Kas Euroopa kinnisvaraaktsiate tõusukatse on valestart või pöördepunkt?

Euroopa kinnisvaraaktsiate suhtes on tekkinud teatud optimism, kuid loodetud valgus tunneli lõpus võib ka osutuda lähevaks rongiks Foto: IMAGO/Frank Sorge/SCANPIX

Raske on olla optimistlik järsult kõrgemate intressimäärade juures kinnisvaraaktsiate suhtes. Samas vihatud Euroopa kinnisvaraaktsiad on tänavu suvel kallinenud, viidates, et vähemalt trendivastased investorid on julgenud visata õnged vette lootuses, et ehk on halvem möödas.

Kaks aastat Euroopa kinnisvaraturu kukkumist muutis selle sektori aktsiate langusele mängijate lemmikuks. Sektori väärtustasemed ja investorite positsioonid sulasid tasemeteni, mida pole nähtud pärast 2008. aasta üleilmset finantskriisi.

2021. aastast on Euroopa kinnisvarasektori aktsiate indeks kaotanud väärtusest poole ja oli väärt vaid 131 miljardit dollarit. Kuna aga tulemuste ootused on paranenud, muutus juulis investorite meelestatus.

Juulis, enne kõikuvat augustit edestas Euroopa kinnisvaraaktsiate indeksi tootlus laiemat Stoxx-indeksit suisa kümne protsendipunktiga. Langusele panustajad said haiget ja ostsid hädaga aktsiaid tagasi. Samal ajal kasvas raha tung antud sektori börsil kaubeldavatesse fondidesse.

UBSi Euroopa aktsiastrateegia juhi Gerry Fowleri sõnul näivad Euroopa võlaintressid stabiliseerunud, kuna panustatakse, et Euroopa Keskpank tõstab veel vaid septembris ühe korra intressimäärasid. See on hakanud vähendama survet kinnisvaraettevõtetele, mis on pälvinud investorite suuremat huvi.

«Kuna kinnisvaraettevõtte lood pole head, siis näitavad nende väärtustasemed suurt allahindlust. Kas me eeldame, et väärtustasemed kohe normaliseeruvad? Ilmselt mitte,» arutas ta. «Aga perspektiivis näib olevat muutus juba toimunud. Kuu-kahe jooksul oleme näinud ettevõtete keskendumist kasumikasvule.»

Refinitivi andmetel muutus juulis analüütikute meelestatus positiivseks 15 kuud järjest kestnud kasvanud pessimismi järel. Eeldatakse, et kinnisvarafirmade kasumid kasvavad 2024. aastal 1,4 protsenti. Seni oodati sektorilt 2024. aastal kasumikadu.

Kuid arvamusi on erinevaid. Pictet Alternative Advisorsi kaasjuht Zsolt Kohalmi ütles, et Euroopas peaksid intressitasemed alanema umbes 1,5 protsendipunkti võrra, et turul hakkaks toimuma midagi erinevat praegusest täielikust seisakust, mis iseloomustab praegu kinnisvaraturgu, kuna ostjad ja müüjad ei suuda hinnas kokku leppida.

«Mõned investorid panustasid suvel, et kõik läheb hästi,» rääkis ta Reutersile. «Inflatsioon alaneb, intressimäärad langevad ja mitmed kinnisvaraturu strukturaalsed probleemid lahenevad.»

«Kindlasti on see üks võimalus, kuid mina küll ei tea, kui tõenäoline see on,» ütles ta. «Ma kardan, et sellega võib minna kauem aega ja me võime näha enne tõusu kukkumisi uutesse põhjadesse.»

Enamik investoreid hoiab jätkuvalt kinnisvaraarendajatest ja kinnisvara omanikest eemale. Bank of America augustikuine investorite küsitlus näitas, et investorid on kapituleerunud, nähes aktsiate kukkumist 2008. aasta tasemele. Samal ajal on trendivastase tehinguna kinnisvarafondide (REIT) ostmine populaarne vaade.

Euroopa kinnisvara on 20 aasta keskmisest hinna-raamatupidamisväärtustest 30 protsenti odavam. Teiste sektoritega võrreldes on sektor 49 protsenti odavam, mis on 15 aasta suurim allahindlus, selgub Refinitivi andmetest.

Juulis kirjutas Natixise korporatiiv- ja investeerimispanganduse üksus, et Euroopa ärikinnisvaratehingud vähenesid esimeses kvartalis aastaga 60 protsenti. Natixis modelleeris kinnisvarafondide (REITIde) kinnisvara väärtuse langust ja näeb riske, et 22 kinnisvarafondist kuue krediidireitingut langetatakse, mis muudab võlgade refinantseerimise keerulisemaks. Kuna kinnisvaraettevõtete olukord on oluliselt halvenenud võrreldes laenu andmisel kokku lepitud tingimustega, on üha suurem oht, et tingimuste rikkumine võib sundida kinnisvarafirmasid rohkem aktsiaid välja laskma või tegema kinnisvara hädamüüke.

Societe Generale, kellel on kinnisvara risk juba enam kui aasta nullis, peab suvist põrget valestardiks. Nende arvates pole sektori tulemuste suhtes selget suunda märgata.

«Me ei hakka ebalikviidsel turul sente üles korjama,» ütles Prantsusmaa panga aktsiastrateegia juht Charles de Boissezon. «Võimalused võivad tekkida, kuid see ei muuda veel sektorit heaks.»

Kinnisvarasektorile on väga suureks riskiks võimalik inflatsioonikasvu uus laine. Kohalmi ütles, et see on suurim ebaselguse allikas, millel võib olla otsustav mõju järgmisele refinantseerimise voorule. Eriti käib see suure ülepakkumisega USA kontorihoonete turu kohta.

«Kuna pangad ei taha olemasolevaid laene refinantseerida, siis keegi ei tea, kuidas see olukord laheneb,» ütles ta.

Fowleri sõnul on aasta lõpuni Euroopa kinnisvaraaktsiatel võimalus ületada tõusuga laiemat aktsiaturgu.

«Parimad investeerimisideed on tavaliselt need, kus sai ei saa täielikult luua kõhklusteta head investeerimisteesi,» ütles ta. «Siis, kui oled kõiges täiesti kindel, on ostmiseks juba tõenäoliselt liiga hilja.»