Kinnisvaramaakler selgitab: millal peab kinnisvara müügilt tulumaksu maksma?
25. veebruar 2024, 11:46
Arco Vara Tartu esinduse kinnisvaramaakler Natalja Korpenkov tuletab kinnisvaraomanikele meelde, et kinnisasja müümisel saab maksuvabastust kasutada üks kord kahe aasta jooksul ja sedagi ainult siis, kui vara kasutatakse kuni müümiseni elukohana.
«Kui te müüte ühe oma elukohana kasutatud kinnistu, saab teist tulumaksuvabalt müüa alles kahe aasta möödudes,» kirjutab Korpenkov.
Niisiis kehtib kinnisvara müügi korral peamine maksuvabastus tingimusel, et isik müüb enda elukohana kasutatud pinda. Selle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks, jätab tulumaksuseadus piiritlemata.
«Inimesel võib olla samal ajal kasutuses kaks või enam elukohta. Näiteks elab pere talvel linnakorteris ja suvel maamajas. Mõlemat kinnistut kasutatakse elukohana, tasutakse kommunaalarved ja sideteenuse lepingutasud, lisaks võivad eluruumi elukohana kasutamist tõendada naabrid,» selgitab Korpenkov.
Kui aga korter üüritakse ostja otsimise ajaks välja, kaob kohe ka maksuvabastuse kasutamise võimalus ja korteri müügist saadud tulult tuleb maksta tulumaksu.
«Seega, kui olete kinnisvara oma elukohana kasutanud ja soovite seda maksuvabalt müüa, ei tohiks seda enne müüki välja üürida,» märgib Korpenkov.
Enamiku uuemate korterite juurde kuuluvad maakleri sõnul ka panipaik ja parkimiskoht. Kui müügitehingu käigus võõrandatakse kõik korteriomandile kuuluvad osad korraga – nii korter, panipaik kui ka parkimiskoht –, kohaldub kogu tehingule elukoha müügi maksuvabastus. Kui panipaik või parkimiskoht müüakse eluruumist eraldi teise tehinguga, on müügist saadud kasu maksustatav.
«Juhul kui ühe korteri omanik soovib oma korteriomandi reaalosa suurendada korteriomandi mõttelise osa arvelt – näiteks vanemas majas ühiskoridori arvelt –, on selline tehing maksustav, kuna müüdud osa ei ole eluruumina kasutatud. Sama kehtib ka uue korteri loomise korral elamuhoone keldrikorruse või pööningu arvelt,» selgitab Korpenkov.
Tulumaksu ei pea maksma kuni 2500-ruutmeetrise krundiga aiamaja või suvilat müües – seda tingimusel, et see on omanikule kuulunud vähemalt kaks aastat. Oluline on ka suvemaja või aiamaja kasutamise eesmärk just suvilana, mitte alaliseks elamiseks. Hooneühistu liikmelisuse, sealhulgas garaažide võõrandamisest saadud kasule tulumaksuvabastus ei kehti.
«Pärandina või kingitusena saadud vara, olgu see siis korter, maja või maa, ei kuulu maksustamisele. Juhul kui pärija või kingi saaja soovib selle siiski edasi müüa, tuleb tasuda tulumaks, välja arvatud juhul, kui päritud või kingitud vara kasutatakse kuni müügini elukohana,» kirjutab Korpenkov.
Kui tulumaks on vaja siiski maksta, tuleb see tasuda müügist saadud tulult ehk ostu- ja müügihinna vahelt.
Näiteks kui osteti kinnistu hinnaga 100 000 eurot ja müüdi see 150 000 euro eest, tuleb 20-protsendine tulumaks tasuda 50 000 euro suuruselt tulult.
Kui müüja suudab tõendada vara parendamiseks tehtud kulud, on õigus need maksustatavast tulust maha arvata. Maha võib arvata ka notaritasud, riigilõivud ja maakleritasud. Näiteks kui osteti kinnistu 100 000 euro eest ja müüdi 150 000 euro eest, aga korteri parenduskulud ja muud kulud – renoveerimistööd, notaritasu, riigilõiv ja maaklertasu – on kokku 25 000 eurot ning need on tšekkidega tõestatavad, on maksustav tulu vaid 25 000 eurot.
Tulu peab tuludeklaratsioonis ise deklareerima. Füüsilise isiku tuludeklaratsiooni esitades on näha, et mõned väljad on eeltäidetud andmetega, mis maksu- ja tolliameti (MTA) hinnangul on seotud kinnisvara müügiga. Kui deklaratsioon sisaldab teavet kinnisvara kohta, mille müügilt ei pea makse maksma, tuleb seda deklaratsioonis ise muuta. Kui deklaratsioon ei sisalda teavet kinnisvara kohta, mille müügilt on siiski vaja maksu maksta, tuleb need andmed käsitsi sisestada.