Ärikinnisvara maakler: sel ja järgmisel aastal valmib planeeritust vähem büroohooneid

Aira Veelmaa. Foto: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Äsja lõppenud koroonapandeemia ning veebruaris alanud Ukraina sõda on toonud büroopindade turule uue reaalsuse, kirjutab Uus Maa Ärikinnisvara kutseline maakler Aira Veelmaa.

Nõudlus büroopindade vastu pole kuhugi kadunud ning kardetud kodukontorite pealetung jäi tulemata. Küll aga on üha raskem ehitada uusi hooneid ning lõpetada olemasolevaid projekte, ütleb Veelmaa, tehes järgmiseid tähelepanekuid.

Ehitusaeg pikeneb

Venemaa sõjategevuse algul tekkinud materjalide kättesaadavuse probleemid ja üldine ebakindlus tõid kaasa viivituse mitmete hoonete ehitamisel või planeeritud majade ehituse alustamisel. Büroohoonete arendajad küll jätkavad plaanitud arendusi, kuid valmimisajad on vähem või rohkem edasi nihkunud.

Nii valmib sel ja järgmisel aastal planeeritust vähem uusi büroohooneid, sest nedest osa lõpetamine on lükkunud aastasse 2024. Ettevõtetel, kel on plaanis järgmisel aastal uude büroosse kolida, tasuks seda arvesse võtta ja uue pinna valimisega aegsasti alustada. Vastasel juhul võib valik ootamatult väikeseks osutuda.

Üürihinnad tõusevad

Aastaid väga stabiilsed püsinud uute büroopindade üürihinnad on nüüd järsult kerkinud. Halb uudis üürnikele, hea arendajatele? Paraku mitte, sest heas olukorras pole täna keegi.

Arendajaid on hindu tõstma sundinud ehitusmaterjalide ootamatu hinnatõus, mis tootegrupist sõltuvalt ulatub 20–30 protsendini. Statistikaameti andmetel tõusis ehitushinnaindeks selle aasta esimeses kvartalis võrreldes möödunud aasta sama ajaga 19,3 ja ehitusmaterjali kallinemine oli keskmiselt lausa 27 protsenti.

Kui sõja algul tekkinud materjali kättesaadavuse probleem on valdavalt lahenenud, siis paraku tähendavad uued tarneahelad senisest oluliselt kõrgemaid hindu. Varem pakutud hinnaga ei ole enam võimalik ehitada, mistõttu on üürihinnad arendatavates hoonetes tõusnud vähem või rohkem sõltuvalt sellest, millises ehitusjärgus maja on.

Ennekuulmatu ja üürnike jaoks ebameeldiv on see, kui läbirääkimiste käigus või veel vahetult enne üürilepingu allkirjastamist üürihind kallineb. Aga see ongi tänane reaalsus. Samas, enamasti suhtutakse sellesse kui paratamatusse, sest arusaadavalt pole ehitajal ega arendajal võimalik ehituse kallinemist täielikult enda kanda võtta.

Lihtsalt öeldes – kõik kannatavad solidaarselt. Mõistagi ei ole turg valmis üürihinna 20–30-protsendiliseks tõusuks, mistõttu arendajate kasumid kahanevad vaatamata üürihindade tõusule.

Suured arendajad jätkavad plaanipäraselt

Kuigi mõned välismaised ettevõtted on büroo-otsingud pausile pannud, on Eesti ettevõtted üsna aktiivsed. Kaks aastat on paljud kodukontoris olnud ning büroopinna vajadused on muutunud. Vaatamata harjumuspärasest kõrgematele üürihindadele on huvi uute büroohoonete vastu olemas. Et büroopinnad ei ole Eestis enamasti mitmeid tuhandeid ruutmeetreid suured, siis üürihinna kallinemine mõni euro ruutmeetri kohta ei ole kokkuvõttes väga suur summa ning edukad ettevõtted saavad sellega hakkama.

Arvestades, et maailm on muutunud, ei ole ka põhjust eeldada, et ehitusmaterjalid ja üürihinnad lähiaastail soodsamaks muutuksid. Põhjamaade tasemeni need veel kaugeltki ei küündi, kuid 20 eur/m² ja kõrgem üür uuel A-klassi bürool Tallinna kesklinna piirkonnas saab tõenäoliselt reegliks.