Meelevaldselt kinnistu piire muutnud maa-amet kaotas kohtus
15. jaanuar 2024, 16:28
Erafirma omanduses oleva maatüki piire meelevaldselt muutnud maa-amet sai esimeses kohtuastmes kaotuse osaliseks.
«Praegu näitab riik maad müües dokumentides üht pindala, siis aga lõikab maad vähemaks ja millegi eest ei vastuta. See lahend muutis olukorda kardinaalselt,» kommenteeris vandeadvokaat Leon Glikman, kes esindab OÜd Agrofond kohtuvaidluses maa-ametiga.
Põllumajandusettevõte Agrofond OÜ ostis 2021. aastal Tartumaal Elva lähistel maatüki, mille eelmine omanik oli erastanud ehk omandanud maa riigilt. Maad erastades tasus eelmine omanik riigile sama pindala alusel väljaarvutatud summa.
«Ka minu klient järjekordse ostjana maksis maakatastrisse ja kinnistusraamatuse kantud ruutmeetrite põhiselt,» selgitas Glikman. «Maa-ameti 09.03.2022 korraldusega muudeti Agrofond OÜ omanduses oleva kinnistu piire, mille tulemusel vähenes selle pindala 1,01 hektari võrra, mis moodustab ligi kümnendiku kogu kinnistu suurusest. Tegemist polnud ainujuhusega.»
Agrofond OÜ nõudis maa-ametilt, et samas haldusaktis, millega vähendatakse kinnistu suurust, lahendatakse ka maa vähendamisest tingitud kahju hüvitamise küsimus. «Maa-amet sellise käsitlusega ei nõustunud, eitades omapoolset vastutust, väites et pindalal pole tähtsust, sest kinnistu kui selline on endiselt olemas,» ütles Glikman. «Senises praktikas on sellistel juhtudel riigipoolset kahju hüvitamise kohustust eitatud.»
Kuna maa-amet keeldus mõne tuhande euro suuruse kahju hüvitamisest, esitas Agrofond kaebuse Tallinna halduskohtusse. Kohus tegi pretsedendi tähtsusega lahendi, tühistades kinnistut vähendava haldusakti põhjusel, et lahendamata jäi kahju hüvitamise küsimus.
«Tegemist on senist väärpraktikat muutva olulise lahendiga,» sõnas Glikman. «Varem eitati riigipoolset vastutust ning lähtuti reaalsusega mittekokkusobivast kontseptsioonist, et ümbermõõdistamine tähendab seda, et isikul piiride muutmise eelset kinnistut justkui ei olnudki. Ometigi, minu kliendilt lõigati ära 1,01 hektari suurune maatükk. Tegemist polnud kinnistu vähenemisega mitte üksnes riigipoolsetes registridokumentides ja kaardil. Haldusakti tulemusel vähenes põllumajandusettevõtja põllumaa tegelik suurus looduses. Õigusriigis ei tohi tekkida olukorda, kus selline kahju jääb koheselt hüvitamata.»
Maa-amet vaidles vastu
Maa-amet vaidles Agrofondi kaebusele vastu põhjendusel, et Agrofondile kuuluv kinnistu oli mõõdistatud hiljem ja selle käigus ei olnud arvestatud varem maakatastris registreeritud naaberkatastriüksuse alusandmeid ja maastikult leitud piirimärke, mistõttu olid külgnevate katastriüksuste piiriandmed kattumises ligikaudu 45 meetri ulatuses.
«Kaebaja järeldus maa võõrandamisest on väär, kuna vaidlusalune maa ei ole kunagi kaebaja ega tema õiguseellase omandisse kuulunud,» leidis maa-amet. «1,01 hektarit maad, mida kaebaja pidas pärast Kivi kinnistu ostmist ekslikult endale kuuluvaks, ei ole olnud ega ole saanud olla tema omandis, kuna see on juba enne katastriüksuse mõõdistamist ja maakatastrisse kandmist mõõdistatud ja katastrisse kantud teise kinnisasja osana. Sama füüsiline maatükk ei saa olla samaaegselt mitme katastriüksuse osaks ega mitme isiku omandis – viimane oleks võimalik üksnes mõtteliste osadena kaasomandi kaudu. Eelnevat ei muuda asjaolu, et mõõtmise ebatäpsuse tõttu kajastati Kivi katastriüksuse piiriandmeid maakatastris valesti.»
Maa-amet leidis ka, et katastriandmetel pole õigustloovat tähendust: «Riigikohus on selgitanud, et seaduses ei ole ette nähtud maakatastri andmete õigsuse eeldamist ega võimaldatud neile andmetele tuginedes kinnisasja heauskselt omandada. Äärmisel juhul saaks möönda, et maakatastrisse kantud ebatäpsetest andmetest sai kaebajal ja/või tema õiguseellasel tekkida ebaõige ettekujutus oma kinnisomandi piiridest. Sellisele ettekujutusele, isegi kui seda oli isikul raske vältida, ei anna aga seadus ega EIÕK omandiga võrdset ega võrreldavat õiguskaitset.»
Kohus: põhiõigusi on rikutud
Tallinna halduskohtu kohtunik Daimar Liiv leidis aga, et põhjendatud on kaebaja väited, et antud juhul on tegemist olukorraga, kus riik on õiguspärase haldusaktiga erakordselt suures ulatuses piiranud tema põhiõigusi või -vabadusi.
«Kohus leiab asjas tuvastatud asjaolusid hinnates, et vaieldamatult on vaidlustatud korralduse tagajärjeks kaebaja omandiõiguse ulatuse oluline vähenemine. Kohus nõustub vastustajaga seda teemat käsitledes ainult selles, et maakatastri andmetel ei ole kinnistusraamatus õigustloovat tähendust kinnistusraamatu kande mõttes, kuid see ei tähenda, et sellel puudub igasugune õiguslik tähendus omandi ulatuse määratlemisel.»
Kohtu hinnangul võis kaebaja arvestada, et ta saab maakatastrisse kantud andmete alusel määratletud katastriüksusel ja sellele määratud antud piirides teostada omandiõigust, mida ta ka tegi. Samuti tuli tal lähtuvalt katastriandmetest oma maa eest maksta riigimakse (katastriandmed on näiteks maamaksu määramise aluseks).
«Järelikult on vale väita, et katastriandmete muutmine ei mõjuta tema omandi kasutamist, sest juhul kui tema katastriüksuse piire määravat katastrikannet muudetakse, kaotab ta õiguse käsitleda enda omandina eelneva katastrikandega määratletud maaüksust ja peab kohandama oma kinnisasja reaalse kasutamise (ka sellest võimaliku tulu saamise renditulu näol) uutele katastriandmetele vastavaks.»
Kohus nõustus Agrofondiga ka selles, et sisuliselt on käesoleval juhul tegemist de facto omandi võõrandamisega (temale kuuluva kinnistu suuruse vähendamisega ja osa kinnistu andmisega teisele omanikule, mille üle ei saa terve mõistuse seisukohast vaidlust olla). «Kaebaja on siinkohal kohtu arvates õigustatult välja toonud, et tegemist ei ole tähtsusetu kinnistu suuruse vähendamisega, mida tuleb, arvestades iga looduses toimuva mõõdistusega seotud võimaliku paratamatu ebatäpsusega, maaomanikel taluda,» otsustas kohus. «Käesoleval juhul ei ole vaidlust, et neid nõudeid ei ole järgitud ja seetõttu tuli vastustajal kaebaja vastava taotluse saamisel enne kaebaja kinnistult 1,01 hektari suuruse osa de facto võõrandamist otsustada eraldi ka selle kompenseerimine.»
Detsembri lõpus tehtud kohtuotsus ei ole jõustunud. «Juhul kui halduskohtu hästimotiveeritud otsus jääb jõusse, on see oluline samm põhiseadusliku omandiõiguse kaitse tagamisel,» hindas Glikman.
Ta lisas, et otsus on oluline ka teistele maaomanikele, mitte üksnes põllumajandusettevõtetele. Kogu kinnisvaraturg ja statistika on ruutmeetripõhine, kuid maa-amet pole sellega oma senises praktikas piisavalt arvestanud.
Agrofond OÜ kuulub MM Grupp OÜ-le, mille suuromanik on Margus Linnamäe. MM Grupile kuulub ka uudisteagentuur BNS.