EFTENI ÜLEVAADE ⟩ 10 teemat majanduses ja kinnisvaras, mida 2022. aastal jälgida

Kopli liinidel valmiv hoone. Foto: Sander Ilvest

EfTENi meeskond pani kokku tuleva aasta majanduse- ja kinnisvaranägemuse.

ÜLDMAJANDUS

Inflatsioon: enam kui kümme aastat elas enamik arenenud riike väga madala inflatsiooni keskkonnas. Hinnakasv jäi keskpankadele seatud eesmärkidele pidevalt alla. Võitlemaks madala inflatsiooniga, leidis aset enneolematu rahapoliitika lõdvendamine – alates negatiivsete baasintresside kehtestamisest, kuni finantsvarade tugiostudeni. Nii näiteks kasvas Euroopa Keskpanga (EKP) bilansimaht kümne aastaga enam kui 3 korda, 7 triljoni euroni ning kõrgele kerkinud riigivõla toetamiseks ostis EKP viimase 1,5 aasta jooksul rohkem riigivõlakirju kui euroala valitsused samal perioodil emiteerisid.

Alates 2021. aasta suve algusest hakkas inflatsioonisurve aga kasvama. Peaaegu kõigi toormehindade «ootamatu» tõusuga, probleemidega tarneahelates ja erinevate kaupade (sh kiipide) nappuse tõttu, on hinnakasv tõusnud paljudes riikides mitme kümnendi kõrgeimale tasemele. Hiljuti avaldatud majandusprognoosides ja analüüsides keskendutakse peamiselt sellele, kui kõrgele toormehindadest põhjustatud inflatsioonitempo lähikuudel tõuseb.

Meie arvates on aga märksa olulisem püüda mõista, kui pikaks ajaks jääb hinnakasv püsima ja kui laiapõhjaliseks hinnasurved kujunevad. Keskpankade käitumist mõjutab eelkõige pikemaajaline hinnastabiilsuse väljavaade, mitte aga ühekordsed ja ajutised pakkumisepoolsed hinnahüpped.

Mõned näitajad, mida lühikuudel hinnasurvete analüüsimisel järgida:

(i) börsiettevõtete järgmise kvartali majandustulemused – kui ettevõtete kasuminumbrid püsivad tugevana, võib see viidata sellele, et ettevõtted on klientidele üle kandnud sügisel aset leidnud toorme (ja teiste sisendite) hinnatõusu;

(ii) palgasurve – paljudes riikides on töötuse määr madal (kuigi osaliselt töötajate tööjõust lahkumise tõttu), mis on soodne pinnas n.ö hinna-palgakasvu nõiaringi tekkeks.

Keskpankade tegevus: 2021. aasta lõpus teatasid suuremad keskpangad, et alates järgmise aasta kevadest asutakse vähendama rahapoliitilisi stiimuleid. Oma tänastes hinnangutes peavad keskpangad inflatsiooni kiirenemist siiski ajutiseks, mis taandub tõenäoliselt 2022. aasta teises pooles.

Balti riikide (ja teiste euroala) majanduste jaoks on kõige suurem mõju EKP otsustel. Eeloleval aastal on põnev jälgida, kuidas õnnestub EKP-l erasektori laenutingimusi karmistada, kuid samal ajal vältida intressimäärade tõusu kõrge valitsussektori laenukoormusega Lõuna-Euroopa riikides. Selline nn intressikõvera kontrollimine võib toimida viisil, kus EKP tõstab baasintresse turu ootustest kiiremini, kuid samal ajal säilitab või isegi suurendab teatud riikide valitsuse võlakirjade kokku ostmist.

Euribor, mis on erasektori laenukulude peamiseks määrajaks Balti riikides, on täna sõltumata tähtajast (alates nädalast kuni 12 kuuni) sisuliselt ühel ja samal tasemel -0,5% juures – see tähendab, et finantsturud on arvamusel, et EKP 2022. aastal baasintresse ei tõsta. Kuna enamik Balti riikides sõlmitud laenulepinguid on fikseeritud 0% euribori alammääraga, ei avalda 2022. aastal tõenäoliselt isegi oodatust kiirem EKP intressimäärade tõstmine laenukuludele suurt mõju.

Kui aga inflatsioonisurve püsib kõrgemal oodatust kauem, võib laenukulude tõus muutuda aktuaalseks 2023. aastal.

Kommunaalkulud: Baltikumis (ja enamikus teistes Euroopa riikides) kasvasid eraisikute ja ettevõtete kommunaalkulud 2021. aasta sügisel enneolematule tasemele. Kuigi valitsused pakuvad mõningast leevendust riigieelarveliste toetuste kaudu, vähendavad kommunaalteenustele tehtavad kulutused erasektori kasutatavat tulu vähemalt 2022. a kevadeni. See võib oluliselt mõjutada tarbijate kindlustunnet, muuta mõned energiamahukad ärimudelid jätkusuutmatuks ja aeglustada majandustsükli taastumist pandeemiast.

EHITUS- JA KINNISVARATURG

Ehitushinnad: materjalipuuduse ja probleemide tõttu tarneahelates kasvasid ehitushinnad hüppeliselt kõigis Balti riikides. Kui ehitushindade kahekohaline kasvutempo jätkub ka järgmisel aastal, võib see oluliselt mõjutada siinset kinnisvaraturgu.

Olukorras, kus kommunaalkulud on kasvanud enneolematule tasemele, võib sellise ehitushindade tõusu lõpptarbijale (ostjale või rentnikule) edasikandmine osutuda keeruliseks.

Ehitushinna juures jätkab tõenäoliselt kasvamist tööjõuga seotud komponent, sest ehitussektoris valitseb tööjõupuudus üle kogu Baltikumi. Nii saab ehitushindade edasise arengu puhul määravaks ehitusmaterjalide hindades toimuv.

Mõned näitajad, mida me ehitusmaterjalide hinnadünaamika juures järgmisel aasta jälgime on:

(i) kinnisvarasektor Hiinas – kui hiljutine kinnisvarasektori jahenemine vähendab ka nõudlust ehitusmaterjalide järele, võib see kaasa tuua erinevate materjalide hinnakasvu pidurdumise;

(ii) rohepööre Euroopas ja taristupakett USAs – mõlemad on ressursimahukad mitmeaastased projektid. Kui nende algus peaks jääma 2022. aastasse, võivad ehitusmaterjalide hinnad veelgi kasvada.

Eluaseme taskukohasus: OECD andmetel pole elukondliku kinnisvara hinnatõus kunagi varem ületanud sissetulekute kasvu nii paljudes arenenud riikide ühel ja samal ajal. Kodus töötamise hüppeline kasv tõi vajaduse kasutada kodu ka töökohana ja suurendas inimeste valmisolekut tasuda kvaliteetse eluaseme eest kõrgemat hinda.

Madalad intressimäärad, pandeemiast tingitud hoiuste mahu kasv ja hüppeliselt kerkinud aktsiaturud, tekitasid üle maailma juurde täiendavat kapitali, mis hakkas otsima teed kinnisvarasse. Selle tulemusena on elukondliku kinnisvara hinnad kasvanud paljudes riikides tasemele, kus üha suurem hulk inimesi ei suuda eluaset endale osta.

Kui erasektor seda olukorda näiteks taskukohaste üüriprojektide kaudu ise ei korrigeeri, võib järgmisel aastal oodata, et nii mõneski riigis hakatakse rakendama eluaseme taskukohasust parandavaid poliitilisi meetmeid.

Baltikumis on eluaseme taskukohasuse olukord seni olnud vähem dramaatiline. Alates 2008/2009. aasta kriisist ei ületanud eluaseme hindade kasv sissetulekute kasvu (Riias on see olnud isegi vastupidi). Juba aastaid on kinnisvara ostvate inimeste omafinantseering katnud ca 50% kinnisvara hinnast ning alanevad intressid on laenude tagasi maksmiseks vajalikku rahasummat järk-järgult vähendanud.

2021. aastal hakkas olukord aga muutuma ka meil. Eelkõige Tallinnas, kus pakkumises olevate korterite arv vähenes, eraisikute hoiused kasvasid, pensionisambast vabanes üle miljardi euro vahendeid ja laenuintressid jätkasid langust, hakkas eluaseme hindade tõusu märgatavalt ületama sissetulekute kasvu.

Kui müügis oleva kinnisvara pakkumine ei kasva ja korterite hinnakasv jätkub, võib see järk-järgult tõsta üürikorterite populaarsust ja tuua siinsele üüriturule rohkem institutsionaalseid investoreid.

Üürihinnad ja üüritootlus: viimastel aastatel on ärikinnisvara üürihinnad püsinud Baltikumis sisuliselt muutumatuna. Samal ajal on kinnisvara hinnad tõusnud, mis on toonud kaasa madalama üüritootluse. Kuigi Baltikumi pealinnades on kinnisvara üüritootlus jätkuvalt kõrgem võrreldes suuremate Euroopa linnadega, on see vahe vähenemas.

Me ei näe, et 2022. aastal võiks olla ruumi üürihindade tõusuks. Mõnes sektoris võivad üürihinnad isegi langeda. Küsimus on selles, kas üüritootlused võivad Balti riikides olemasolevatelt tasemetelt jätkuvalt langeda või oleme jõudnud põhja lähedale?

Uued ärikinnisvara investorid: viimastel aastatel toimunud IT ja mõnede nn vana majanduse ettevõtete edukad müügitehingud on loonud Balti riikides juurde uusi väiksemaid investeerimisettevõtteid (family office). Mitmed neist on asunud aktiivselt investeerima siinsele ärikinnisvaraturule. Seni on nende huviorbiidis valdavalt lihtsasti hallatavad ühe või paari üürnikuga objektid ja pealinnades keskse asukohaga objektid.

Järgmisel aastal saame näha, kui olulist rolli hakkavad sellised investorid Balti riikide ärikinnisvaraturul mängima ning kas nende investeerimise põhimõtted, sh riski ja tootluse ootused, erinevad juba pikemat aega tegutsenud turuosalistest.

ELUSTIIL JA ELANIKKOND

Kodust töötamine/kontorisse naasmine: uute büroopindade üürinõudlus püsib Balti riikide pealinnades (välja arvatud Vilniuses) madal, kuna kodus töötamine on endiselt populaarne. Kasvavate ehituskuludega seoses võib see survestada uute büroode arendusi. 2022. aasta võib olla esimene aasta enam kui kümnendi jooksul, mil mõned uued spekulatiivse arendusprojektiga büroohooned võivad sattuda rahalistesse raskustesse.

Valglinnastumine: kodus töötamise populaarsuse kasv on vähendanud igapäevaselt kesklinna külastavate inimeste arvu. Maailma mõnes suuremas linnas on ettevõtted reageerinud sellele väiksemate kontorite rajamisega äärelinnadesse ja elurajoonide lähedusse.

Kuigi Balti riikide pealinnad on suhteliselt väikesed, on selgelt näha, et paljude kesklinna klientide teenindamisele suunatud ettevõtete käibed on oluliselt kukkunud. On tõenäoline, et mitmed neist (nt kaubanduskeskused) seisavad peagi silmitsi märkimisväärsete rahaliste probleemidega. Samas on uusi võimalusi pakkumas nn piirkondlikud ja elukohtade läheduses asuvad keskused, sest inimesed teevad oma igapäevaseid oste üha enam kodule lähemal.

Demograafia: viimastel aastatel on elukondliku kinnisvara nõudlust Balti riikides vedanud laulva revolutsiooni ajal sündinud suurearvulised aastakäigud. See põlvkond jõudis vanuseliselt 30ndate aastate algusesse, mis on sageli n-ö parim vanus endale esimese elamispinna ostmiseks.

Järgnevatel aastatel jõuavad sellesse ikka aga juba oluliselt väiksemad põlvkonnad, kus mõnel juhul on inimesi pea veerandi võrra vähem. See avaldab kindlasti mõju ka kinnisvaraturule.

Lisaks üldisele nõudluse kahanemisele, võib toimuda mõningane muutus ka korteriostu eelistustes. Kuna suurearvulised aastakäigud jõuavad pereloomise ikka, võib nõudlus kahetoaliste korterite järele järk-järgult nihkuda suuremate perekorterite, rida- ja eramajade poole.