Kinnisvarasektori võlakirjad pole enam investorite lemmikud

EfTENi jaeärisuuna juht Kristjan Tamla Foto: Konstantin Sednev

2022. aastal alanud intressimäärade tõus jätkus ka 2023. aasta esimesel poolaastal. Euroalal, sh Balti riikides, kasutatakse laenude baasintressimäärana euribori, mis sõltuvalt tähtajast kasvas kuue kuuga ligikaudu 1,5 protsendipunkti võrra, kirjutab EfTENi kinnisvarafond II kvartali tulemustes.

Ühelt poolt tähendab see kinnisvarasektoris tegutsevatele ettevõtetele kasvavaid finantskulusid, teiselt poolt sõltub turu intressimäärast ka kinnisvarainvesteeringute äritegevuse rahavoogude diskonteerimiseks kasutatav kapitali kaalutud keskmine intressimäär (WACC), mille kasv toob üldjuhul kaasa kinnisvarainvesteeringute õiglase väärtuse languse.

Kõige raskemas olukorras on need kinnisvaraettevõtted ja -fondid, kus laenukoormus on kõrge ja kus laenuraha on lisaks pankadele kaasatud finantsturgudelt võlakirjade kaudu. Kui veel eelmise aasta alguses oli kinnisvarasektor võlakirjainvestorite üks n-ö lemmikuid, siis tänavu on olukord vastupidine.

Võlakirju refinantseerivad kinnisvaraettevõtted on nii Euroopas kui ka Baltikumis pidanud leppima oluliselt väiksemate mahtudega ning kohati kordades kasvanud laenukuludega. EfTEN Real Estate Fund ASi tütarettevõtetele kuuluvate kinnisvarainvesteeringute soetus on täiel määral finantseeritud pangalaenudega ning laenude LTV (Loan to Value) jääb vahemikku 29–52 protsenti, mistõttu on laene refinantseeritud tavapäraselt.

Intressimäärade tõusule pakkusid aasta esimeses pooles mõningat leevendust alanenud energiakulud ja üüritulude kasv. Vaatamata Balti riikide majanduslangusele püsis fondi üürnike maksekäitumine tugevana. EfTEN Real Estate Fund ASi kinnisvaraportfelli vakantsus oli 2023. aasta juuni lõpu seisuga alla 2 protsendi ning võrreldes 2022. aasta I poolaastaga kasvas võrreldavatel alustel (Like-for-Like) arvestatud üüritulu 12 protsenti.

Fondi kinnisvarainvesteeringute hindaja Colliers International hindas juunis EfTEN Real Estate Fund ASi kinnisvaraportfelli. Hindamiste tulemusel langes fondi kinnisvarainvesteeringute väärtus 1,7 protsenti (6,18 miljoni euro võrra). Portfelli allahindlus on suuresti seotud rahavoogude diskonteerimiseks kasutatava kapitali kaalutud keskmise hinna (WACC) tõusuga seoses euribori kasvuga viimasel poolaastal.

Bilansipäevaga 01.01.2023 ühines EfTEN Real Estate Fund AS (endise nimega EfTEN Real Estate Fund III AS) EfTEN Kinnisvarafond ASiga. Pärast ühinemist kasvas fondi konsolideeritud varade maht 211 miljoni euro võrra ehk 182 miljonilt eurolt 393 miljoni euroni ning fondi omakapital 126 miljoni euro võrra ehk 104 miljonilt eurolt 230 miljoni euroni. Ühinemine kanti äriregistrisse 28.02.2023.

Ühinemisel lisandusid EfTEN Real Estate Fund ASi kinnisvaraportfelli EfTEN Kinnisvarafond ASi tütarettevõtetele kuuluvad 17 uut kinnisvarainvesteeringut Eestis, Lätis ja Leedus õiglases väärtuses 196,3 miljonit eurot ning üks 50-protsendillise osalusega ühisettevõttele kuuluv kinnisvarainvesteering õiglase väärtusega 10 miljonit eurot. Pärast ühinemist on fondi kinnisvaraportfell nii sektorite kui ka üürnike lõikes veelgi paremini hajutatud.

EfTEN Real Estate Fund ASi konsolideeritud 2023. aasta I poolaasta müügitulu oli 15,749 miljonit eurot (2022 I poolaastal oli 6,988 miljonit eurot). Kontserni neto üüritulu oli 2023. aasta I poolaastal kokku 14,704 miljonit eurot (2022 I poolaastal oli 6,666 miljonit eurot). Kontserni puhaskasum samal perioodil oli 2,445 miljonit eurot (2022 I poolaastal oli 7,882 miljonit eurot).

Kontserni varade maht 30.06.2023 seisuga oli 381 274 miljonit eurot (31.12.2022: 181,956 miljonit eurot), sh moodustas kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus varade mahust 95 protsenti (31.12.2022: 93 protsenti).

2023. aasta juuni lõpu seisuga oli kontsernil 35 ärikinnisvarainvesteeringut (31.12.2022 oli 18), mille õiglane väärtus bilansipäeval oli 361,498 miljonit eurot (31.12.2022: 168,875 miljonit eurot) ning soetusmaksumus 349,119 miljonit eurot (31.12.2022: 151,426 miljonit eurot). Lisaks kuulub kontserni ühisettevõttele hotell Palace Tallinnas, mille õiglane väärtus 30.06.2023 seisuga oli 9,8 miljonit eurot.

2023. aasta I poolaastal pikendasid fondi tütarettevõtted kokku kuut laenulepingut. Laenulepingud pikendati kolmeks kuni viieks aastaks. Nelja laenu intressi marginaal langes pikendamisel 0,05–0,5 protsendipunkti ning viie laenu puhul lühenes euribori periood kuuelt kuult ühele, ühel laenul kuuelt kuult kolmele.

Järgmise 12 kuu jooksul lõppevad kontserni kolme tütarettevõtte laenulepingud, mille jääk 30.06.2023 seisuga oli 5,4 miljon eurot. Lõppevate laenulepingute LTV on 37–51 protsenti ning kinnisvarainvesteeringutel on stabiilselt tugev üürirahavoog, mistõttu kontserni juhtkonna hinnangul ei teki laenulepingute pikendamisel takistusi.

Kontserni laenulepingute kaalutud keskmine intressimäär tõusis euribori muutuse mõjul juuni lõpuks 5,4 protsendini (31.12.2022 oli 3,7 protsenti) ning LTV oli 42 protsenti (31.12.2022 oli 40 protsenti). Kõik fondi tütarettevõtete laenulepingud on seotud ujuva intressimääraga. Kõiki fondi laenulepinguid teenindatakse tavapäraselt ning kõikide laenu tagatiseks seatud kinnisvarainvesteeringute äritegevuse rahavoog ületab laenumakseid.

EfTEN Real Estate Fund ASi aktsia EPRA puhasväärtus (EPRA NDV) seisuga 30.06.2023 oli 20,35 eurot (30.06.2022: 19,86 eurot). EfTEN Real Estate Fund ASi aktsia EPRA puhasväärtus vähenes 2023. aasta I poolaastal 1,0 protsenti (2022 I poolaastal kasvas 4,0 protsenti).