Ekspert: kinnisvara hinnaga katsetamise aeg on läbi

Korter. Pilt on illustratiivne. Foto: Urmas Luik / Pärnu Postimees / Scanpix

2022. aastal oli kinnivaraturg aktiivne ning enamik müüjaid otsustasid oma vara müügi osas katsetada. Seega vara lisati pakkumisse kõrgema hinnaga, kui esialgu plaaniti, kirjutab kinnisvarahindaja Karin Lapp.

«Nii oli ka mõistlik, sest katsetamine tasus enamasti ära ja pakkumishinnast enamasti kaubeldakse natuke ka hinnas alla. Seega müüjad olid rahul,» ütleb kutseline vara hindaja ja riiklikult tunnustatudekspert Karin Lapp 2022. aasta kinnisvaraturu kohta.

Nüüd on katsetamise aeg läbi ja võitjaks osutuvad need müüjad, kes hinnastavad oma vara õigesti. Kui turg on langev, siis pikem müügiperiood ja katsetamise aeg võib müüjale kahju tuua ja algselt plaanitud hinda ei pruugi enam saada.

Hinnastamiseks soovitan kasutada kutselise hindaja teenust. Omanik saab oma vara kõige soodsamalt teada, tellides arvamuse vormis konsultatsiooni. See on enamasti 30-50 protsenti soodsam hinnakirjas olevast eksperthinnangu teenustasust. Hindaja teostab vara ülevaatuse ja omanikule väljastatakse lühike ülevaade tema vara andmetest ja teostatud müügitehingutest ja loomulikult on arvutatud vara turuväärtus.

«Mõistlikum on müügisoovi korral omanikul tellida siiski eksperthinnang, mis põhjalik aruanne ja esitatakse krediidiasutustele ning milles toodud vara turuväärtus annab ostjale kinnituse, et vara on oma hinda väärt ning asjaajamine ei takerdu,» teatab Lapp.

Hindaja töö kohta enim levinud küsimused:

1. Kas hindaja tuvastab kõik vead, mis on ostetaval või hinnataval varal?

Hindaja teostab vara ülevaatuse ja kirjutab välja kõik silmaga nähtavad puudused. Hindajad ei ole ehitusspetsialistid ja nad ei vaata konstruktsioone, küttekehasid, torustikke ega elektrisüsteemi nii põhjalikult kui mõnikord arvatakse. Ta võrdleb vara tegelikke andmeid registrites olevate andmetega ja toob välja erisused, näitena saab tuua, kui ehitisregistrisse ei ole kantud avatud köögi olemasolu. Samuti toob hindaja välja soovitused andmete korrigeerimiseks ja põhjalikumad hindajad uurivad ka kohalikult omavalitsuselt, mida tuleb teha andmete korrigeerimiseks.

2. Kui on ostja olemas konkreetse hinnaga kinnisvarale, kas see tähendab, et eksperthinnangus on hindamistulemuseks sama number?

Ostetakse rohkem emotsiooni baasilt ning vaadatakse pakkumisinfot, mistõttu vara turuväärtus enamasti ei ühti täpselt müügihinnaga. Turuväärtus võtab arvesse sarnaste varadega teostatud müügitehinguid, mis peegeldavad piirkonna keskmist turutaset. Emotsioon, mis on seotud varaga, jäetakse välja. Sõltuvalt vara olemusest võib turuväärtuse ja müügihinna vahe normaalse müügiperioodi, mis on kolm kuni kuus kuud, korral olla isegi 5-10 protsenti. See ei pruugi nii olla ja turuväärtus ning müügihind võivad ühtida, kuid ostja peab alati enne ostu sooritamist läbi mõtlema, kas omafinantseering on piisav, et madalama turuväärtuse korral oleks võimalik ost sooritada.

Krediidiasutused annavad laenu madalama tulemuse alusel. Kui eksperthinnang on kõrgem kui müügihind, võetakse laenu väljastamisel aluseks müügihind. Kui eksperthinnangus olev number on madalam kui müügihind, võetakse aluseks hinnangus toodud number ja puudu olev osa tuleb ostjal ise tasuda ehk sel juhul peab omafinantseeringu osa vahe võrra olema suurem.

3. Kui hindaja on ülevaatuse teostatud siis millal saab kätte eksperthinnangu?

Eksperthinnangu koostamine on väga mahukas protseduur. Enamik tellijaid eeldab, et eksperthinnang on valmis samal päeval ja hindaja ütleb juba kohapeal hindamistulemuse suurusjärgu. Üks elukondlik eksperthinnang on vähemalt 20 lk-d, pigem isegi 30 lehekülje pikkune analüüs, milles kirjeldatakse vara seisukorda, asukohta, piirkonna üldist taristut, võrreldakse andmeid mitme registriga, vajadusel tellib hindaja hoone projekti rahvusarhiivist, vajadusel tellitakse kinnistusraamatusse kantud servituutide lepingud, näiteks juurdepääsu info jne.

Lisaks analüüsitakse piirkonnas teostatud sarnaseid tehinguid. Kui samas piirkonnas ei ole hinnatava varaga sarnaseid maju/kortereid müüdud, vaadatakse piirkonda laiemalt, näiteks teises vallas asuvaid sarnaseid külasid. Äripindade puhul analüüsitakse ka teiste maakondade andmeid. Lisaks kujuneb turuväärtus arvutustabelis võrreldes müüdud varasid hinnatava varaga ja kohapeal täpset numbrit välja öelda ei ole võimalik. Elukondliku vara eksperthinnang valmib enamasti kahe kuni kolme tööpäeva jooksul pärast vara ülevaatust. Alati saab kiirema töö osas hindajaga eraldi kokku leppida, äripindade eksperthinnangute teostamise aeg sõltub aga väga palju vara liigist, harilikult minimaalselt üks kuni kaks nädalat.

4. Kas hindamist saab teha ka piltide põhjal ja hindajat kohapeale ei ole vaja?

Eksperthinnangu vormis hindamisaruannet ei saa koostada ilma kohapeal ülevaatust teostamata ja fotosid tegemata. Seda nõuab Eesti Vara Hindamise Standard ja sellest ei saa ükski hindaja mööda vaadata.

Kui hindaja tuleb ülevaatust teostama tuleb talle võimaldada ligipääs kõikidesse ruumidesse ja hindaja teeb neist fotod, mis lisatakse eksperthinnangusse. Kõiki fotosid tavaliselt ei lisata, väärtuse seisukohalt olulisemad, kuid fotosid tehakse analüüsimise lihtsustamiseks alati rohkem. Fotosid ei avaldata mitte kuskil mujal, kui ainult eksperthinnangus ning neid näevad ainult tellija, hindaja(d) ja isikud, kellele klient hinnangu edastab. Hindaja poolt on eksperthinnang konfidentsiaalne ja tema ei või dokumenti kellelegi edastada ilma tellija kirjaliku nõusolekuta.

Piltide põhjal on võimalik avaldada vaid arvamust ja hindaja suudab sellisel juhul anda ainult turuväärtuse suurusjärgu. Valmis peab olema asjaoluks, et kui hiljem selle baasilt eksperthinnang tellida ja hindaja veendub, et kohapeal on vara seisukord parem või halvem kui piltidel, siis see suurusjärk ei pruugi enam olla kehtiv. Alati tasub hindaja kohapeale kutsuda, konsultatsioon vormis arvamused on enamasti oluliselt soodsamad kui hinnakirjas toodud eksperthinnangu tasud.

5. Kas maaklerid teevad ka eksperthinnanguid?

Ei tee. Eksperthinnangute koostajad on ainult kutselised hindajad, kes on läbinud koolituse ja sooritanud eksami. Krediidiasutused ei aktsepteeri maaklerite antud hinnanguid või arvamusi. Hindajatel on ligipääs reaalselt teostatud tehingutele, mille alusel turuväärtus määrata. Andmeid saab kutseline hindaja tellida Maa-ametist ning andmed on andmekaitseseadusega kaitstud, mistõttu neid ei või avaldada teistele. Eksperthinnangus kasutatakse andmeid turvaliselt ja reguleeritult.

Maaklerid saavad arvamust avaldada oma pikaajalise kogemuse põhjal ja rohkem enda tehtud tehinguid analüüsides või konsulteerides kutselise hindajaga. Eksperthinnang tuleb alati tellida kutseliselt hindajalt.

6. Kas vara omanik peab olema kohapeal kui hindaja ülevaatust teostab?

Hindajale ei ole oluline, kes vara näitab, peaasi, et oleks võimaldatud juurdepääs kõikidesse ruumidesse ja hoonetesse. Tellijaga saab suhelda e-posti teel, vara võib näidata ka maakler või keegi tuttavatest. Hinnangusse kirjutatakse ülevaatusel viibinud isiku nimi, algandmed esitanud isiku nimi võib olla erinev. Vara jagamise korral on mõistlik kui mõlemad osapooled on kohapeal olemas, vältimaks eriarvamusi.