Korteriomandiõiguse regulatsioon liigub ühe seaduse alla

Foto: Repro

Eestis elab kortermajades ligi miljon inimest, kelle igapäevatoimetamised on suuremal või väiksemal määral mõjutatud korteriomandiseaduse poolt. Liialdamata võib väita, et korteriomandiseaduse näol on tegu meie ühiskonna jaoks kõige olulisema eriseadusega, millest sõltub suurel määral meie kõigi sotsiaalne ja majanduslik toimetulek.

Eesti korteriomandiõiguse tüve moodustab korteriomandiseadus, mida valitsemise küsimustes täiendab korteriühistuseadus – selle poolt tekitatud valitsemise topeltregulatsioonid (st korteriomandi valitsemisega seotud küsimused on lahendatud kahe seaduse koosmõjul) on võrreldes teiste meile sarnaste õiguskorraga riikidega erandlikud.

Eestist erinev lähenemine on muu hulgas põhjendatav õigusloome ökonoomika, õigusnormistiku loogilise ülesehituse ning sellest parema arusaadavusega.

Kelle huve eelistada?

Vastus küsimusele, millisel määral on vajalik praegust korteriomandi õigust muuta, sõltub eelkõige vastaja prioriteedist ning sellest, kas ta asetab esikohale korteriomaniku, korterelamu või hoopis korteriühistu huvid.

Mõistlik on eeldada, et eelis­tada tuleks korteriomaniku huve, ilma kelleta ei saa eksisteerida korteriomand ega tekkida korteriühistu. Samas on selge, et teatud (ühiste) eesmärkide täitmiseks on vajalik ka korteriomaniku õiguste piiramine, kuid piirangud peavad olema proportsionaalsed saavutatava hüvega.

Korteriomandiõiguse tunnustatud eksperdid on juhtinud tähelepanu kahele praeguse korteriomandiõiguse suuremale probleemile, millest esimeseks on korteriomanike ühisuse õigusvõime puudumine ning teiseks korteriühistuseaduse tõrjuv suhtumine korteriomandiseaduse suhtes.

Praktikuna lisan eelnimetatud kahele probleemile veel kolmanda, milleks on korteriomandi valitsemisregulatsioonide killustatus.

Korteriomanike ühisuse õigusvõime puudumise probleem seisneb lühidalt selgitades selles, et erinevalt korteriühistust puudub korteriomanike ühisusel juriidilise isiku õigusvõime.

Õigusvõime puudumine teeb kortermaja valitsemise korteriomanikele, kes valitsevad kortermaja valitseja kaudu, ebamõistlikult keeruliseks. Praktikas on seoses sellega eriti problemaatilised korteriomanike ühisuse suhted kohaliku omavalitsuse ja riigiorganitega.

Korteriühistuseaduse tõrjuva suhtumise probleem korteriomandiseaduse suhtes seisneb asjaolus, et korteriühistuseadus ei reguleeri korteriomanike ja korteriühistu vahelisi suhteid asjaõiguslikult pinnalt, samuti puuduvad korteriühistuseaduses vastavad viited korteriomandiseadusele, mis antud küsimust ammendavalt reguleerib.

Praktikas on sellise puuduliku regulatsiooni tulemuseks olukord, kus korteriühistute võlaõiguslikud huvid prevaleerivad korteriomanike asjaõiguslike huvide arvel, mis on vastuolus korteriomandiõiguse aluspõhimõtetega.

Kaks seadust üheks

Valitsemisregulatsioonide killustatuse probleem seisneb asjaolus, et Eesti kortermajade valitsemisregulatsioonid erinevad üksteisest suurel määral sõltuvalt sellest, millise korteriomandi valitsemisvormi on korteriomanikud valinud.

Korteriomandit puudutavates küsimustes on seetõttu õige otsuse langetamiseks vajalik alati välja selgitada korteriomandi valitsemise vorm ning alles seejärel saab hakata tegelema küsimuse/probleemi sisulise lahendamisega.

On küsitav, kas korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanikele antud valikuvõimalus valitsemisvormi valimisel kaalub üles kulu, mis praktikas seoses regulatsioonide dubleerimisega tekib. Siinjuures tuleb tähelepanu juhtida sellele, et korteriomandi valitsemine on oma olemuselt mittetulundusalane tegutsemine, kus konkurentsiolukord on pigem erand kui reegel.

Paljuski, kuid mitte ainult eelnimetatud kolme probleemi lahendamise eesmärgil on justiitsministeeriumis valminud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu, mis saadeti kooskõlastusringile 11. novembril 2011. Kahe seaduse liitmise kõrval (millega lahendatakse ühekorraga kõik kolm eelnimetatud õiguslikku probleemi) näeb eelnõu märkimisväärse muudatusena ette korteriühistu kohustusliku tekkimise samaaegselt korteriomandite moodustamisega, samuti kaotab eelnõu ära korteriomandi valitsemisvormide (korteriomanike ühisus vs korteriühistu) valikuvõimaluse.

Eelnõu juures väärib tunnustust asjaolu, et selle autorid pole keskendunud üksikute probleemide lahendamisele olemasolevate seadusesätete ümbersõnastamise või uute loomise kaudu, vaid on valitsemisvormide topeltregulatsioonide lõpetamise näol avanud kõigepealt korteriomandi õigust kammitseva Gordioni sõlme, millest on alguse saanud praegused aktuaalsed probleemid korteriomandite valitsemisel.

Märkimist väärib ka asjaolu, et korteriomandiseaduse ja korteriühistuseaduse ühendamisel on eelnõusse kaasatud mõlema seaduse tugevad küljed, mistõttu puudub alus võimalikuks seaduste ühendamise vastaseks kriitikaks.

Kokkuvõttes tuleb öelda, et 11. novembril 2011 justiitsministeeriumi poolt kooskõlastusringile saadetud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu vastuvõtmisel riigikogu poolt korrastub korteriomandiõiguse valdkond, mis omakorda avaldab äratuntavat positiivset mõju kogu Eesti ühiskonnale.