Kuidas investeerida ühisrahastusse: mida investor tegelikult saab

Estateguru juht Mihkel Stamm. Foto: Madis Veltman

Kui Tallinna börs saab rõõmustada rekordilise investorite huvi üle, siis samasugust uste mahajooksmist täheldavad ka alternatiivsete investeerimisvõimaluste pakkujad.

Funderbeam, Estateguru ja Crowdestate on Eesti ühed tuntuimad ühisrahastusel põhinevad platvormid. Kui kahes esimeses otsivad raha peamiselt kasvuettevõtted, siis kahes viimases tahavad raha saada kinnisvaraarendajad.

Investorite huvi täheldavad praegu kõik, eriti siis, kui mõni huvitavam projekt peale tuleb.

Kuigi kõik mahuvad ühisrahastuse mantli alla, on portaalidel erinev ärimudel ja sellest tingitult ka investoritel erinevad õigused. Selles maailmas kehtib reegel, et investor ise peab kodutöö ära tegema. Halval juhul kaotatakse kõik nagu muudegi investeeringute puhul. Üks suur erinevus kipu meie ühisrahastajatel võrreldes börsiga olema: nimelt tuleb seal end kasutajaks registreerida, enne kui projekti või huvitava ettevõtte kohta täit infot kätte saab. Selline salastamine tundub olevat osa ärimudelist, kuid läbipaisvusele see kaasa ei aita.

Funderbeam

Kadi Ruusalepa 8 aastat tagasi loodud Funderbeam on üks Eesti tuntuimad ühisrahastusplatvorme ning täna on see ka mujal maailmas kasutusel. Ettevõtte investeerimisteenuste juht Monika Tooming-Varblane ütles, et praegu on platvormil kokku üle 75 000 kasutajakonto, eestlasi on neist umbes 1500. Keskmiselt tuleb nädalas juurde 350 uut kontot.

Kaasatud raha 2021. aasta jooksul: ca12 miljonit eurot

Tehingute maht selle aasta jooksul: 10,5 miljonit eurot (ca 52 000 eurot päevas)

Tehigute arv selle aasta jooksul: ca 45 000 (ca 222 tehingut päevas)

Edukaid rahakaasamisi ajaloo jooksul: 88

Praegu kaubeldavate ettevõtete/projektide arv: 60

Tuntuimad ettevõtted: Ampler Bikes, Cost Pocket, Grim, Huum, Promoty, Silen

Kuidas see käib?

Kes Funderbeamis investeerib, peaks endale kõigepealt selgeks tegema, mis asi see on, kuhu ta investeerib. Piltlikult – kui Ampler Bikes raha kaasab, ei pruugi investor sugugi mitte Ampler Bikes‘i ennast saada. Monika Tooming-Varblane selgitas, et Funderbeamis kasutavad rahakaasajad kahte viisi. Esiteks, nn esindajakonto struktuuri kasutades. „[Selle] puhul saavad investorid otse ettevõtte väärtpaberite tegelikeks omanikeks, kuid neid hoitakse Funderbeami poolt esindajakontol. Ettevõtte osanike/aktsionäride nimekirjast nähtub osanikuna/aktsionärina üksnes Funderbeam, kes hoiab alusinvestorite jaoks ja tarbeks ettevõtte väärtpabereid,“ ütles Tooming-Varblane.

Teine variant on niinimetatud laenustruktuur (loan structure). Lohisev mõiste tähendab, et sisuliselt annad sa ettevõttele laenu, aga ettevõtte osakuid vastu ei saa. „[Selle] puhul kogutatkse investorite vahendid kokku eriotstarbelisse ettevõttesse, mis omakorda teeb investeeringu raha kaasavasse ettevõttesse, saades ettevõttelt vastu aktsiad või osad. Sel juhul on ettevõttes osanikuks/aktsionäriks eriotstarbeline ettevõte ning investoritel ei teki otse omandiõigust osakutele/aktsiatele,“ selgitas Tooming-Varblane. Ehk siis selle näite puhul teeks Ampler Bikes täiesti uue ettevõtte X, mis hakkaks investorite raha koguma ja kui ta summa kokku saab, annab ta selle edasi Amplerile. Investoril on juriidiliselt osalus firmas X, mitte aga Ampleris endas.

Lisaks eelmainitud kahele võimalusele võib nende otsa olla ehitatud veel kolmas instrument: konverteeritav võlakiri, mis võib anda kunagi tulevikus õiguse ettevõtte aktsiatele.

«Need struktuurid on maailmas varase faasi investeeringute haldamisel üsna levinud, seega me sisuliselt automatiseerisime juba olemasoleva. Jalgratast ei leiutanud. Laenustruktuuri kasutas Funderbeam oma äri alguse faasis, viimasel ajal on kapitali kaasamised toimunud valdavalt läbi esindajakonto struktuuri, kus investorid saavad otse ettevõtte väärtpaberite tegelikeks omanikeks,» ütles Tooming-Varblane.

Kõige tähtsam küsimus: mis õigused on investoril

Monika Tooming-Varblane selgitas, et investorite õigused sõltuvad mitmest asjaolust. „Investorite õigused ja õiguste kasutamine sellest, millise struktuuri abil on investeering korraldatud. Juhul kui kasutatakse esindajakonto struktuuri, siis on investoritele tagatud samad õigused, mis on vastava ettevõtte osanikele/aktsionäridele ette nähtud. Sealjuures ka hääleõigus, mida investorid teostavad Funderbeami enda platvormil läbiviidava hääletamisprotsessi raames. Juhul, kui tegemist on laenustruktuuriga, on õiguste esindamine mõnevõrra erinev. Seal esindab investorite õiguseid juhtinvestor, kes on valitud eriotstarbelise, investeeringid hoidva ettevõtte juhatusse. See puudutab ka hääleõiguse teostamist raha kaasanud ettevõtte osanike koosolekul,“ ütles Tooming-Varblane.

Estateguru

Estateguru pani seitse aastat tagasi käima Marek Pärtel ning täna tegutsetakse päris mitmes Euroopa riigis. Platvormi leib on kinnisvaralaenud.

Käesoleval aastal lisandunud projekte: 525 (ajaloo jooksul rahastatud laene 2525)

Käesoleval aastal lisandunud investoreid: 20 000, neist eestlased ca 1600

Investoreid kokku: ca 89 000

Käesoleval aastal platvormil investeeritud summa: ca 100 miljonit eurot

Investorite jaoks kasumlikumad projektid ajaloos:firma teatel on keskmine tootlus 9-11%, aga on ka neid, kus viivistest ja hüvitistest tulenevalt on tootlus kõrgem.

Kuidas see käib

Estategurus käib asi nii et kui investor tahab projekti raha panna, siis juriidiliselt on see investeering laenuleping otse laenuvõtjaga, selgitati ettevõttest. Tihtilugu tehakse nii, et arendaja tekitab spetsiaalse ehitusprojekti jaoks täiesti eraldi ettevõtte – et kui see peaks vastu taevast minema, jääks tema muud ärid puutumata.

Praktikas see niisama lihtne muidugi ei ole- ja sama jutt kehtib ka Crowdestate‘i kohta: investorina tuleb kindlasti enne vaadata, kes on need inimesed projekti taga – kui nendega on varasemalt halbu kogemusi olnud, siis on see ohumärk. Samuti tuleb endale selgeks teha, mis laenuleping see selline ikkagi on: kas laen on ikka korralikult tagatud? Kui jaa, siis millise kinnisvaraobjektiga – kas asjade hapuks minemise korral saaks selle kasumlikult maha ärida? Ja kõige olulisem: millise järgu hüpoteegiga on tegu. Hüpoteegijärk näitab seda, millises järjekorras investor oma raha tagasi saab. Kui selgub, et investor on seal teine, kolmas või viies ootaja, siis tuleb väga tõsiselt mõelda, kas tasub üsna pikaks ajaks oma raha 9protsendise tootlusootuse pärast kinni panna.

Crowdestate

Kinnisvaralaenu-platvormi taga on Loit Linnupõld ning portaal tegutseb lisaks Eestile veel viies Euroopa riigis.

Registreeritud kasutajate hulk: ca 58 500

Rahastatud projektide hulk kokku: 357

Kokku platvormil investeeritud: 107 miljonit eurot (tänavu esimese poolaastaga 10 miljonit eurot)

Keskmiselt tuleb juurde 10-12 projekti kuus

Kõige kasumlikumad projektid Crowdestate‘i ajaloos: parima tasuvusega projektid on maa väärindamise projektid, aga nende miinuseks on see, et investor peab 3-4 aastat ootama. „Oodatav kasumlikkus käib käsikäes projekti riskitasemega, ning teoreetiliselt on kõige kasumlikumad omakapitaliprojektid, kus meie investorid osalevad arendusprojektide kasumi jagamises,“ ütles Linnupõld.

Parimate tootlustega projektid jäävad mite aasta tasusesse aega, nt:

- Kesk tee 17 tootmishoone arendusprojektis osalenud investeeringute tootlus oli 28% aastas

- Pärnu mnt 457 maa väärindamise projektis osalenud investeeringute tootlus oli üle 30% aastas

- Peterburi tee 98 RIMI supermarketi arendusprojektis osalenud investeeringute tootlus oli ca 26% aastas.

Kuidas see käib

Crwodestate’i platvormil investeerides sõlmib investor alati laenulepingu, mille tingimused sõltuvad kaasatava kapitali liigist:

- kui on tegemist tagatus laenudega, siis on lepingus fikseeritud intressimäär ja tagasimaksegraafik;

- kui on tegemis omakapitaliinvesteeringutega, siis tagasimaksegraafik puudub ning intressimäära asemel on kokku lepitud kasumi jaotamise printsiipides.