/nginx/o/2013/02/22/1591792t1h4043.jpg)
/nginx/o/2022/11/11/14953458t1h348e.jpg)
Tõenäoliselt on iga täiskasvanud inimene kunagi korteri müünud või ostnud. Ja remonti tegid kõik. Kuidas on need kaks protsessi omavahel seotud – remont ja müük? Selgitame välja.
Korteriostjad jagunevad kaheks: need, kes soovivad osta täielikult remonditud korterit ja teised, kes eelistavad seda ise remontida. On ostjaid, kellel on rahaprobleemid: pank annab teatud summa ja sellest tulebki lähtuda. On osavate kätega pereisasid, kes on valmis ise remonti tegema, kuid tavaliselt võib nende isetegevuseks kuluda aastaid. Mõned inimesed otsivad korterit, kus remondikvaliteet peab olema laitmatu ning stiil ja värvilahendus vastama nende maitsele. Aga renoveerimata korterid?
Omanik kaotab investorile
/nginx/o/2022/11/11/14953465t1h1b5c.jpg)
«Sellised valikud sobivad, nagu öeldakse, «alustuseks». Ettenägematuid olukordi tuleb ette ja seetõttu leidub ka niisugustele korteritele ostjaid, kui vaatamata kehvale seisukorrale saab seal elada, tehes korterit järk-järgult korda,» räägib maakler Anatoli Ambrozi.
Uus Maa City juhtivspetsialist Olga Lauder meenutab: «Pandeemia kõrghetkel müüsin Põhja-Tallinnas Luste tänaval korterit. Vaatamata kohutavale seisukorrale leidis korter oma ostja juba esimesel näitamisel. Aitasid läbimõeldud müügistrateegia, selge tegevuste järjekord ja suurepärased professionaalsed fotod. Aga oli ka plusse: hea asukoht, vana ahi, hea planeering... Lisaks olin peaaegu kindel, et investor ostab selle korteri hilisemaks remondiks ja edasimüügiks. Nii läkski. Mulle meeldib investoritega suhelda, nad mõtlevad selgelt ja konkreetselt ning teevad otsuseid kiiresti,» resümeerib Lauder.
/nginx/o/2022/11/11/14953470t1h8dd4.jpg)
Kerge pole ka korterimüüjatel. Peamine – kuidas hinda määrata, et mitte mööda panna? Pole saladus, et siiani, kuigi Eesti kinnisvaraturg on juba umbes kolmkümmend aastat vana, võetakse hind sageli laest. Renoveeritud korteri hinnaga on üldse segane lugu, kuna enamik müüdavate renoveeritud korterite omanikke usub, et kulud saab katta, kui lisada need samasuguse ilma remondita korteri maksumusele. Kui selline müüja satub õige maakleri peale, püüab too talle selgitada, et remont ei tasu end kunagi ära.
Aga kuidas on lood nendesamade investoritega – ettevõtjatega, kes tegelevad professionaalselt odavate korterite ostmise, remondi ja seejärel uue hinnaga müümisega? Kui tavaline kodukorteri müüja ei suuda remondikulusid tagasi saada, siis kust võtab investor kasumi?
Esitasin selle küsimuse kinnisvarainvesteeringufirma Scandikodu OÜ juhatuse liikmele Fred Pedersenile. «Hiljuti selgitasin sõbrannale, et ta raiskas asjata oma puhkuse korteri remondi peale, lootes selle kallimalt maha müüa. Enamasti on see täiesti mõttetu!» hüüatab Pedersen. Ta selgitas, et tavaliselt teenivad investorid vähemalt 50 protsenti oma kasumist pigem ostmise kui müügiga. Näiteks 10 000 euroga alla turuhinna korteri ostmine on keeruline, kuid võimalik. Aga müüa korterit 10 000 euro võrra kallimalt on peaaegu võimatu.
«Teeme remonti mitte enda, vaid klientide jaoks ja teame, mis neile meeldib. Aga korteri omanik teeb remonti, nii et talle meeldiks, mitte ostjale. Me teeme remonti korraga mitmel objektil, seega remondime korteri odavamalt ja kiiremini kui omanik, kellele see kõik on esmakordne. Pärast remondi tegemist hakkab korteri omanik meie ja teiste meiesuguste ettevõtetega konkureerima. Ja tavaliselt ei ole see talle kasulik,» selgitas investor.
Skandinaavia nurgake Stromkal
Scandikodu OÜ portfellis on mitu korterit. Need näevad fotodel ilusad välja. Aga kuidas on tegelikult? Lähen Põhja-Tallinna ühte neist vaatama ja samal ajal investoritega tutvust tegema.
Hruštšovka plokkmaja teisel korrusel asuv tilluke kahetoaline korter näib olevat siia üle toodud Stockholmist: seinte ja plaatide värv, heledad kardinad, kontrastsed lambid, mööbel, plakatid seintel, voodipesu kaheinimesevoodil, täisvarustusega köök, stiilne santehnika, värsked lilled vaasis... Isegi mere lähedus tugevdab niisuguseid seoseid.
Selgus, et investoritel on perefirma. Fred Pedersen tegeleb majandus- ja organisatsiooniliste küsimustega ning tema abikaasa, Eesti Kunstiakadeemia lõpetanud disainer loominguliste küsimustega. «Pole juhus, et meie firma kannab nime Scandikodu. Kõik meie korterid on kujundatud Skandinaavia stiilis. See on üsna lai mõiste ja mitte kõik Skandinaavia interjöörid ei meenuta haiglapalateid. Valisime selle stiili mitte ainult seetõttu, et neutraalsed toonid ja rahulik disain meeldivad enamikule ostjatest. Esiteks meeldib meile Skandinaavia stiil ja kui teed seda, mis sulle meeldib, on edu garanteeritud. Me mitte ainult ei renoveeri kortereid, vaid ka sisustame ja viimistleme need täielikult. Loomulikult tulevad appi IKEA ja Jysk, Zara ja H&M kaupluste koduosakonnad. Kuid peamiseks aksessuaaride ja dekoratiivesemete allikaks on Soome ja Rootsi väljamüügid. Sealt saab meie korteritesse suure allahindlusega imelisi asju osta,» rääkis Aleksandra.
/nginx/o/2022/11/11/14953462t1he9fa.jpg)
Korteris on tehtud kapitaalremont: sõna otseses mõttes kõik on vahetatud, köök on mujale viidud, selle asemel on hubane väike magamistuba. Ka formaalsused on lahendatud. «Kõik müügiks vajalikud dokumendid peavad olema täidetud. Kui te ei lammuta kandvaid seinu, pole projekte ja lube vaja. Köögi kolimisel tehakse näiteks uus planeering, kantakse andmed ehitisregistrisse ja seejärel võib endist ühetoalist korterit nimetada juba kahetoaliseks,» räägib Fred. Scandikoduga töötavad ehitajad kasutavad huvitavaid tehnilisi lahendusi, mis on haruldased isegi uute korterite puhul, näiteks kustutab välisukse juures asuv lüliti korteris valguse, jättes voolu pistikupesadesse.
Kuidas valib ettevõte objekte hilisemaks ümberkujundamiseks? «Nagu tavaostjadki, otsime kinnisvaraportaalidest. Oluline on maja asukoht, alkoholipoe või pandimaja puudumine läheduses. Kui esimene korrus, siis ei või akende all olla parkimiskohta. Ja seisund peaks olema võimalikult halb,» selgitab Pedersen.
«Renoveeritud ja möbleeritud korter on suurepärane võimalus neile, kes soovivad korterisse sisse kolida, võttes kaasa vaid isiklikud asjad. Siin on kõik olemas: remont tehtud, sees on mööbel ja tehnika. Ostja säästab aega ja närve mööbli ostmise ja remondi pealt. Tal on vaja vaid võtmed saada!» nõustub Anatoli Ambrozi, kelle firma tegeleb ka korterite remondi ja edasimüügiga.
/nginx/o/2022/11/11/14953472t1hd534.jpg)
Kommentaar
Müügisaladused: kuidas ideaalset ostjat ligi meelitada
JULIA FERMAN, Ferea Kinnisvara partner
:format(webp)/nginx/o/2022/11/11/14953456t1h37aa.jpg)
Möbleeritud korter tuleb kindlasti vabastada vanadest asjadest ja mööblist, valmistada ette remondiks. Ostja satub segadusse, kardab korralduslikke raskusi ja prügi äraveo lisakulu, kuigi tegelikult pole see nii hirmus ja kallis ning teatud asjad viiakse tasuta välja.
Elamiskõlbliku vana korteri müügi edukus adekvaatse turuhinnaga sõltub ostja vajadustest. Me ei tea, millistes tingimustes ostja praegu elab. Mõne jaoks vajab see korter kapitaalremonti, kuid mõne jaoks on keskküte, kanalisatsioon ja lõpuks ka privaatne dušš ja tualett juba iseenesest vaieldamatud eelised!
Kui korteris on tehtud mingisugune sanitaarremont, siis otsime ostjat, kes selle välja üürib. Osta mööblit juurde ja asu kohe rentima. Üürnikud rikuvad igasuguse remondi, aga sellest pole vähemalt kahju. Teine variant: korter võetakse täielikult laenu peale, näiteks noorpaari esimene kodu. Kapitaalremondiga korter on kallim ja pank rohkem raha ei anna. Tingimused lubavad kohe sisse elama asuda, vähehaaval remonti teha.
Nõutud on adekvaatse hinnaga täielikult renoveeritud tühjad korterid. Sellisesse korterisse ostab ostja oma maitse järgi mööbli ja elab õnnelikult elu lõpuni. Üürimiseks ostab ta aga kõik IKEAst ja rendib korteri hea raha eest välja.
Skandinaavia stiil ja neutraalsed toonid sobivad peaaegu kõigile. «Kallis ja rikas» stiil on maaklerile peavaluks, kuigi leidub ostjaid, kellele see on unistus! Kuid see on pigem erand.