Koomas kinnisvaraturg ilmutab esimesi elumärke
13. veebruar 2023, 09:58
Arco Vara analüütiku Mihkel Eliste sõnul tehti jaanuaris Eesti korteriturul 1248 ostu-müügitehingut, mida on 29 protsenti vähem kui detsembris ning 33 protsenti vähem kui veel aasta tagasi.
Tema sõnul võis aga kuu teises pooles juba täheldada kinnisvaraturul aktiivsemat osalemist, mille on toonud eeskätt kinnisvara hindamisega seotud tellimuste arvestatav kasv.
«Samaaegselt on arvatavalt krediidiasutused täheldanud laenutaotluste mõningast suurenemist või vähemalt varasema languse peatumist, mille kõrval kinnisvaratehingute arvu kasv saabub alles siiski viitega eeskätt veebruaris ja märtsis,» märkis Eliste igakuises turuülevaates.
Taandunud on eeskätt kehvemas seisukorras varadega tehingud. Kuigi laenuintressid on euribori kasvu tõttu kiirelt tõusnud ning on oodata mõningast laenuraha odavnemist, jääb turukeskkond siiski soosima eeskätt keskmisest jõukama elanikkonna turul osalemist.
Koduotsija on valiku ees
«Elamispindade turu mõningase jahutamisega jäädi selgelt hiljaks, nagu jäid keskpangad hiljaks ka baasintressimäärade tõstmisega, mille juures Eesti näitel suurepäraselt ajastatud teise pensionisamba raha vabanemine oli siinmail omakorda oluliseks teguriks hindade kasvu ajutisel kiirendamisel,» lisas ta.
Kallinenud laenuraha soodustab omakorda viitega üürihindade kasvu ja üüriturul osalejate osakaalu suurenemist. Viimane paneb osa elanikkonda valiku ette, kas Tallinnas või Tartus kinnisvara alaliselt üürida või soetada madalamahinnaline vara keskustest väljapoole ja olla ise kinnisvara omanik. Seetõttu on lähiaastatel nii Tallinna kui ka Tartu lähiümbruse korteriturg suhteliselt suurele ostjaskonnale atraktiivne, prognoosis Eliste.
Ta märkis, et üüri- ja müügipakkumiste arv on eeskätt Tallinnas juba mõnda aega 2022. aasta tipptasemelt vähenenud ning surve üürihindade uueks tõusuks on lähikvartalitel üha tõenäolisem.
«Prognoosisime veel mõni kuu tagasi, et eeskätt Tallinna korteriturul on oodata keskmiselt 15-protsendilist hinnataseme langust. Veebruari alguse seisuga olid Tallinnas 1960. aastatel ehitatud tüüpkorterite hinnad alanenud 2022. aasta kolmanda kvartali tipptasemelt ligi 7 protsenti ja valdavalt 1980. aastatel ehitatud tüüpkorterite hinnad ligi 10 protsendi võrra,» selgitas ta.
Fantoompakkumised ootavad paremaid aegu
Väljaspool tüüpkorterite segmenti on Eliste sõnul hindade langus veel üsna pinnapealne. «Tänavu jaanuaris tehtud korteritehingute puhul kujunes Eestis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1909 eurot ruutmeetri kohta, mida oli 4,2 protsenti enam kui aasta tagasi, kuid siiski 14 protsenti vähem kui veel detsembris,» tõi ta välja.
Taolist hinnalangust tema sõnul siiski aset ei leidnud, vaid tegemist oli tehingute struktuurilise muutusega, kus uute korteritega tehtud tehingute hulk võrreldes detsembriga ennekõike Tallinnas vähenes. See on üldiselt ka iga-aastane nähtus.
«Müügipakkumiste arv jaanuaris paljudes Eesti suuremates keskustes vähenes, mille juures suurel hulgal on kuulutusi maha võetud seetõttu, et ostuhuvi ei olnud ning kuulutus aegus. Seega võib eeldada, et elamispindade turu likviidsuse mõningase paranemise korral võib osa nn fantoompakkumisi turule tagasi tulla,» selgitas analüütik.
Lähikuudel on oodata turuaktiivsuse mõningast suurenemist. Nimelt on iga-aastaselt esimene kvartal kõige madalama tehingute arvuga, kevadest hakkab turuaktiivsus suurenema.
«Sel aastal võib tehingute arvu kasv tulla siiski üsna mõõdukas, kuna tarbijakindlus on kehv ning eluasemelaenud ja üleüldiselt kinnisvara ei ole enam niivõrd paljudele kättesaadav. Laenuraha kallinemine orienteeruvalt 2023. aasta keskpaigani küll püsib, kuid kiireim intressimäärade tõusmise periood on juba möödas ning turuosalistel on lihtsam oma kulusid prognoosida, kus euribori maksimaalne oodatav tase 2023. aasta suvel ligi 3,5 protsendi juures endiselt püsib,» lisas Eliste.
Elamispindade hinnad võivad tänavu veel kasvule pöörata, kuid mitte enne teist poolaastat. «Üldplaanis on siiski sarnaselt koroonakriisiga läinud viimastel kuudel paremini, kui oleks võinud prognoosida, ning seda on täheldada ka globaalselt, kus pessimistlikumad prognoosid on muutunud järk-järgult taas optimistlikumaks,» võttis ta kokku.