Mihkel Nestor: kinnisvarasektorist tuleb segaseid signaale

Mihkel Nestor, SEB majandusanalüütik Foto: Jaanus Lensment / Postimees

SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor kirjutab oma nädalakommentaaris, et kinnisvarasektorist tuleb segaseid signaale. Ühelt poolt on kinnisvaraarendajatel suurejoonelised plaanid, aga ehitusettevõtted on mures.

Järgneb Nestori kommentaar:

Lugedes ekspertide ja analüütikute viimaste kuude arvamusi kinnisvarasturu tuleviku kohta, leiab vaatenurkasid seinast-seina. Üks ennustab pikka ja vinduvat kriisi, teine hoogsa kasvu jätkumist. Argumente jagub mõlemal poolel, sest ka sektori arenguid kirjeldav statistika saadab välja vastakaid signaale. Kes oleks suutnud näiteks ennustada, et koroonakevadel, kui ehitusmaht kukkus kaheksa protsenti ja riigi majandus oli tervikuna seitsmeprotsendilises languses, annab ehitus vastupidiselt tugeva positiivse panuse SKP kasvu?

Vastuolud ei piirdu sellega. Ettevõtete kindlustunnet mõõtvad konjunktuuriuuringud näitavad, et pärast kevadist vabalangust on kõigi sektorite optimism tuleviku suhtes kiirelt paranenud. Kõige kasinam on kindlustunde taastumine aga ehituses, mis viitaks justkui sellele, et sektori ettevõtjatel pole midagi head oodata. Seda üllatavam oli värske statistika ehituslubade kohta, mille põhjal anti III kvartalis välja ehituslubasid 263 000 m2 eluruumide ehituseks. Tegemist on buumijärgse ajastu rekordiga – viimati olid ehitusplaanid nii grandioossed 2007. aastal.

Tõele au andes ei ole tegemist siiski koroona ajal sündinud pompoossete plaanidega. Ehitusloa menetlusprotsess võtab kohalikus omavalitsuses keskmiselt kuus kuni üheksa kuud, tihti kauemgi. Lisades siia veel projekteerimisele kulunud aja, sündis kinnisvaraarendaja reaalne otsus asi ette võtta juba vähemalt 2019. aasta alguses. Ilmselt andis kevadine vaikelu ametnikele võimaluse hoopis pooleli olevad toimikud lõpuni menetleda. Omaette küsimus on, kas värske ehitusluba nüüd ka päriselt töösse antakse. Vähemasti suuremate arendajate puhul näib julgust uusi projekte ette võtta veel jätkuvat. Kui kriisi alguses peatus töö nii mõnelgi objektil, siis nüüd on kraanad ja segumasinad taas ametis.

Arendusi kerkib, ostjaid jätkub – aga kui kauaks?

Uutele elamispindadele anti kasutuslubasid selle aasta III kvartalis välja üheksa protsenti rohkem kui samal ajal mullu. Vaatamata tublile kasvule pole kuulda, et uusarendusi kliendipuudus kimbutaks. Viimast peegeldab ka kodulaenustatistika. Kui kriisi alguses kukkus uute kodulaenude väljastamine kordades, siis viimastel kuudel on maht praktiliselt taastunud. Konjunktuuriuuringute põhjal oli nende majapidamiste arv, kes kaaluvad kodu soetamist või ehitust kahanenud marginaalselt, mulluselt 12 protsendilt kümne protsendini. Jätkuvat nõudlust kinnitab ka kinnisvarahindade edasine kasv. Kuigi hinnakasv on varasemaga võrreldes veidi pidurdunud, tõusis korterite keskmine ruutmeetrihind III kvartalis mullu sama ajaga võrreldes 3,8 protsenti, mida ei saa kindlasti tagasihoidlikuks pidada.

Head ajad ei kesta igavesti. Kuigi viimased aastad on olnud majanduslikult väga edukad, on peamine põhjus kinnisvaraturu senise aktiivsuse taga demograafia. Parimasse kodu­ostmisikka jõudis 1980ndate lõpu väga arvukas põlvkond, kus aastas nägi ilmavalgust 25 000 last. Kuid juba täna on tipp ületatud ja esimest kodu on soetamas pigem 1990ndate alguses sündinud noored. Kui taasiseseisvumisel küündis sündide arv veel 20 000 lähedale, siis 1994. aastaks kahanes see 14 000, kümnendi teises pooles lausa 12 000. Seega on juba paari lähema aasta jooksul oodata suurt kukkumist peamises kliendisegmendis. Kuigi uusarenduste kortereid soetavad ehk veidi vanemad ja jõukamad inimesed, mõjutab ka neid paratamatult võimalus oma senisest kodust lahti saada.

Ärikinnisvara eri poolused

Ärikinnisvara puhul ehitusbuumist rääkida ei saa, kuid põhjust pole ka ärevuseks. Tänavu III kvartalis anti ehituslubasid mitte-eluruumide rajamiseks 237 000 ruutmeetrile, mis on võrreldav mulluse tasemega. Kaubanduskeskuseid hetkel ilmselt rajama ei tõtata, ent büroopindade puhul ei olda turu küllastumises nii veendunud. Sektorile avaldab aina suuremat mõju tänane äraspidine rahapoliitika ja varahindade inflatsioon. Kuigi Eesti turg on globaalses mastaabis muidugi nähtamatu, siis paratamatult jõuab ka siia investoreid, kes tormilistel finantsturgudel püsivat rahavoogu otsivat. Hoolimata turu väiksusest, on Eesti eeliseks olnud seni väga hea tootlus, mis ületab kaugelt Euroopa suurlinnade pakutavat. Kuniks see eelis püsib, on ärikinnisvara soetamine väljarentimise eesmärgil pigem kasvav trend. Milline saab olema üürinõudlus uute pindade järele on raskem öelda. Eesrindlikumad ettevõtted ennustavad, et ka koroonajärgses maailmas eelistavad paljud töötajad jätkata kodukontorist. Kindel on, et konkurents tiheneb ja see võimaldab äridel kolida kvaliteetsemale pinnale või lihtsalt kulusid soodsama rendi arvelt kokku hoida.

Kus on lubatud suurinvesteeringud?

Kuid mis tumestab ehitusettevõtete meeli, kui kinnisvaraarendajad pigem optimistlikud püsivad? Ilmselt on probleemiks riiklikud investeeringud. Vaatamata lubadustele hakata riiklike investeeringute toel majandust koroonakriisi tekitatud august välja kaevama, jäävad värske riigieelarve eelnõu põhjal riiklikud ehitusinvesteeringud 2021. aastal alla isegi tänavusele. Et varasematel aastatel on riiklikud tellimused moodustanud ligikaudu 30 protsenti Eesti ehitusturust, siis on mure tõsine – seda eriti suurettevõtetes, kus riiklike tellimuste osakaal võib moodustada üle poole ärimahust. Riigieelarve seletuskirja põhjal saab suuremast ehitusinvesteeringute kasvust rääkida alles 2023. aastal. Arvestades demograafilisi trende ja nende mõju kinnisvaraturule, siis pole selline ajastus muidugi ehk kõige halvem.