/nginx/o/2016/01/28/4912581t1h98dc.jpg)
/nginx/o/2019/08/05/12437228t1h4c43.jpg)
Kuue kuu euribor muutus positiivseks eelmisel nädalal ja juulikuus võetakse baasintressi tõstmise tõttu kodulaenumaksja taskust igal kuul veelgi suurem hulk raha ära. Ühe variandina end selle vastu kindlustada on intressimäära fikseerimine, aga seda ei paku sugugi kõik pangad. Väga suure osa laenajate jaoks ei ole tegu ka rahaliselt mõistliku sammuga.
Aastaid on Eesti pankades kodulaenuga olnud lihtne: pank annab oma intressimäära + 6 kuu euribori otsa (viimastel aastatel 0, sest Eesti pangad miinuseuribori ei arvestanud, kuigi osa Euroopa panku seda tegid). See on kokku intress, mida laenuvõtjatel tasuda tuleb. Nüüd on euribor tõusma hakanud ning seepärast on päevakorda kerkinud võimalus kodulaenu intress pikemaks ajaks fikseerida, et euribori tõus kohe rahakotti oimetuks ei lööks.
Pankadest selle võimaluse kohta uurides selgus, et kõikjal fikseerimist teha ei saa ja osa pankades ei ole seda tingimuste tõttu ka mõistlik teha. Selgub, et pangad pakuvad praegu fikseerimiseks sellist uskumatut euriborimäära, milleni keskpangal veel niipea lootust jõuda ei ole.
Selguse saamiseks said kõik pangad kaks küsimust: Kas fikseerimise võimalust pakutakse? Kui jah, siis millistel tingimustel. Vastused on teie ees:
Swedbank: kuue kuu euribor fikseeritakse … 6 kuuks
Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuht Anne Pärgma:
Swedbank pakub 6 kuuks fikseeritud euriboriga eluasemelaenu. Pikemaks perioodiks me intressi ei fikseeri. Neile, kes soovivad fikseeringut eelkõige just kuumakse pärast, pakume fikseeritud annuiteedigraafikut (6 kuu euriboriga).
Fikseeritud annuiteedigraafiku (seotud 6 kuu euriboriga) puhul on kliendil kindel kuumakse alates laenu võtmisest kuni laenu lõppemiseni ehk siis igakuised maksed on fikseeritud kuni laenu lõppemiseni. Fikseeritud annuiteetmaksega laenugraafiku lõpptähtaeg on paindlik, juhuks kui euribor tõuseb ja et kuumakse jääks samaks. Laenuvõtja alustab kuumaksete tasumist näiteks 23-aastase graafiku alusel ning kui euribor tõuseb, siis laenu lõpptähtaeg pikeneb näiteks 24 aastani ja kui euribor tõuseb veel, siis pikeneb laenutähtaeg veelgi. Laenulepingus saab periood pikeneda lepingus toodud maksimaalse ajani, näiteks 30 aastat. Kui euribor tõuseb niipalju, et kätte jõuab maksimaalne lepingus toodud tähtaeg, siis sel juhul tõuseb ka kokkulepitud kuumakse. Kui euribor taas langeb, siis lüheneb ka laenu periood.
LHV: unusta tänane euribor, fikseerime hoopis ühe teise numbri
LHV eraisikute finantseerimise juht Catlin Vatsel:
Viimastel kuudel oleme neile, kes intressi fikseerimise vastu ise huvi on tundnud, seda soovi korral ka pakkunud. Arutame iga kliendiga tema küsimused läbi ning selgitame intressi fikseerimise põhimõtteid. Kodulaenu intress fikseeritakse viieks aastaks ja selle fikseerimise määr vaadatakse igal nädalal üle vastavalt euribori liikumistele ja Euroopa Keskpanga rahapoliitilistele otsustele. Kui klient fikseerib intressi 5 aastaks, arvestab fikseeritud intress mitte ainult tänast euribori taset, vaid ka oodatavat euribori kujunemist järgmise 5 aasta jooksul. Täna ongi euribori 5 aastaks fikseerimise hind kõrgem kui jooksev euribori määr, kuna turuosalised prognoosivad euribori tõusu. Hinnangud euribori tulevikuarengutele muutuvad jooksvalt ning seetõttu muutub ka pankade pakutav fikseerimise tase nädalast nädalasse. Euribori tulevikuootuste kohta saab järeldusi teha pankadevahelisel turul kaubeldavate intressiinstrumentide hindade järgi.
Näiteks, kui kliendi tänane intress on 1,95% + 6 kuu euribor (ehk viimastel aastatel 0) ja ta maksab 120 000-eurose laenu juures iga kuu 440 eurot, praegu on fikseerimise määr järgmiseks viieks aastaks 2,05% ehk sellisel juhul kujuneks intress baasmarginaal 1,95% + fikseeritud määr 2,05% = 4% ja sama laenu kuumakse oleks järgnevad viis aastat ligi 573 eurot.
Et intressimäära fikseerimisest võita, peaks laenaja olema veendunud, et euribor on oluliselt tõusmas, sest enamasti on ikkagi muutuv euribor madalam kui panga poolt fikseeritud intressimäär. Teisalt aga ongi intressi fikseerimine nagu kindlustus – maksad veidi lisaks, aga saad kulutusi järgmised viis aastat täpsemini planeerida ja euribori liikumisi muretult jälgida, ilma et sinu laenu kuumakse sellest muutuks. Samuti tasuks intressi fikseerimisel olla kindel, et fikseeritud perioodi jooksul pole soovi laenulepingut muuta ega kodu müüa. Üldiselt on intressiturud ettearvamatud nagu aktsiaturudki ja ajalooliselt ei ole intressimääradega spekuleerimine klientidele väga edu toonud, kuna intressi fikseerimise vastu hakatakse huvi tundma alles siis, kui pakutavad fikseerimise määrad on juba kõrgemal tasemel.
Intressi fikseerimise kohta uuritakse ja küsitakse küll viimastel kuudel varasemast rohkem, kuid päriselt on fikseerimist soovinud vähesed. Sageli tullakse arusaamaga, et fikseerida saab oma tänast kehtivat baasmäära ja kui kuuldakse tegelikku pakutavat fikseerimise määra, loobutakse siiski.
SEB: igaüks saab oma pakkumise
SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang selgitab panga poliitikat:
Euribori tõusu riski maandamiseks on SEBs võimalik fikseerida muutuva baasintressimääraga (euriboriga) seotud laenulepingu intressimäär kuni viieks aastaks. Kui kodulaenu intressimäär on seotud euriboriga, siis muutub intressimäär laenulepingus, olenevalt valitud euribori tüübist kas iga 3, 6 või 12 kuu tagant. Intressimäära fikseerimine annab aga laenuvõtjale kindluse, et intressimäär ja seega ka laenumaksete suurus ei muutu tema valitud perioodi jooksul.
Fikseeritud intressimäär koosneb:
- individuaalsest fikseeritud intressimarginaalist ja
- fikseeritud baasintressimäärast, mille arvutame rahvusvahelistel finantsturgudel eurolaenudele noteeritud intressimäära alusel.
Fikseeritud baasintressimäära suurus muutub iga päev ja sõltub fikseerimise pikkusest.
Ühelt poolt annab baasintressimäära fikseerimine kliendile kindluse, et laenumaksete suurus perioodi jooksul ei muutu, samas tuleb selle kasutamisel arvestada teatud piirangutega. Intressimäära fikseerimist ei saa kasutada laenu osade kaupa kasutusele võtmisel, sest pank ei saa üldjuhul võimaldada sama intressitasemega laenuressurssi pikema aja jooksul. Samuti tuleb fikseeritud intressimäära korral arvestada asjaoluga, et turuintressimäärade languse korral võib laenulepingu tingimuste muutmine, näiteks enne kokku lepitud tähtaega laenu tagasimaksmine või intressimäära ujuvaks muutmine, osutuda laenusaajale kulukaks.
See, kas parim lahendus on fikseerimata või kokkulepitud perioodiks fikseeritud intressimäär, on iga laenuvõtja enda otsustada. Sõltuvalt rahaturu olukorrast ja baasintressimäärade muutumisest võib laenuvõtjale otstarbekamaks osutuda nii üks kui ka teine.
SEB poolt väljastatud uutest eluasemelaenudest fikseeritakse intressimäär keskmiselt kolmel protsendil lepingutest. Eelmise aasta lõpus ning käesoleva alul täheldasime intressimäära fikseerimise osas mõningast huvi kasvu, kuid viimasel paaril kuul on huvi taas vähenenud.
Luminor: ei saa
Luminori kommunikatsioonijuht Karel Hanni teatas, et praegu Luminor intressi fikseerimise võimalust veel ei paku, kuid ettevalmistused selle võimaluse avamiseks on töös.
Coop Pank: varsti saab
Coop Panga erakliendi kinnisvarafinantseerimise äriliini juht Karin Ossipova:
Coop Pank on teeb praegu viimaseid tehnilisi ettevalmistusi, et kodulaenu klientidele intresside fikseerimist võimaldada ja alates 1. juulist saavad meie kliendid intresse fikseerida viieks aastaks, siis saame välja öelda ka fikseerimise marginaali. Igal juhul soovitame see otsus oma isikliku laenuhalduriga enne põhjalikult läbi arutada, sest fikseerimisel on oma hind. See tähendab, et tavapärasele kodulaenuintressile ehk riskimarginaalile lisatakse ka intressi fikseerimise marginaal.* Juba olemasoleva kodulaenu intressi fikseerimiseks arvestab pank ka lepingu muudatuse tasu, mis on enamasti 0,5–1,5 protsenti laenujäägist ehk 100 000 eurose laenujäägi puhul 500–1500 eurot.
Lisaks tuleb arvestada, et kui fikseeritud intressi perioodil soovitakse laen ennetähtaegselt tagastada, tuleb selle eest tasuda ka tagastamise tasu vähemalt 1% tagastatavalt summalt. See on fikseeritud intressiga laenu ennetähtaegse tagastamise seadusjärgne tasu.
Seega tuleks intressi fikseerimine igal juhul oma laenuhalduriga põhjalikult läbi arutada ja järele uurida, millised kogukulud fikseerimise otsusega kaasnevad ning võrrelda neid ujuva intressi prognoositavate kogukuludega.
*Muudetud 16.6.22: algselt oli Coop Panga kommentaaris, et kodulaenuintressile ja fikseerimise marginaalile tuleb tasuda ka euribori, Coop parandas hiljem, et euribori ikkagi tasuma ei pea.
Autori kommentaar: kelle jaoks on mõistlik, kelle jaoks ei ole?
Kuna suure tõenäosusega Euroopa Keskpank ülisuuri intressitõuse lähikuudel ei tee, siis neil, kellel on laenu lõpliku tasumiseni jäänud lühike aeg, ei tasu praeguste tingimuste puhul fikseerimisega kiirustada. Samuti tasub meeles pidada, et lepingu muutmisega kaasnevad omakorda tasud. Kui juhtub aga see, et Euroopa Keskpank ei peaks mingil põhjusel baasintressi tõstma, aga kodulaenu võtja on juba oma laenuprotsendi mõneks ajaks fikseerinud, võib tekkida küsimus, kas pank on siis aldis lepingut laenaja kasuks taas ümber muutma. Kui ei ole, on laenaja teinud endale karuteene ja pangale ise tasuta raha viinud. Kui aga euribor peaks kerkima 5 protsendi peale, on 2-protsendine fikseeritud intress jällegi hea valik. Ehk: hea otsuse tegemiseks peaks kodulaenu võtja ise tulevikku ette nägema. Mida pikem laenuperiood, seda rohkem on pangal võimalust intressi küsida.