Mullu liikus kinnisvaraturul veerandi võrra rohkem raha

Eelmise aastaga võrreldes tõusis korteri ruutmeetrihind Tallinnas 8,8 protsenti, ent langes ülejäänud Eestis 13,3 protsenti. Foto: Scanpix/CORBIS

Mullu liikus kinnisvaraturul aasta varasemaga võrreldes veerandi võrra rohkem raha. Aga see on ka ainuke ühtne trend, mis erinevate maakondade kirjus lõikes selgelt välja joonistus, kirjutab Domus Kinnisvara arendusdirektor Ingvar Allekand Postimehe erilehes Kinnisvara ja Ehitus.

Eesti kinnisvaraturul tehti 2011. aastal üle 32 000 kinnisvara ostu-müügitehingu (3,3% rohkem kui 2010) koguväärtuses 1,55 mld eurot (25,3% rohkem kui 2010). Erinevate maakondade lõikes on pilt väga kirju ning ühtset trendi, peale selle, et kinnisvaraturul liikus varasemaga võrreldes oluliselt rohkem raha, selgelt välja ei joonistu.

Näiteks Harjumaal vähenes ostu-müügitehingute hulk 0,4% võrra, kuid käive suurenes 31,2% võrra. Teiste aktiivsete turupiirkondade arengud olid erinevad – Tartumaal kasvas nii tehingute arv (3,0%) kui ka käive (7,7%), Pärnumaal kasvas tehingute arv (6,8%), kuid käive langes (-1,1%), Ida-Virumaal tehingute arv langes (-1,9%), aga käive kasvas (6,2%).

Võlaikkest vabanemine

Eraldades üldisest ostu-müügitehingute mahust aktiivseima sektori – elukondliku kinnisvara – ning vaadates seejuures eraldi korteriturgu, avaldub mõnevõrra stabiilsem pilt.

Kuigi korteritehingute arvu muutus on piirkondades erinev, siis Harju-, Tartu- ja Pärnumaal on käibe kasv lähedal Eesti keskmisele käibe kasvule. Vaid Pärnumaa on mõnevõrra väiksema käibekasvuga ning Ida-Virumaal on korteritehingute käive sootuks kahanenud.

Korteritehingute käibe kasvamise peamisteks põhjusteks on ruutmeetrihinna kasv, väiksemal määral ka tehingud kallimate varadega. Tegemist on 2009. aastal alanud tendentsi jätkumisega. Seejuures on märgata mõningast erinevust maakonnakeskuse ja ülejäänud maakonna vahel. Eriti teravalt paistab silma hinnatõus Narva linnas ajal, mil ülejäänud Ida-Virumaal hinnad tublisti veel langevad.

Eraldi tasub tähelepanu pöörata sellele positiivsele mõjule, mis on olnud 2010. ja 2011. aasta hinnatõusul kinnisvaraturu toimimisele. Nimelt on selle kinnisvara hulk, mis on jätkuvalt koormatud vara väärtust ületavate kohustustega ja mis seetõttu ei saa sisuliselt turul osaleda muul viisil kui läbi täitemenetluse, tasapisi vähenemas.

Aastad 2005–2007 oli kinnisvarabuumi tippaeg, mil tehti sisuliselt kaks korda enam tehinguid kui praegu. Viimase kahe aasta hinnatõus aktiivsemates turupiirkondades on viinud selleni, et praegused hinnatasemed hakkavad tasapisi ületama 2005. aasta lõpus tehtud tehingute hinnatasemeid.

Seega on nendel omanikel, kes buumi alguses 2004–2005 omale korteri soetasid, tekkinud reaalne võimalus selle vara turustamiseks ilma kahjumit kandmata. Rõõm, mida enamikul aastatel 2006–2008 kinnisvara soetanutel veel ei ole.

Veel viis aastat

Kahjumit kandmata müümise võimalus tekkis Domus Kinnisvara hinnangul möödunud aastal rohkem kui kümnele tuhandele eluruumile üle Eesti (Tallinnas nt ligi 7000, Tartus ligi 1500, Narvas ligi 350). Arvestades siinjuures ka asjaolu, et osa buumi ajal ostetud kinnisvarast on masu ajal juba omanikku vahetanud ning seega võlaikkest vabanenud. Hoolimata sellisest «sulamisest» polnud 2011. aastal kinnisvaraturule lisandunud pakkumiste hulk siiski väga suur (nt Tallinnas hinnanguliselt 250-350 eluruumi) ning ei mõjutanud sisuliselt pakkumise/nõudluse tasakaalu turul.

Teistest aktiivsetest turupiirkondadest mõnevõrra erinev on olukord Pärnus, kus korterite keskmine hinnatase 2011 neljandas kvartalis jäi endiselt tublisti alla 2005. aasta samale perioodile.

Siin mängib ilmselt olulist rolli Pärnu kui puhkeregiooni kinnisvaraturu eripära. Buumi ajal haibiti puhkeotstarbeline kinnisvara kiiremini üles ning kriisijärgselt võtab selle taastumine veidi enam aega. Mujal piirkondades on tehinguaktiivsus seotud rohkem kohalike elanike elukondlike vajadustega.

Eelneva positiivse uudise taustal tuleb siiski tähele panna, et Eesti kinnisvaraturg on alles «sulava jäämäe» jalamil. Tulevikus kinnisvara sulamise tempo aeglustub märgatavalt, sest 2006–2007 oli hinnatõus väga järsk.

Lähiaastatel on küll aktiivsemates kinnisvaraturu piirkondades oodata mitmetel erinevatel põhjustel hinnatõusu jätkumist, kuid see on suhteliselt minimaalne võrreldes buumiaegsete kasvunumbritega.

Väga pikkade prognooside tegemine on küll ülimalt subjektiivne, kuid jään oma 2009. aastal tehtud prognoosi juurde, et 2007. aasta teise kvartali (kinnisvarabuumi hinnatasemete tippaeg) hinnatasemete ületamist on meil vaja praegusest seisust oodata veel vähemalt viis aastat.