Uusarenduste energiasääst võib osutuda pettuseks
25. detsember 2022, 09:13
Uusarendusse korteri soetamisel või uue maja ostul on reaalne oht saada energiasäästliku kinnisasja asemel hoopis kulukam kinnisasi, mille energiatarbimine ei vasta lubatule, sest sisulist kontrolli energiaklassi paikapidavuse üle ei tee keegi.
Ehkki ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri määrus nõuab juba 2019. aastast rajatavate hoonete energiamärgise kaheastmelist arvutamist: esimest ehitusloa taotlemisel ja teist kasutusloa saamisel, ei kontrolli seda tegelikkuses keegi ja loodetakse ainult ehitaja või arendaja aususele.
Valminud hoone vastavust energiatõhususe nõuetele tuleb uuesti hinnata teostusdokumentatsiooni ja hoone õhulekkearvu mõõtmise akti alusel ja energiaarvutus viia läbi vastavalt tegelikult väljaehitatud lahendustele. Kui hoone energiatõhususarv on võrreldes ehitusloa taotlusele või ehitusteatisele lisatud energiamärgisega muutunud, antakse enne kasutusloa taotlemist või kasutusteatise esitamist välja uus energiamärgis. Kohustust seda teha ei ole, kui arendaja ei tunnista, et lahendused on võrreldes eelprojektiga muutunud.
Kuna kasutusluba väljastab KOV, siis peaks olema ka tema ülesanne tagada, et hoone vastaks sellele, kuidas seda planeeriti ehitada.
Anti Hamburg
«Kuna kasutusluba väljastab KOV, siis peaks olema ka tema ülesanne tagada, et hoone vastaks sellele, kuidas seda planeeriti ehitada,» ütles energiatõhususele spetsialiseerunud Tehnikaülikooli doktor Anti Hamburg. «Arendajal ei ole kohustust küsida uut kinnitust energiatõhususe eksperdilt, kuid KOV peaks järgima teostusprojekti vastavust eelprojektile ja nõudma kordusmärgist, kui teostus erineb eelprojektist.»
KOV ei kontrolli
Hoogsalt kasvavas Rae vallas kontrollib vallavalitsus vaid seda, et energiamärgise andmed oleks olemas, kuid mitte seda, kas need ka paika peavad. «Ehitusprojektis tehtud arvutuse õigsust ei kontrollita, kuna tegemist on vastava eriala spetsialisti pädevusega,» ütles Rae valla kommunikatsioonijuht Elis Merila.
Tallinna linnaplaneerimise ameti juhataja Ivari Rannama sõnul tuleb esitada uus energiamärgis, kui projekti muudatustest nähtub, et hoone energiatõhusus on muutunud.
«Energiatõhususe arvutuse tegemise vastutus on projekteerijal ja ehitajal, kes peab esitama kasutusloa taotluses korrektsed projektid ja ka siis korrigeeritud energiamärgised, kui projekt on kardinaalselt muutunud,» ütles Rannamaa.
Seega ei pööra KOVid energiamärgise paikapidavuse kontrollile tähelepanu, sest ehitisregistrisse minevate andmete õigsuse eest vastutab andmeandja. Kui kinnisvaraarendaja müüb maja või korteri enne selle valmimist ja määratleb müügilepingus ära hoone energiaklassi, siis vastutab ta märgise paikapidavuse eest ka pärast hoone valmimist.
Hamburgi sõnul tuleb juba teostusdokumentatsioonist välja, millised on tegelikud piirdetarindite soojusläbivused pärast ehituse valmimist, millised on ventilatsioonisüsteemid ja muud olulised energiatarvet mõjutavad lahendused. «Dokumentatsioonis on võimalik ajada näpuga järge, aga see kontroll jäetakse tegemata ja usaldatakse ehitajat, et ta pole midagi muutnud,» ütles Hamburg.
Hamburg alustab oma kontrolli akendest, vaadates, kas need on samasuguse päikese- ja soojusläbivusega nagu eelprojektis kirjas, kas välisseinte ja katuse lõiked on samad kui eelprojektis. Samuti vaatab ta üle ventilatsioonisüsteemi ja selle soojustagastuse.
Energiatõhususe arvutuse tegemise vastutus on projekteerijal ja ehitajal, kes peab esitama kasutusloa taotluses korrektsed projektid.
Ivari Rannama
«Sageli tuleb välja, et ehitaja on vahetanud soojustagasti tüüpi: plaatsoojustagasti energitarve on suurem kui rootorvahetiga ventsüsteemil ja esialgsed energiaarvutused ei kehti enam,» rääkis Hamburg. «Samuti võib selguda, et projektis on üks ventilatsioonisüsteem, aga panipaigas ja pööningul on paigaldatud näiteks värske õhu klapid ja väljatõmbeventilatsioon. Kui lahknevused on ilmsed, on vaja mõõta ka õhuleket.»
Õigus nõuda hüvitist
«Kui müüja sõlmib enne hoone valmimist võlaõigusliku müügi- või eellepingu ostjaga ja määratleb energiamärgise, siis ta vastutab selle eest ka müües, kui lepingus või reklaammaterjalis on valele energiamärgisele viidatud,» ütles vandeadvokaat Indrek Leppik, kes on esindanud kohtus edukalt kliente hoone energiatõhususe vaidluses.
Leppiku sõnul kehtib põhimõte, et kui hoone energiatõhususarv on võrreldes ehitusloa taotlusele või ehitusteatisele lisatud energiamärgisega muutunud, antakse enne kasutusloa taotlemist või kasutusteatise esitamist välja uus energiamärgis.
Kui seda praktikas ei tehta ja müügilepingus fikseeritakse ikkagi vale energiamärgis, siis müüja vastutab.
Indrek Leppik
«Kui seda praktikas ei tehta ja müügilepingus fikseeritakse ikkagi vale energiamärgis, siis müüja vastutab, kui ta ei ole eraldi müügilepingus hoiatanud, et hoone võib olla kasutusse võetud teistsuguse energiatõhususega,» märkis Leppik. «Nii energiakulude kontrolli all hoidmise kui ka kinnisvara väärtuse mõttes on energiatõhusus oluline aspekt ostuotsuse tegemisel ning korteri väärtuse hindamisel.»
Hamburg uuris enda doktoritöös energiatõhususe saavutamist ja leidis, et suuremad probleemid olid seotud ikka arvutusvigadega ning kasutajast tingitud kulud keskmiselt väga ei erinenud. Juhul kui hoone on juba olnud rohkem kui kaks aastat kasutuses, on võimalik tarbimisandmete KEK-i järgi juba hinnata, kas viga on intensiivsemas tarbimises või vead on lahendustele arvutatud märgises.