid leidsid, et päevapoliitika, sealhulgas Donald Trumpi ametisseastumine, ei mõjuta inimeste valikuid, kuna turul on niigi palju ebakindlust tekitavaid tegureid ja otsused tehakse peamiselt vajaduspõhiselt.

«Turg on rahulikul perioodil toiminud puhtalt vajaduspõhiselt, spekulatiivset komponenti pole olnud,» selgitas Allekand. Siiski pole veel selge, millised saavad olema Trumpi tegevusega seotud mõjud, mis Saksamaa ja Skandinaavia kaudu meieni võivad jõuda.

Arendajad murravad hetkel pead hoopis rahvastikutrendide üle. Kui 10 aastat tagasi ehitati väga palju kahetoalisi kortereid, siis praegu on populaarsed kolmetoalised, kuid pole selge, kas mõne aja pärast tuleks fookus suunata neljatoalistele korteritele.

Ees on paar rahulikku aastat

Eksperdid vaatavad tulevikku mõõduka optimismiga. «Arvan, et meil seisavad ees paar rahulikku aastat, kus ei ole põhjust millegi üle nuriseda, aga ei ole ka põhjust näppe püsti visata. Võib-olla on see selles mõttes hea, et saame planeerimise ja ärijuhtimise juurde tagasi jõuda,» märkis Allekand ja ennustas, et ees ootavad paar rahulikku aastat, misjärel saab kinnisvaraturg järgmiseks kümneks aastaks hoo üles.

Vatsel nentis, et on keeruline näha kiireid muutusi, kuid ta usub, et oleme uue tsükli alguses.