/nginx/o/2021/03/04/13662113t1h56a3.png)
:format(webp)/nginx/o/2021/05/04/13759929t1h2d80.jpg)
Kuigi tänavu märtsis tehti Eesti korteriturul veidi enam tehinguid kui veebruaris, pole suuremat elavnemist turul veel märgata, kirjutas Arco Vara kinnisvaraanalüütik Mihkel Eliste oma kommentaaris.
Tänavu märtsis tehti üsna rahuliku jaanuari ja veebruari järel Eesti korteriturul kokku 1509 ostu-müügitehingut, mida oli siiski pelgalt 0,7 protsenti enam kui veebruaris. Ajalooliselt vaadatuna on üldiselt olnud märts oluliselt kõrgema tehingute arvuga kui veebruar, mille juures näiteks 2007. aastast alates on iga-aastaselt olnud märtsis turuaktiivsus keskmiselt 14 protsenti võrra kõrgemal kui sellele eelneval kuul.
Tänavu on kevad alanud elamispindade turul seega nõudluse osas oodatust mõõdukamatel alustel, mis on jätkuvalt suuresti seotud kinnisvaraturul ja üleüldises majanduskeskkonnas valitsevate trendidega. Laenuraha hind on järk-järgult taandunud 6-kuu Euribori näitel ja ka pankade osas konkurentsi suurenemise tõttu alandatud marginaalide taustal küll veidi odavnenud, kuid koguintress on jätkuvalt kõrge ja elamispinna kättesaadavus ei ole veel kaugeltki optimaalset taset saavutanud.
Ülepakkumist veel pole
Likviidsus on elamispindade turul olnud kehv juba 2022. aasta II poolest, mille juures järk-järgult on müügipakkumist üha kuhjunud ning näib, et 2024. aasta I pooles hooajaline kasv selgelt püsib ja seda nii korterite kui ka üksikelamute turul.
Korteriturul on sealjuures kv.ee kinnisvaraportaali andmeil müügipakkumisi Eestis juba peatselt 10 000 ühiku jagu, mille juures märtsi näitel oli pakkumismaht näiteks 2022. aasta sama perioodiga võrreldes küll ligi 85 protsenti võrra kõrgem, kuid see vastab tänases turusituatsioonis pelgalt ligi 7-kuulisele müügimahule, mis laiapõhjalisele ülepakkumisele paraku ei viita.
Erinevused segmenditi on aga turul jätkuvalt laialdased, mille juures näiteks Tallinna korteriturul on järelturul olemasoleva pakkumise neeldumistempo ligi 6 kuud, kuid uute korterite turul jätkuvalt ligi 2 aastat. Kui ajas tagasi minna ja vaadata stabiilsemate perioodide näitel aastaid 2016 - 2019, siis jäid korterite müügiperioodid üldiselt kuni 6 kuu tasemele, mis paljudes turupiirkondades ühtib ka tänase olukorraga. Valikuvõimalused on aga võrreldes aastatega 2021 - 2022 tänasel hetkel selgelt laiemad, mis võimaldavad koduostjatel või ka kinnisvarainvestoritel ostud eelnevalt rahulikult läbi mõelda.
Väikelinnades hinnad kukkuvad
2024. aasta I kvartalis võis hindade langust täheldada pigem Eesti väikelinnades. Tehtud korteritehingute osas kujunes 2024. aasta märtsis Eesti korteriturul mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1991 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures 0,1 protsenti vähem kui veebruaris ning 3,3 protsenti vähem kui 2023. aasta samal perioodil.
Hinnastatistika viitab küll turul esinenud hindade langusele, kuid sealjuures on laialdast rolli omanud tehingute struktuur, mille juures kõrgemahinnaliste varadega (eeskätt uute korteritega) tehtud tehingute osakaal on vähenenud. Turusituatsioon on aga hindade edasise kasvu osas selgelt rahunenud, mille juures 2023. aasta märtsis oli aastane hinnatõus veel 12 protsendi ja 2022. aasta märtsis koguni 17 protsendi tasemel. Situatsioon, kus palgakasv keskmiselt endiselt 2024. aastal püsib ning laenuraha asub prognooside kohaselt aasta II poolest veidi jõulisemate sammudega odavnema, soodustab elamispinna kättesaadavuse paranemise püsimist, mille juures aga lähikuudel veel üldine turu- kui ka ehitusaktiivsuse madalseis selgelt püsib.
Hindade langus on aga turul 2024. aasta alguses ka päriselt mitmetes turupiirkondades aset leidnud, kuid sealjuures on pigem teatava ajalise viitega olnud täheldada, et geograafiliselt on erinevates Eesti piirkondades muutused diferentseeritud. Kui Tallinnas ja Tartus võis nõukogudeaegsete paneelelamute korterite ehk nn tüüpkorterite turul täheldada hindade langust ligi -5 kuni -10 protsendi ulatuses juba 2022. aasta IV ja 2023. aasta I kvartalis, siis Eesti väikelinnades jäid taolised muutused oluliselt mõõdukamaks ning seda ei saanud üldistatult täheldada ka ülejäänud 2023. aasta vältel.
2023. aasta IV kvartalis hakkas aga enamikes üle 10 000 elanikuga väikelinnades üha tugevamalt silma pakkumishindade langetamise ja pakkumismahu kasvu trend, viidates tehinguhindade võimalikule langusele just 2024. aasta alguses, mil turg on hooajaliselt kõige rahulikum. Enamikes Eesti väikelinnades alanesid seejärel tänavu I kvartalis korterite hinnad keskmiselt 3 kuni 5 protsendi ulatuses, samaaegselt kui Tallinnas ja Tartus ei saanud hindade langust täheldada.
Tallinnas ja Tartus on järelturuaktiivsus kõrgem
Sealjuures maksab ka mainida, et kui Tallinnas ja Tartus oli korterite järelturul tehingute arv tänavu veebruarini juba ligi pool aastat järjest kõrgemal kui aasta tagasi ning järelturuaktiivsuse kasv oli sealjuures üsna jõuline (poolaasta lõikes Tallinnas ligi 15 ja Tartus +24 protsenti), siis Eesti väiksemates turupiirkondades ei ole see sageli nõnda olnud. Oma olemuselt on taolised muutused olnud turul ootuspärased, sest 2023. aastal võis täheldada, et väljaspool Eesti suuremaid piirkondi taandus tehingute arv oodatust mõõdukamal määral. Viimase põhjuseks oli suuresti asjaolu, et halvenenud elamispinna kättesaadavuse tõttu siirduti kodu soetamisel piirkondadesse, kus kinnisvara on soodsam. Samasugust olukorda võis minevikust paralleele tõmmates täheldada ka aastatel 2007 - 2008, mille juures tollane langustsükkel algas tegelikkuses juba 2006. aasta II kvartalist.
Kuna aga müügipakkumiste hulk on turul 2022. aasta II poolest arvestatavalt täienenud ja hindade kasv on juba pikemat aega peatunud, on turul üha vähem potentsiaalseid koduostjaid, kes oleks hetkel sunnitud väiksema asustustihedusega piirkondadesse kinnisvara soetama ning ootuspäraselt 2024. aastal näeme, et maakonnakeskuste osakaal korteriturul tehtavate tehingute lõikes taas suureneb.
Seega jääb järele prognoosida, et peamiselt ääremaastunud turupiirkondades võib pakkumismaht halvenenud tööturu situatsiooni tõttu suureneda ka veel 2024. aasta II ja 2025. aasta I pooles, kui jätkusuutlikemates keskustes võib paralleelselt järk-järgult alata juba uus kasvutsükkel. Suurenenud või ka veel suurenev pakkumine seab aga pakkumishinnad negatiivse surve alla, mille juures võivad elamispindade hinnad lähiperioodidel Eesti väiksemates turupiirkondades alaneda ka veel olukorras, kus Tallinnas ja Tartus võib 2025. aastast avalduda uus hindade kasvutrend. Teisalt, sarnane situatsioon valitses turul ka 2000ndate buumist taastudes 2010ndate alul, kus mujale Eestisse kandusid positiivsed tegurid üle arvestatava ajalise viitega.