/nginx/o/2021/11/03/14180452t1h5530.jpg)
Eesti finantssektoris ei ole praegu suuri riske, sest majandus on kriisist taastunud ja maksepuhkusel olevate laenude maht on oluliselt vähenenud. Küll aga on oht, et inimesed hindavad oma laenuvõimet üle ega suuda edaspidi võetud laene tagasi maksta.
Eesti Pank tõdeb, et suur ostuhuvi ja kiiresti kasvavad kinnisvarahinnad suurendavad inimeste võlakoormust ja osa inimesi võib laenude tagasimaksmisel raskustesse sattuda, kui laenuintressid tulevikus tõusevad.
Põhiliseks Eesti finantsstabiilsuse riskikohaks ongi Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna juhataja Jaak Tõrsi sõnul väga kõrge elukondliku kinnisvara turuaktiivsus ehk eluasemete turul käiv vilgas tegevus, mis on kestnud juba viimased poolteist aastat ning toonud kaasa kiire hinnatõusu.
«See on huvitav fenomen kriisi tingimustes, kus inimeste huvi soetada uut eluaset on suhteliselt kõrge,» lausus Tõrs. Põhjuseks on asjaolu, et inimeste sissetulekud ei ole kriisis valdavalt vähenenud, vastupidi, suurema osa inimeste sissetulekud on kriisis suurenenud ning inimeste kindlustunne on hea.
Eesti Panga presidendi Madis Mülleri sõnul tuleb aga eluasemelaenu võttes alati teadvustada, et tegemist on pikaajalise kohustusega ja kui täna on intressimäärad madalad, peaks arvestama, et need võivad tulevikus tõusta, ning hindama, et ka siis suudetakse laenumaksetega hakkama saada.
Mülleri sõnul on eluasemeturul praegu ostuhuvi väga suur ja see võib tekitada tunde, et otsus tuleb teha jooksu pealt.
Kodulaen on suur rahaline kohustus ja ma soovitaks lähtuda kahest rusikareeglist. Esiteks, kas suudan laenu tagasi maksta ka siis, kui laenuintress praegusega võrreldes näiteks kahekordistub? Teiseks, kas olen mustadeks päevadeks varunud raha, millega saaksin umbes kuus kuud hakkama?
Vastused sellistele kontrollküsimustele tasuks Mülleri sõnul oma panga abiga läbi mõelda, et uus ja parem eluase ei tooks tulevikus kaasa rahalisi probleeme.
Keskpank üritab hinnata ja majanduslikult põhjendada, milline võiks olla kinnisvara hinnakasv. Kui ehitada uusi eluasemeid, siis peaks see Tõrsi sõnul hinnakasvu pidurdama, sest pakkumine turul suureneb. Nii selgub keskpanga analüüsist, et tegelik kinnisvara hinnatõus on olnud keskpanga hinnatavast suurem. «Kinnisavarahinnad on olnud 10 protsendi ümber ülehinnatud,» lausus Tõrs.
Tõrs tõdes, et pärast suurt majanduskriisi ei ole sellist kinnisvarahindade kasvu nähtud. Ning nüüd ongi küsimus, kas inimesed hindavad piisavalt oma riski ega võta ülejõu käivaid laene. Et laenuandmist ja võtmist ohjata on keskpank Tõrsi sõnul eelmise kriisi õppetunnina juurutanud piiranguid.
Nii võib laenu anda kuni 85 protsendi ulatuses laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest ja laenumaksed ei tohiks ületada 50 protsenti laenuvõtja sissetulekust.
«See peaks andma kindlust, et ei võetaks ülejõu käivaid laene,» lausus Tõrs.
Varem on keskpangale tõsist muret teinud KredExi käenduse massiline kasutamine. Nüüd tunnustab Eesti Pank valitsuse otsust senisest täpsemini sihtida, kellele riik annab KredExi käenduse abil tuge kinnisvara ostmisel.
Kui aga kinnisvarahinnad ja sellega koos ka inimeste võlakoormus peaksid väga kiiresti kasvama hakkama, on Eesti Pank valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid.
Sarnaselt Eestiga on ka meie lähiriikides majanduskasv kiiresti taastunud ka lähiriikides ning suurendanud nõudlust kinnisvara ja eluasemelaenude järele. Kuna Eesti finantssüsteemi mõjutavad Rootsi suurpangad ning lisaks on Luminoril Leedus kiire kasv, järgib keskpank sündmusi just nendel turgudel.
Nii tõdebki Eesti Pank, et kiire laenukasvuga on kaasnenud inimeste võlakoormuse suurenemine, mis oli Rootsis juba varem väga kõrge. Kui kinnisvarahinnad Rootsis peaksid järsku oluliselt langema, võib sealsete pankade võlakirjaturgudelt pärinev rahastus äkitselt minna palju kallimaks.
Eesti suurimate pankade emapangad Rootsis võivad seejärel ka siinsete pankade rahastust vähendada ja selle hinda tõsta, nii et laenude kättesaadavus Eestis halveneks ja laenuintressid tõuseksid.
Leedu puhul on ohuks see, kui paljud inimesed peaksid sattuma rahalistesse raskustesse. See võib märkimisväärselt halvendada Leedu eluasemelaenuturul tegutsevate Eesti pankade rahalist olukorda. Riskide kasvu ohjamiseks on Rootsi ja Leedu karmistanud eluasemelaenude võtmise tingimusi ning tõstnud pankade kapitalinõudeid.
Kuna majandus on üldiselt kriisist hästi taastunud ja pankade seis on tugev, plaanib Eesti Pank taaskehtestada pankadele kehtinud kapitalipuhvri nõude, mis koroonakriisi alguses viidi kriisimõjude leevendamiseks nulli. Koos nõude taastamisega on kavas muuta ka praegust kapitalipuhvrite süsteemi.
Eesti Pank kavatseb puhvrinõude taastada üheprotsendilise vastutsüklilise kapitalipuhvri kehtestamise kaudu ning see nõue hakkab asendama kriisi eel kehtinud üheprotsendilise süsteemse riski puhvri nõuet. Vastutsüklilise kapitalipuhvri eesmärk on tugevdada heal ajal pankade kapitaliseeritust, et tulevikus oleks pankadel võimaliku kriisiolukorra puhuks piisavalt kapitali suuremate laenukahjumite katmiseks ning laenuandmise võimekuse tagamiseks.
Seni nulltasemel olnud vastutsükliline kapitalipuhver hakkab edaspidi koosnema kahest osast. Uueks komponendiks on baasnõue, mis on tavaoludes üks protsent ning erakorralistes kriisiolukordades võib Eesti Pank seda määra alandada. Baasnõudele lisandub tsükliline nõue, mida Eesti Pank võib tõsta, kui laenukasv on püsivalt kiirem kui pikaajaline majanduskasv. Kui laenukasvu kiirus ei ületa majanduskasvu oma, on puhvri tsükliline osa nulltasemel.
Eesti Pank plaanib novembris teha otsuse, mille järgi kehtestatakse vastutsükliline kapitalipuhver üheprotsendilise baasnõude tasemel. See otsus, mis hakkaks kehtima 2022. aasta detsembris, tõstab pankadele kehtivaid kapitalipuhvri nõudeid ligikaudu 117 miljoni euro võrra. Edaspidi hakkab keskpank hindama kord kvartalis seda, kas laenukasvu tõttu tuleks vastutsüklilist kapitalipuhvrit tõsta üheprotsendilisest baastasemest kõrgemale.
Kuna LHV tähtsus ning turuosa on hoogsalt suurenenud, siis on pank tõusnud järgmisele tasemele ning keskpank tõstab uuest aastast LHV kapitalipuhvri nõude 1,5 protsendile.
Kokku on Eestis neli süsteemselt olulist panka ja ülejäänud kolme panga – Swedbank, SEB Pank ja Luminor – vastav puhvrinõue jääb edasi 2 protsendi tasemele.
/nginx/o/2021/11/03/14180441t1ha6c1.png)
:format(webp)/nginx/o/2022/01/03/14291391t1h8b6c.jpg)