Kodulaenu saamise tingimused muutuvad pehmemaks

Euribori langus vähendab enamiku Eesti kodulaenude kuumakseid. Foto: Sander Ilvest, Postimees

Eesti Pank muudab alates aprillist nõudeid selle kohta, kuidas peab kommertspank arvutama maksimaalset laenuvõimekust, kui taotleja soovib uut eluasemelaenu.

Arvutuse valemi muutus tähendab, et praeguste kõrgete intressimäärade olukorras on laenu sooviva inimese maksimaalne laenuvõimekus sama suur kui enne Euroopa Keskpanga intressitõuse. Ei muutu see, et endiselt võivad laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku moodustada kuni 50 protsenti tema netosissetulekust.

Peamise muudatusena korrigeeris keskpank reeglit intressimäära kohta, mida kommertspangad peavad igakuise laenumakse arvutamisel kasutama, kui nad hindavad laenuvõtja maksimaalset laenuvõimekust. Praegu on selleks kas laenulepingus toodud intressimäär, millele on lisatud 2 protsendipunkti, või aastaintressimäär 6 protsenti ‒ kasutada tuleb neist kahest seda, mis on kõrgem.

Alates 1. aprillist 2-protsendipunktiline lisa aga kaob ning arvutus tuleb teha kas laenulepingu intressimääraga või 6 protsendiga sõltuvalt sellest, kumb on kõrgem.

Näiteks 2023. aasta novembris, mil pankade keskmine eluasemelaenu intressimäär oli 5,7 protsenti, hindasid pangad klientide laenuvõimekust keskmiselt 7,7-protsendilise intressimääraga. Uue korra järgi oleks novembris keskmise kliendi laenuvõimekust hinnatud aga 6-protsendilise intressimääraga.

«Intressimäära arvestuse muutmise peamine eesmärk on vältida seda, et kõrgete turuintressimäärade keskkonnas veel 2 protsenti kõrgema intressimääraga arvestamine ei piiraks liigselt inimeste laenuvõimekust,» selgitas finantsstabiilsuse osakonna juhataja Jaak Tõrs.

Tõrs lisas, et kui järgnevatel aastatel peaks laenukasv märkimisväärselt kiirenema ja tekib laenubuumi oht – pangad ja inimesed hakkavad võtma liiga suuri riske –, siis on Eesti Pank valmis eluasemelaenude andmise nõudeid taas karmistama.

Bigbank Eesti juhi Jonna Pechteri sõnul on muudatus igati mõistlik. «Bigbank tervitab tehtavat muudatust, sest tänases majandusolukorras on tõepoolest vähetõenäoline, et Euribor võiks tõusta veel kahe protsendi võrra. Seega annab uus regulatsioon võimaluse osta oma kodu ka neile, kellele pangad pakkusid täna liiga väikest laenusummat, mis ei võimaldanud osta seda kodu, mida nad oleksid soovinud.»

Pechter ilmestas reeglite muudatust ka elulise näitega. «Kui Euribor on näiteks 3,92 protsenti ning sellele lisandub riskimarginaal 1,8 protsenti, siis täna tuleb arvutada kliendi maksevõime 7,72-protsendilise intressi juures (3,92% + 1,8% + 2%). Alates aprillist arvutatakse sellise kliendi maksevõimet aga 6-protsendilise intressiga. Praktikas tähendab muutus, et klient, kelle netosissetulek on 2000 eurot ja muid kohustusi pole, saab täna laenu maksimaalselt 140 000 eurot, aga uue arvestuskorra alusel võib ta laenu saada 166 500 eurot,» selgitas Bigbank Eestijuht.

Uued reeglid rakenduvad võrdselt kõikidele pankadel.

Lisaks täpsustas Eesti Pank laenumaksete piirmäära arvutamise nõudeid erigraafikute korral. Kuna erigraafikuga laenulepingu järgi makstakse eluasemelaenu põhiosa tagasi hilisematel aastatel, saab laenuvõtja nõnda võtta oma sissetuleku suhtes suurema laenu. Keskpank täpsustas oma nõuetes, et juhul, kui eluasemelaenu ei maksta tagasi annuiteetmaksetega või võrdsete põhiosamaksetega laenugraafiku järgi, tuleb selle laenu kuine põhiosa- ja intressimakse summa arvutada kogu laenulepingu perioodi keskmisena. Sellega soovib keskpank tagada, et ka erigraafiku puhul laenukoormus liiga palju ei suureneks.

Eesti Pank kehtestas Eestis tegutsevatele kommertspankadele eluasemelaenu väljastamise miinimumnõuded 2015. aastal. Nõuete eesmärk on, et pangad ja laenuvõtjad tervikuna ei võtaks liiga suuri riske ning selle kaudu oleks tagatud Eesti majanduse kestlik toimimine suures pildis.

Selgitavad näited eluasemelaenu sooviva inimese maksimaalse laenuvõimekuse arvutamise valemi muudatuse kohta

Näide 1: kui pank tahaks anda eluasemelaenu intressimääraga 5,7%, siis senise reegli järgi arvutatakse inimese maksimaalset laenuvõimekust intressimäära osas valemiga 5,7% + 2 protsendipunkti ehk kokku 7,7%, sest see on kõrgem kui 6%. Alates aprillist on uue reegli järgi sellisel juhul laenuvõimekuse hindamise valemis intressimääraks 6%, sest see on kõrgem kui 5,7%.

Näide 2: kui pank tahaks anda eluasemelaenu intressimääraga 6,2%, siis senise reegli järgi arvutatakse inimese maksimaalset laenuvõimekust intressimäära osas valemiga 6,2% + 2 protsendipunkti ehk kokku 8,2%. Alates aprillist on uue reegli järgi sellisel juhul laenuvõimekuse hindamise valemis intressimääraks 6,2%.