Heade üürihindade aeg sai läbi (1)
25. juuni 2023, 13:32
Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste hinnangul on üürihindade langus seljatatud ja alanud iga-aastase uue kooliaasta algusega seotud liikumised.
Eliste märkis Arco Vara analüüsis, et üürihindade madalaim tase jäi Tallinnas talvekuudele, kui üürihinnad alanesid 2022. aasta augusti tipptasemelt ligi 8,2 protsendi võrra, olles juunikuu alguseks kasvanud 4,4 protsenti.
«Tartus on olnud märgata sarnast trendi, kus üürihindade tõus on 2023. aasta esimese poole vältel olnud juba ligi 8 protsenti. Arvestades, et hooajaliselt on üüriturul taas nõudlus kasvamas, seda eeskätt iga-aastaste haridusasutustega seotud trendi tõttu, võib eeldada, et üürihindade kasv püsib suhteliselt tempokas,» tõi ta välja.
Üürihindade kasvu survestab Eliste sõnul aga ka jätkuvalt kasvav finantseerimiskulu ning kuigi laenuraha kallinemine on ujuva intressimääraga lepingute puhul lõpusirgel, ei ole veel siiski arvestatav hulk üürileandjatest seda kulu proovinud praeguse suhteliselt äreva turusituatsiooni taustal üürnikele üle kanda. «Tugevam üürihindade kasv võib seega indekseerimiskokkulepete baasil toimuda alles 2024. aasta alguses,» tõdes ta.
Oma kinnisvara jääb unistuseks
Uued elamispinnad jäävad Eliste sõnul aga siiski paljudele jätkuvalt kättesaamatuks ka pikemas perspektiivis ning Eestis on tõenäoliselt hulk nooremapoolset elanikkonda, kes alahindab praegu enda võimalikku ajalist üüriturul püsimist.
«Potentsiaalse koduostja keskmine vanus lükkub sarnaselt läänemaailmaga edasi ning seda eeskätt piirkondlikes suuremates keskustes. Kuigi uute korterite kohta on peavoolumeedia maalinud pildi, et turul on meeletus koguses realiseerimata uusi elamispindu, mille puhul on selge ülepakkumine, on nii Tallinnas, Tartus kui ka Pärnus uute korterite keskmine pakkumishind kinnisvaraportaalides viimastel kuudel selgelt ülespoole asunud liikuma,» tõdes analüütik.
Praegu on Tallinnas uute müügipakkumiste ruutmeetrihind keskmiselt 4400 eurot, Tartus 3200 eurot ja Pärnus 3400 eurot, mis Eliste sõnul peegeldab olukorda, kus uued elamispinnad on kättesaadavad pigem kõrge sissetulekuga isikutele ja leibkondadele.
«Näiteks 2020. aastal pidi keskpärase Tallinna uue kahetoalise korteri eest tasuma magalapiirkondade näitel ligi 120 000 eurot, kuid praeguses turusituatsioonis on sarnaste korterite pakkumishinnad ligi 170 000 euro tasemel,» märkis Eliste.
Ta lisas, et kui üldiselt soetatakse sarnaseid kortereid 15-protsendise omafinantseeringuga ja 25-aastase laenugraafikuga ning arvestades, et keskmine laenuklient ei soovi, et igakuine laenumakse moodustaks tema igakuisest netosissetulekust üle 35 protsendi, siis 2020. aastal sai taolise korteri soetada tollase laenuraha hinna juures 1100-eurose netokuupalgaga, kuid täna peaks samadel tingimustel ja praeguse laenuraha hinna juures olema sissetulek juba 2200 euro tasemel.
«Kuigi meil on piirkondlik palgakasv olnud väga kiire, ei ole siiski teada just kuigi palju isikuid, kelle sissetulekute kasv on taoliseks kujunenud. Seega, inimesed kulutavad muudele võimalikele kaupadele ja teenustele kasvanud laenukulude kõrvalt oluliselt vähem raha kui varem ning uute korterite soetamise asemel vaadatakse järelturult alternatiive või püsitakse üüriturul kauem kui varem tavapärane, sest ka üürimine on nii mõnegi kinnisvara puhul praegu rahavooliselt otstarbekam kui taolise kinnisvara omamine,» tõdes analüütik.
Kinnisvarainvesteering pole atraktiivne
Kinnisvara omamisega kaasnevate riskide taustal on Eestis läinud erinevate krediidiasutuste vahel tähtajaliste hoiuste intressimäärade pakkumise vahel võidujooksuks, mille juures Coop Panga pakutav 5-protsendiline intressimäär pakub selget alternatiivi kinnisvarainvesteeringutele.
«Tallinna korteriturul on praegu statistiliselt pakkumishindade baasil üldistatuna keskmine üüritootlus 4,8 protsendi ja Tartus 5,1 protsendi juures, mille juures kinnisvara omamisega ja opereerimisega kaasnevad aga kõikvõimalikud riskid, mida tähtajalise hoiusega ei kaasne. Teisisõnu, kinnisvara ei ole praegu kuigi atraktiivne investeering ning seetõttu on ka täheldatud kinnisvarainvesteeringute tegemise laialdast vähenemist,» nentis Eliste.
Ta lisas, et viimane on aga viinud üürikorterite pakkumismahu vähenemiseni, mis kajastub selgelt eriti Tallinnas, kus viimase näitel on üüripakkumiste arv 2023. aasta algusest vaadatuna vähenenud 19 protsendi võrra.
«Nii Tartus kui ka mitmetes Eesti väikelinnades on üüripakkumine praegu veel sarnane aasta algusega, kuid jällegi, kinnisvaraturu ebaefektiivsuste tõttu jõuavad suuremate keskuste trendid mõningase viitega paratamatult ka teistesse turupiirkondadesse,» ütles ta.