Arco Vara: kinnisvaratehingute arv langes hüppeliselt
31. oktoober 2022, 11:19
Arco Vara kinnisvaraturu analüütiku Mihkel Eliste sõnul tehti tänavu septembris Eesti korteriturul 1928 ostu-müügitehingut, mida oli 21 protsenti vähem kui augustis ning omakorda 23 protsenti vähem kui mullu septembris.
Võrreldes aastatagusega kasvasid korterite hinnad 23 protsendi võrra – tõus püsis veel endiselt väga kiire –, kuid hinnatõus on võrreldes viimaste kuudega aastavõrdluses selgelt aeglustunud ning võrreldes suvekuudega ei ole enam hindade kasvu märgata, märkis Eliste Arco Vara septembrikuu kinnisvaraülevaates.
Turuaktiivsuse langus on tema sõnul ka kinnisvarateenuste äris, kus maaklerid täheldavad müügiperioodi märgatavat pikenemist ning kui vaadata hindamisteenust, siis vähenevad tellimused ennekõike elamispindade sektoris.
Müügiperiood pikeneb
Müügiperioodi pikenemine on analüütiku hinnangul tingitud likviidsuse üleüldisest halvenemisest. Tänavu esimese üheksa kuu vältel tehti Eestis 19 745 korteri ostu-müügitehingut, mida oli küll 1,4 protsenti rohkem kui möödunud aasta samal ajal, kuid tuleb arvestada, et võrreldes aastatagusega vähenes tehingute arv juba nii esimeses kui ka kolmandas kvartalis.
Turuaktiivsuse langus on tema sõnul korteriturul veel suhteliselt vähene, kuid praegu mängivad suuresti rolli 2021. aastal sõlmitud uusarenduste võlaõiguslikud lepingud, mis sõlmitakse hoonete valmimisel asjaõiguslepinguteks ja see annab elamispindade turul toimuvast veidi ebaadekvaatse ülevaate, kuna suure osa müügitehingute puhul on tehtud ostuotsus 2021. aastal.
Üksikelamute turul, mida ilmestab eeskätt hoonestatud elamumaade müük, on tehingute näitel tänavu septembri seisuga juba 19-protsendine langus võrreldes 2021. aasta esimese üheksa kuuga.
«Võib eeldada, et peatselt näeb mõningase viitajaga ka korteriturul sarnast turuaktiivsuse langust. Vaadata võib hoonestamata elamumaade müüki, mis iseloomustab eelolevate kvartalite tõenäolist ehitusaktiivsuse dünaamikat – hoonestamata elamumaade ostu-müügitehingute arv langes aasta esimese üheksa kuu vältel võrreldes aastatagusega 40 protsendi võrra, mis on siiski veel 18 enam kui enne koroonakriisi 2019. aasta samal perioodil,» rääkis Eliste.
Uus normaalsus
Eliste sõnul näib üha enam, et turuosalised on aastate 2021–2022 turuseisuga niivõrd harjunud, et kuni kuupikkune müügiperiood ja aastas ligi 20 protsenti kasvavad hinnad on saanud justkui normaalsuseks.
«Ära on unustatud enne 2020. aasta kevadet valitsenud taustsüsteem. Tollal võis pidada pikaajaliselt jätkusuutlikuks, kui elamispindade hinnad kasvasid samal tasemel või mõnevõrra aeglasemalt, kui potentsiaalsete ostjate keskmine piirkondlik brutopalk, mille juures võib eeldada, et tänaste volatiilsete perioodide möödudes naaseme peatselt tagasi analoogsesse turusituatsiooni hinnanguliselt 2024. aastal,» prognoosis analüütik.
Ta möönis, et kinnisvaraturg tervikuna on asunud keskpankade rahapakkumise ja madalate intressimäärade tagasitõmbamisele üsna kiirelt reageerima. Kui Eestis antud tagatisega eluasemelaenude keskmine intressimäär oli veel 2022. aasta aprillis 1,92 protsendi juures, ajalooliselt madalaimal tasemel, siis augustis oli uute intressimäärade keskmine tase juba 2,54 protsendi juures ning kasv lähikuudel püsib.
«Euribor näib olevat liialt kiirelt kasvanud, mille juures finantsturgude euribori edasise kasvu ootused on septembri lõpust taas veidi allapoole tulnud ning oktoobri alguses näib, et turg ootab kuue kuu euriborile järgmise aasta aprilliks tõusu 3 protsendi tasemele, mille lähistele oodatakse selle jäämist pikemalt,» selgitas Eliste.