Ebastabiilsus sunnib kinnisvaraturul arendajaid ja ostjaid kiiretele ümberotsustele

Magalates jäävad korterite hinnad alanud aastal eeldatavasti samale tasemele. Foto: Toomas Huik

Viimased kaks aastat on kinnisvaraturul möödunud taastumise tähe all. Praegune ebastabiilne olukord sunnib nii arendajaid kui ka potentsiaalseid ostjaid paindlikkusele ja kiiretele ümberotsustustele. Kuigi tarbijate statistiline ostuvõime on üsna kõrge, pärsib selle ärakasutamist ebakindlus, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi.

Eluasemelaenud

Kinnisvaraturu mootorit õlitavad nii laenuraha kui ka tarbijate soov uus kodu soetada või tegeleda investeerimisega. Võrreldes 2009. või 2010. aastaga on pankade soov laenu anda suurenenud ja praeguste prognooside kohaselt jätkub see nii ka käesoleval aastal.

Loomulikult ei tähenda see aga uue buumi tulekut, sest laenud muutuvad kallimaks, laenutaotlejate kohta tehakse põhjalik eelkontroll ning oma osa laenu võtmisel või sellest loobumisel mängib ka üleüldine kindlustunne või selle puudumine.

Sellel aastal on oma kodu pangalaenu abil mõne aasta taguse ajaga võrreldes kergem soetada, kuid enne laenuotsusele allakirjutamist tuleks hoolikalt läbi mõelda kõik tulevikustsenaariumid.

Kui aga laenu ei saa või pole piisavat kindlustunnet selle teenindamiseks, otsustatakse üha enam üürikorteri kasuks, mistõttu üüriturg saab sel aastal ilmselt veelgi hoogu juurde.

Uusarendusi vähem

Möödunud aasta paistis silma aktiivse ning buumiaastatest palju kvaliteetsema arendustegevuse poolest. Sarnane trend jätkub ka sel aastal, kuid mahud tõenäoliselt mõnevõrra vähenevad.

Üha enam lähevad hinda väiksemad hooned, mis asuvad kesklinnas või selle vahetus läheduses. Plaanitakse nii uute elamute ehitamist kui ka vanade, arhitektuuriliselt väärtuslike majade taastamist. Selliste kortermajade hinnaklassi odavam ots paikneb kesklinnalähedastes, valdavalt puithoonestusega miljööaladel, kallimad korterid aga südalinnas või siis selle läheduses kvaliteetsetes hea arhitektuuriga kivimajades.

Planeeritakse ka uusi terviklikke arendusprojekte äärelinna, kuid ilmselt senisest väiksemas mahus. Selle põhjuseks on suhteliselt suur uusarenduste «laojääk» äärelinnas ning madal müügiaktiivsus. Samuti on aina olulisem uute kortermajade paiknemine logistiliselt väga heas asukohas, kaubandus- ja teenindusasutuste läheduses ning hea ligipääsuga ühistranspordile. Selliseid vabu krunte jääb aga aina vähemaks.

Uusarenduste puhul on kõige muu kõrval üheks oluliseks nüansiks aina kallinev ehitushind, mistõttu tuleb pidevalt analüüsida majanduskeskkonda ja oma projektide sobitamist sellesse.

Hinnatõusu pole oodata

Iga aasta alguses küsitakse kõige enam kinnisvarahindade kohta ning tihti kasutatakse kuuldud vastust oma kinnisvara pakkumishinna kujundamisel. Kuna aga kinnisvaraturu liikumised käivad sünkroonis üleüldise olukorraga majanduses, siis on optimistlike numbrite väljahõikamine õhukesel jääl kõndimine.

Võttes arvesse kõiki tegureid, võivad hinnad kerkida umbes 5 protsenti. Tõus tuleb peamiselt kallimate objektide, uusarenduste ja kesklinna ning hinnatumate äärelinna piirkondade korterite tõttu. Magalapiirkondade ja puithoonestusega linnaosade järelturu korterite hinnad jäävad ilmselt samale tasemele praegusega.

Maade ja majade turg tõotab tulla sarnane lõppenud aastaga, kuna antud sektor on olnud võrreldes korterituruga palju rahulikum ning muutused toimuvad aeglasemalt.

A-klassi büroomajad

2011. aasta kevadest on märgata nõudluse suurenemist kontoripindade järele ning seda eelkõige kesklinna A-klassi hoonete osas, mida Tallinna büroopindadest on pea 25%. Nende keskmine vakantsus on nüüdseks jäämas juba alla 10%. On ka mitmeid 100% täitumusega büroomaju.

B-klassi ärihooned moodustavad turust ca 70%, nende keskmine vakantsus on 16%. C-klassi hoonete osakaal on ca 7% ja nende puhul on vaba pinda hoonetes keskmiselt 20% või enam.

Just madalama klassi büroopindade omanikud peavad olema edaspidi aina paindlikumad, et pakkuda oma uutele üürnikele hea hinnatasemega atraktiivsemaid üürilepinguid. Kui paar aastat tagasi oli vabade büroopindade pakkumisi igas sektoris, siis nüüdseks leiab ülepakkumist vaid vanemate, mõnede B-, kuid suuremas osas C-klassi ärihoonete turul.

Tingituna vakantsuse vähenemisest on heade büroopindade üüritase hakanud tõusma. Kuna üürileandjad on sõlminud parema üürihinna ootuses lühemaid üürilepinguid, siis võib oodata kas lepingute läbirääkimisi uue üüritaseme osas või üürnike vahetust olemasolevates A-kvaliteediga hoonetes.

2011. aastal jätkasid ehitushinnad tõusmist ja praegusel hinnatasemel ei ole uute äripindade arendamine majanduslikult mõttekas, sest finantseerimine on keerukas ja majandusperspektiiv ebakindel. Seega on tekkinud surve nii uusarenduste kui ka juba vanemate ärikinnisvara arenduste hinnatõusuks.

Tallinna A-kategooria büroode ehitusmaksumuses on suured hinnakäärid, mis sõltub ennekõike viimistlusmaterjalidest ja tehnilisest tasemest või sellest, kas hoone on nn nuti- või ökomaja. Praegu hakatakse projekteerimisel ja projekteerimisele minevatel hoonetel lisaks energiasäästlikkusele suuremat rõhku panema ka nutimaja lahendustele, mis võib tingida ehitushinna kasvu 10–15%. Seega, vaatamata kahanevale vakantsusele ja kasvavatele rendimääradele ei kiirusta arendajad Tallinnas uute projektide käivitamisega ehitushindade kasvu tõttu. Edasine Tallinna kontoripindadeturu areng sõltub suurel määral muutustest üldises majanduskliimas.

Kaubandus- ja laopinnad

Kaubanduspindadele suurt mahtu juurde pole tulemas, seega alanud aastal püsib juhtivate kaubakeskuste vakantsus endiselt olematu või miinimumi lähedal. Arvestatav maht uusi projekte võib turule jõuda alles aastatel 2013–2014.

Kui möödunud aasta alguses tundus, et lao- ja tootmispindade sektoris on elavnemist ning enam tunti huvi tänapäevaste ja keskmisest suuremate laopindade vastu, siis nüüd on näha kasvavat ebakindlust. Suurettevõtted, mis möödunud aasta alguses olid valmis oma tootmist laiendama, on otsuseid edasi lükanud.

Ootame stabiilsust

Mitmetes aastalõpuküsitlustes soovisid inimesed uuelt aastalt rahulikku kulgemist ja stabiilsust. Kui midagi drastilist ei juhtu, siis tõenäoliselt alanud aastal just nii lähebki.

Ka kinnisvaraturg elab sel aastal ilma suuremate vapustusteta. Kuna odavat laenuraha tulemas pole, siis buumi ja suurt hinnatõusu ei tule, aktiivsemaks muutub aga üüriturg. Arendusprojekte tuleb ilmselt väiksemas mahus, kuid need muutuvad üha kvaliteetsemaks. Äripindade turul on aina suurem nõudlus väga kvaliteetsete büroode järele, kuid uute kontorihoonete arendus veel hoogu sisse ei saa.

Seega – kinnisvaraturg elab, kuid just nagu millegi ootuses.