Arco Vara: sellist survet pole Eesti üüriturul veel nähtud

Kinnisvarakuulutus Foto: Postimees

Arco Vara teatel on Ukraina sõjapõgenike vool ning elamispinna kättesaadavuse halvenemine viimastel kuudel suurendanud nii nõudlust kui hinnataset üüriturul, samas on pakkumine võrreldes veebruariga langenud ligi 40%.

Erinevatel andmetel kasvasid üürihinnad aprillis võrreldes märtsiga sõjapõgenike tõttu 13% võrra, kuid kinnisvaraportaalide kuulutuste muutusi arvestades pigem keskmiselt ligi 7% võrra, mis on siiski väga kiire kasv – see ületab samal ajal peaaegu kaks korda ostu-müügitehingute pakkumishindade kasvutempo.

Nii üüri- kui ka müügipakkumiste hinnad tõusevad kiiremini kui tarbijate sissetulekud, samal ajal peavad ostjad konkureerima kinnisvarainvestoritega, sest kõrgete tarbijahindadega käib kaasas kinnisvara tempokas hinnatõus. Aprillikuu andmeil näib, et üüritootluse edasine alanemine ei jätkunud, mis omakorda õigustab praegu kinnisvarainvesteeringute finantsmajanduslikku otstarbekust.

Kuigi elamispindade kapitalikasv võib 2022. aastal kujuneda reaaltootlust ehk inflatsiooniga korrigeeritud tootlust arvestades üsna napiks, on üüriobjektide kogutootlus siiski tõenäoliselt jätkuvalt positiivne ning erinevalt börsidest on kinnisvara kui varaklass sel aastal väikeinvestorite jaoks atraktiivsem kui finantsturud. Samas on euroala monetaarpoliitiliste muutuste tuules vastavas varaklassis riskid suurenemas – eeskätt laenukapitali tõenäolises kallinemises, mis viib likviidsuse vähenemiseni ja hinnatõusu aeglustumiseni.

Tallinna üüriturg kuivab kokku

Üüripakkumiste arv vähenes aprillis Tallinnas 11% võrra, mille juures on vähenenud ennekõike 2-toaliste korterite pakkumine (-23% kuu ajaga ja -50% alates veebruarist).

Veebruarist saati on 1-toaliste pakkumine üüriturul vähenenud 42%, 3-toaliste pakkumine 31% ning 4- ja rohkematoaliste korterite pakkumine 14% võrra. Kuigi sõjapõgenikud eelistaksid eeskätt mitmetoalisi kortereid, ei ole turul märgata, et nõudlus oleks vastavasse turusegmenti koondunud.

Aprillis võis võrreldes märtsiga juba märgata, et vähemalt 3-toaliste korterite varasem väiksem pakkumiste arv pöördus Tallinnas taas kasvuks. Ukraina sõjapõgenikud tõstsid märtsis-aprillis Tallinna elanike arvu rahvastikuregistri andmete põhjal ligi 2000 võrra.

Tänavu aprilli vältel tehti Eesti korteriturul 2137 ostu-müügitehingut, mida oli 7,7% vähem kui märtsis ning 9,7% vähem kui 2021. aasta samal perioodil. Turuaktiivsuse langus oli ootuspärane ning elamispindade turu edasist kasvu takistavad eeskätt piiratud pakkumine, liiga kiiresti kasvavad pakkumishinnad ja halvenenud elamispinna kättesaadavus ning tarbijaskonna nõrgem kindlustunne.

Odavat kinnisvara otsitakse väljastpoolt Tallinnat

Võrreldes märtsiga võis täheldada tehingute arvu kasvu Järva, Lääne ja Võru maakonnas, kus kinnisvara on odavam ning kus nõudlus on ka seetõttu suurenenud. Liialt kiiresti kasvavate kinnisvarahindade eest väikeasumitesse kolimine ja ääremaastumise pidurdumise saavad populistlike loosungitega poliitikud peatselt enda struktuursete reformide edu arvele kirjutada.

Võrreldes aastatagusega ei olnud tehingute arvu vähenemine küll ulatuslik, kuid Harjumaal ligi 20% võrra alanenud tehingute arv viitab eeskätt olukorrale, kus Tallinna ja selle lähiümbruse elanike nõrgenev kindlustunne kandub viitajaga üha enam üle ka teistesse Eesti piirkondadesse.

Euribor jätkab kasvamist, laenumaksed suurenevad

6 kuu Euribor on jõudnud aasta alguse -0,54% tasemelt juba -0,20% peale ning näib, et baasintressimäära tõus nulli võib juhtuda juba lähikuudel, mitte esialgu prognoositud 2022. aasta lõppu või 2023. aasta algusesse.

Sellega arvestades on laenuvõtjad asunud taas enam tähelepanu pöörama laenukohustustele ja kuumaksete suurenemisele, mis tõenäoliselt süvendab tarbijaskonna kindlustunde halvenemist lähikvartalitel ning jahutab nii ka elamispindade turuaktiivsust ja tarbimist üleüldse.

Laenumahud ei ole veel vähenenud ning ei ole täheldada, et laiapõhjaline tarbijahindade kasv või ka Ukraina kriis oleks koduostmise otsuseid märkimisväärselt mõjutanud. Vaba raha hulka on suuresti mõjutanud II pensionisamba raha, mille mõju turul on praegu juba üsna keeruline hinnata, kuna see on segunenud muu vaba kapitaliga.

Laenumahtude kasvutempo näib olevat siiski aeglustunud, sest näiteks eluasemelaenude käive kasvas tänavu jaanuaris võrreldes aastatagusega 15,6%, veebruaris 15,5% ning märtsis juba oluliselt aeglasemini 6,8% võrra.