:format(webp)/nginx/o/2022/02/08/14353510t1ha469.jpg)
/nginx/o/2022/02/10/14357783t1h8b2a.jpg)
Arco Vara analüütik Mihkel Eliste sõnul on korterite müügihinnad aastaga ligi viiendiku tõusnud ning eriti noorematel inimestel on kõrge inflatsiooni tingimustes järjest raskem oma esimest kodu soetada.
2022. aasta esimese kuu jooksul tehti Eesti korteriturul kokku 1810 ostu-müügitehingut. Mediaanhinnaks oli 1827 €/m2, mida on küll 4,6% vähem kui eelmisel kuul, kuid koguni 19% rohkem kui veel 2021. aasta jaanuaris.Toona oli aastane hinnatõus 8,9% ja tunamullu samal ajal pelgalt 0,1%, iseloomustades hetkelist hindade väga kiire kasvu perioodi ning selle taustal jätkuvalt halvenevat elamispinna kättesaadavust, kirjutas Eliste kinnisvaraturu ülevaates.
Jaanuari näitel oli näiteks Tallinnas aastatel 1940 - 1990 ehitatud tüüpkorterite osas aastane hinnatõus 30% tasemel. 2022. aastal on eeskätt nooremapoolsetel koduostjatel üha keerulisem oma esimest kodu soetada, kuna varade hinnad kasvavad kiiremini kui nende sissetulek ning omafinantseeringu kogutava raha juurdekasv. Kui seni on eeskätt Eesti Keskpank juhtinud tähelepanu, et KredExi poolt käendatud eluasemelaenude segmendis on riskid kõige suuremad, siis 2022. aasta vältel võib oodata vastavas turusegmendis riskide edasist kasvamist.
Pakkumist vähe, nõudlust palju
Kuigi üldplaanis võib pakkumiste vähesuse ja halvenenud elamispinna kättesaadavuse taustal oodata 2022. aastal mõningast turuaktiivsuse langust, iseloomustas aasta esimene kuu siiski suhteliselt sarnast turusituatsiooni nagu kahel viimasel aastal. 2020. aasta jaanuaris tehti Eesti korteriturul 1800, möödunud aastal 1806 ja tänavu 1810 tehingut, iseloomustades stabiliseerunud tehingute arvu taustal eeskätt kõrgkonjunktuurilist turusituatsiooni. Pakkumiste vähesus ning tugev nõudlus on hinnatõusu järk-järgult kiirendanud ning mõningase viitajaga viib see tõenäoliselt taas tehingute arvu vähenemiseni.
2022. aasta alguses on olnud üleriigiliselt märgata, et nii pakkumis- kui tehinguhinnad on väga järsult hakanud kasvama just Eesti väikelinnade lähiümbrusesse jäävates alevikes, kuhu elamispindade hinnatõusu kiirenemise tõttu on üha enam potentsiaalseid ostjaid väikelinnadest siirdunud. Ainuüksi jaanuaris pakkumisse lisandunud korterite baasilt võib eeldada, et Eesti atraktiivseimate väikelinnade lähiümbruses võib 2022. aastal kujuneda aastaseks hinnakasvuks 20 kuni 30 protsenti, mis üldplaanis ühtib 2021. aastal aset leidnud hinnatõusuga nii Tallinnas kui ka Eesti väikelinnades.
Elamispindade turg käitub mõningase viitajaga, kus suuremates keskustes avaldunud trendid kanduvad peatselt edasi madalama asustustihedusega ja sageli ka ääremaastunud piirkondadesse, kus paraku nii koduostjad kui ka finantseerijad võtavad selliste tehingute tegemisel varasemast selgelt suuremaid riske.
Tallinna üüriturule lisandub kortereid
Energiakriisi taustal võis jaanuaris täheldada eeskätt elektriotseküttega korterite osas üüripakkumishindade langetamist, kuid üldplaanis ei saaks väita, et üüriturul tervikuna oleks Tallinna või Tartu näitel midagi jaanuaris kuigi negatiivset juhtunud. Üüripakkumiste arv on viimastel kuudel suurenenud, kuid seda suuresti hooajaliste tegurite ja uute korterite pakkumisse lisandumise läbi (üüriinvesteeringute osakaal ostu-müügitehingutes on suurenenud), mis on tõstnud samaaegselt ka keskmist statistilist üürihinda.
Kuna möödunud aastal broneeriti Tallinnas ligi neli tuhat uut korterit, millest konservatiivselt vähemalt 15 protsenti on soetatud üüriinvesteeringute eesmärgil, võib tänavu eeskätt aasta II pooles oodata tõenäoliselt olenemata Tallinna elanike arvu taaskordsest kasvust kui tööturu paranemisest üüripakkumiste arvu edasist kasvu.
Kuigi Tallinna elanike arv näitas 2021. aasta II pooles vähest suurenemist, oli tegemist siiski pelgalt ajutise nähtusega. 2022. aasta veebruari alguses elas Tallinnas 413 inimest vähem kui veel aasta alguses. Selle taga ei ole aga viimastel kuudel olnud enam mitte niivõrd nooremapoolse elanikkonna lahkumine koroonapandeemiast tingitud tööturu negatiivsete muutuste tõttu nagu 2020. aasta II ja 2021. aasta I pooles, vaid pigem on tegemist olnud Tallinna valglinnastumisega seotud trendidega.
Koroonapandeemia edasine kulg mõjutab üsna arvestatavalt eeskätt ärikinnisvara sektorit, mille juures nii kaubandus-, teenindus-, toitlustus- kui ka erinevate meelelahutuspindade osas on senine käekäik olnud piirkonniti üsna nukker, kus viimastel kuudel on tulnud üha enam uudiseid Eestis läbi viimaste kümnendite tuntud meelelahutusasutuste sulgemisest. Kui elamispindade turu osas võib tagantjärgi öeldes väita, et koroonakriisi mõju selgelt ülehinnati, siis ärikinnisvara osas hakkab üha enam tunduma, et selle potentsiaalset mõju pigem selgelt alahinnati.
Elamispindade osas jääb aga lähikuudel riske üleval hoidma eeskätt liialt kiire hinnatõus ning samaaegne energiakriis, mis üheskoos halvendab elamispinna kättesaadavust veelgi. Inflatsioon oli detsembris ligi 12% ning jaanuaris ligi 11%, lähikuudel võib oodata madala võrdlusbaasi tõttu endiselt väga kiire inflatsiooni püsimist.
Kiire hinnatõusu taustal jätkub elamispinna kättesaadavuse halvenemine
Kuigi hinnatõusu veavad energiakandjate hinnad, on see siiski muutunud järjest laiapõhjalisemaks ning avaldub peatselt üha tugevamalt ka tööjõukuludes, mis viib palgakasvu kiirenemiseni ja paneb tööjõumahukad ettevõtted surve alla, riskides üha enam just stagflatsioonilise keskkonna tekkimisega, kus majanduskasv järsult aeglustub, kuid inflatsioon püsib. Teisisõnu oleme täna olukorras, kus baasintressimäärade tõstmisega võidakse kas hiljaks jääda (või juba ollakse jäänud) või neid ei suudeta tõsta piisavalt kiiresti, et majanduskasvu mitte liialt pärssida, kuid samas varuda puhvrit olukorraks, kus järgmist võimalikku surutist saaks intressimäärade alandamisega leevendada.
Isegi energiakriisita olime 2021. aasta algusest selgelt täheldamas olukorda, kus inimesed saavad omale uue elamispinna lõikes lubada järjest väiksemat eluaset. Kui 3-toalised 55 m2 ja 2-toalised 35 m2 suurused korterid olid veel viis aastat tagasi pigem üsna ebapopulaarne arendusotsus, siis hetkel on taolisi projekte järjest enam. Kui uute majade osas kavandati veel mõned aastad tagasi üldiselt minimaalselt 120 m2 suuruseid elamuid, siis nüüd on järjest rohkem täheldada 90 - 110 m2 suuruseid üksikelamid.
Osalt on see tingitud demograafiliste iseärasuste tõttu, kus leibkonnad on üha väiksemad, kuid seni kipub selle taga olema pigem maa hindade ja ehitushinna pidev tõus. Kuigi baasintressimäärade tõenäoline peatne tõstmine viib ka euribori kasvuni, on selle kasvubaas siiski piisavalt madalal, et inimeste laenumaksete märkimisväärset suurenemist ei ole lähitulevikus veel otseselt oodata, kuna euribor on hetkel jätkuvalt negatiivsel tasemel.
Bürokraatiamasin, ajutiselt tunduvalt tugevam elamispindade nõudlus ning laiapõhjaline inflatsioon hoiavad ka lähitulevikus elamispindade hinnakasvu tugeval kasvutrendil. Siinkohal ei saa muidugi välistada, et mingisugused hetkel kestvatest kriisidest avalduvad tagasilöögid võivad ka elamispindade turu nii tehingute arvu kui ka hinnatasemete osas aastate 2022 - 2023 vältel allapoole tuua. Nähtavus tuleviku osas on hetkel suhteliselt kehv ning erinevate varaklasside lõikes on nn buumi ilminguid olnud sisuliselt igal pool globaalselt ja ei oleks imekspandav, kui kusagilt esmased tagasilöögid mõne välise katalüsaatori tõttu avalduvad ning see võib ainuüksi sümpaatiast üle kanduda ka ülejäänud varade turgudele, sh elamispindade turule.