Mida silmas pidada üürilepingu lõpetamisel eriolukorras

Foto: Pexels / Pixabay / Scanpix

Seadus kaitseb üürnikke, tagamaks et üürileandjad lepinguga seadusest kõrvale ei kalduks ega seeläbi võlasuhte tugevamat positsiooni ära ei kasutaks. Kuidas aga mõjutab eriolukord üürilepingust tulenevaid suhteid?

Esmaselt on oluline eristada tähtajalisi ja tähtajatuid üürilepinguid, selgitasid HEMA õigusbüroo juristid Karl Joonas Kendla ja Heigo Kendla.

Kuigi tähtajaline üürileping lõpeb reeglina tähtaja möödumisega ja korralise ülesütlemise võimalust seadus tähtajaliste üürilepingute puhuks ei anna (üürnikku kahjustav ning seeläbi tühine on igasugune kokkulepe, mis annab üürileandjale õiguse tähtajaline üürileping korraliselt üles öelda), siis võivad pooled ka tähtajalise üürilepingu puhul kokku leppida korralise (ette teatamisega) ülesütlemise võimaluses. 

Tähtajatut üürilepingut saab seadusest tulenevalt reeglina lõpetada kolmekuuse etteteatamisega, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

Kokkuleppeliselt saab lepingu lõpetada mõlemal juhul.

Kuna valdav osa üürilepinguid on tähtajalised ning tähtajalisi üürilepinguid korraliselt üles öelda ei saa, siis peab olema pooltel võimalik ka nendest lepingutest enne tähtaega vabaneda. Selle tarbeks annab seadus erakorralise ülesütlemise võimaluse, mis kehtib nii tähtajaliste kui ka tähtajatute üürilepingute puhul. Erinevalt korralisest ülesütlemisest, mille puhul võib üks pool üürilepingu üles öelda ilma põhjuseta ja etteteatamistähtaegu järgides, on erakorraliseks ülesütlemiseks nõutav vaid mõjuv põhjus. Seejuures ei pea erakorralisest ülesütlemisest eelnevalt ette teatama.

Erakorralise ülesütlemise alused võivad olla kokku lepitud üürilepingus ning selle puudumisel annab alused seadus. Pooled võivad lepingus seadusega võrreldes kokku leppida rohkemates või vähemates erakorralise ülesütlemise alustes, aga sellised kokkulepped ei tohi eluruumi üürilepingu puhul olla üürnikku õiguseid kahjustavad.

Eriolukorras lepingu ülesütlemise õiguslikud põhjendused

Võlaõigusseadus annab loetelu ülesütlemise alustest. Eriolukord riigis ei vasta ühelegi erilisele ülesütlemise alusele, mis on sätestatud võlaõigusseaduse paragrahvides 314–319. Seega tuleb eriolukorrale tuginedes lähtuda üldisest mõjuva põhjuse mõistest. Seaduse kohaselt on põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Tegu on küllaltki abstraktse ja ebamäärase ülesütlemise alusega, ent üht-teist võib eriolukorra osas järeldada.

Ülesütlemise õigusliku aluse tuvastamiseks tuleb kaaluda mõlema lepingupoole huve ning hinnata, kas konkreetsed asjaolud on ülesütlemist sooviva poole jaoks olulisemad kui teise lepingupoole huvi lepingu tähtajalise lõppemise osas. Ka Riigikohus on öelnud, et mõjuva põhjuse hindamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral.

Seega tuleb tuvastada, kas lepingu lõppemist soovivalt poolelt ei saa mõistlikult eeldada lepingu edasist täitmist. Kaaluda tuleb mõlema poole huvisid.

Mõjuva põhjuse hindamisel peab ülesütlemist õigustav asjaolu olema sedavõrd ootamatu ja üllatuslik, et lepingupool ei saanud ega oleks pidanud saama sellega lepingu sõlmimisel arvestada.

Vaidluse korral peab just lepingu lõpetamist sooviv pool tõendama, et täidetud on kõik ülesütlemise eeldused, muuhulgas on ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Kahtluse korral eeldatakse, et põhjus ei ole mõjuv.

Riigikohtu hinnangul võib näiteks majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia olla olenevalt asjaoludest üürilepingu ülesütlemise üheks aluseks. Lisaks on eluruumi üürilepingu erakorralist ülesütlemist pidanud Riigikohus põhjendatuks olukorras, kus üürileandja sisenes üürniku eemalolekul ja ilma üürniku loata üüritud hoonesse sellest üürnikku teavitamata.

Oluline on teada ka seda, et  elu- ja äriruumide üürilepingu korral peab teisele osapoolele tegema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis avalduse. Selleks on näiteks e-kiri või tekstsõnum.

Piltlikud näited

Oletagem, et üürileandja kaotab eriolukorras kehtestatud liikumispiirangute tõttu töö ning peab üürnikuga sõlmitud tähtajalise üürilepingu üles ütlema, sest vajab elamut enda ja oma pere tarbeks. Üürnik on seevastu üksik noormees, kes saab tööd teha ka kodust ning kelle sissetulek seetõttu ei kao. Sellisel juhul tuleb asuda seisukohale, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei saa eeldada, et üürileandja lepingu täitmist jätkab. Seda eelkõige seetõttu, et ühel kaalukausil on sissetuleku kaotanud pere eluase ning teisel noormees, kelle sissetulek võimaldab tal uue üürikorteri leida.

Paljud üürnikud on teadagi tudengid, kes näiteks Tartu Ülikooli auditoorse õppetöö peatamise tõttu ei pruugi enam üürikorterit vajada, kuna saavad e-õppeks minna näiteks koju vanemate juurde. Selliste puhkudel on kaalumisel ühelt poolt noore tudengi huvi, kes üürikorterit elamiseks otseselt ei vaja ning kes maksaks üüri tühja korteri eest. Teisel pool on üürileandja, kes üürilepingu ülesütlemisest ilmselt nii palju ei kaota, sest saab otsida uued üürnikud, kes samamoodi maksavad oodatud üüri. Sellisel juhul tuleks jaatada üürniku erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjuse olemasolu.

Kuidas on lood äriruumi üürilepinguga?

Võtame näitena äriühingu, mille peamine tuluallikas on riiete müük kaupluses, mis asub üüritud ruumides. Eriolukorra tõttu suleti kõnealune riidepood. Kui müügitulemustest sõltuval äriühingul puuduvad raskeks perioodiks säästud, siis võib äriühing olla korraga keerulises olukorras. Töötajad nõuavad palka, üürileandja üüri ning lepingupartnerid enda osa. Kuna eriolukorra pikkus pole teada, siis võib tekkida olukord, kus äriühingut ähvardab pankrot ning sellest hoidumiseks on vaja kulusid vähendada. Lisaks töötajate koondamisele võib olla hädavajalik just äriruumi üürilepingu ülesütlemine. Mõistagi tuleb kaaluda, ega üürileandja huvid lepingu lõppemisega liigselt kahjustada saa. Eeldades, et üürileandja on paremas seisus ning võimalusel saab üürileandja leida uue üürniku, siis tuleks sellises olukorras eeldada, et üürnikul on erakorraliseks ülesütlemiseks olemas mõjuv põhjus.

Eelnevad on vaid mõned näited, mille puhul eriolukord võib tingida üürilepingu lõpetamise vajaduse. Lõplik sõna mõjuva põhjuse hindamisel jääb siiski kohtute öelda, mis peavad igal konkreetsel juhul tuvastama, kas erakorraline ülesütlemine on õigustatud.

Vääramatu jõu mõju

Viimasel ajal on palju räägitud vääramatust jõust (force majeure). Vääramatu jõu olemasolu või selle puudumine on oluline kohustuste rikkumise ja vastutuse küsimuses, sest vääramatu jõu esinemise korral on kohustuse rikkumine vabandatav (kohustust rikkunud pool vabaneb vastutusest). Mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks võib järelikult ilmneda ka siis, kui lepingut rikutud ei olegi.

Vääramatut jõudu ei tohi segi ajada erakorralise ülesütlemise aluseks oleva mõjuva põhjusega, mille olemasoluks ei ole nõutav vääramatu jõud ja seega ei pea vääramatu jõu esinemist ka kontrollima.

Kokkuvõte

Eriolukord on kõigi jaoks uudne ning koormav reaalsus, mis mõjutab suurel määral inimeste igapäevaelusid ja majandust üle kogu maailma. Lõpetuseks tuleb panna seetõttu kõigile südamele, et raskes olukorras tuleks vältida üleliigseid vaidlusi, eeskätt kohtusse pöördumist. Mõistlik lahendus tuleks katsuda saavutada läbirääkimistega, mis omakorda eeldab nii üürileandjalt kui ka üürnikult kompromissivalmidust. Mõistev suhtumine lepingupartnerite vastu ja inimlik käitumine aitavad parima tulemuse saavutamisele ja viirusest tulenevate raskuste ületamisele palju kaasa.