Advokaat selgitab: eriolukord ja üüri tasumine kaubanduspindadel
22. aprill 2020, 15:20
Kehtivas kohtupraktikas on jõutud järeldusele, et ettevõtjad peavad oma rahalisi kohustusi täitma ka eriolukordades, mis tähendab, et üüri täielikult maksmata jätmine pole üldjuhul variant. Küll aga tohib nõuda üüriraha vähendamist, kui kaubanduspinda ei saa otstarbeliselt kasutada.
Eriolukorra juhi otsusega on suletud mitmed kauplused, kõik jõusaalid, kinod, teatrid ja paljud teised asutused, mis tegutsevad tihti üüripindadel. Lisaks võib üüri tasumine olla väga koormav ka nendele äridele, mis ei ole küll kohustuslikus korras suletud, kuid kelle klientide arv on kehtestatud piirangute tõttu oluliselt vähenenud.
Advokaadibüroo Hedman Partners advokaadi Kati Pino sõnul ei saa aga ka kogu oma käibest ilma jäänud ettevõtja konkreetselt keelduda üüri tasumisest eriolukorra tõttu.
«Eriolukorraga seoses tekib tõepoolest küsimus, kas kaubanduspindade või vaba aja veetmise asutuste sulgemine võiks olla vääramatu jõud, mis vabandab üüri mitte tasumist. Kehtivas kohtupraktikas on siiski asutud järeldusele, et rahaliste kohustuste puhul ei saa tugineda vääramatule jõule ning ettevõtjal peab kohustuste täitmiseks raha alati olema,» selgitas Pino.
Advokaadi sõnul tuleb rahaliste kohustuste puhul vääramatu jõud kõne alla siis, kui takistatud on maksmise võimalus kui selline, näiteks pangateenused ei tööta või on üleüldine internetikatkestus, mis takistab ülekannete teostamist.
Üüri vähendamist tasub paluda
Kuigi üldjuhul ei ole võimalik täielikult üüri tasumisest vabaneda, on üürnikul võimalik küsida üüri vähendamist. Teoorias ka 100%, kui tegemist on esindusega, kust midagi ei võeta või kuhu kordagi ei minda rentniku poolt näiteks praeguses eriolukorras, kus kaubanduskeskused on suletud. Üüri vähendamise maht oleneb aga täiesti üürniku ja kaubanduskeskuse omavahelistest läbirääkimistest, kuna mingit valemit või kalkulaatorit, et millisel määral peaks üüri alandama, pole.
«Seaduse alusel võib üüri vähendada olukorras, kus üüripinda on võimatu kasutada selleks ettenähtud eesmärgil. Kui tegu on näiteks kaubanduspindadega, on lepingujärgseks peaeesmärgiks kaupade müük. Kuna eriolukorra tõttu on kaubanduskeskustes olevad poed suletud, siis ei ole võimalik üüritud pinda vastaval eesmärgil kasutada,» tõi Pino selgituseks välja.
Samas tuleb silmas pidada, et mitmete äride puhul on osaks üüripinnast ka laoruumid või töötajatele kasutamiseks mõeldud ruumid, mida praeguses olukorras on võimalik kasutada vähemalt mingilgi määral nende kasutuseesmärgile vastavalt. «Seega ulatuses, mil on võimalik kasutada äripindu ettenähtud eesmärgil, tuleb lisaks üürile tasuda ka kõrvalkulusid, kui selles on kokku lepitud,» rõhutas Hedman Partnersi advokaat.
Võib nõuda üürilepingu muutmist uutest oludest tingitult
«Paljude äripindade üüriväärtus on tänaseks vähenenud, kuivõrd neid ei ole enam võimalik kasutada kas üldse või olulisel määral. Seetõttu võib, olenevalt konkreetsetest asjaoludest, üürnikul tekkida õigus nõuda lepingutingimuste muutmist,» tõi Pino näite. Samas tuleb arvestada, et lepingu muutmine on keeruline protsess ning nõuab oluliselt rohkemate asjaolude tõendamist kui üüri alandamise nõude esitamine.
Üürnikupoolse lepingumuudatuse nõudmise eeldused:
- Üürnik ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda.
- Üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõjutada.
- Üürnik ei kanna asjaolude muutumise riski.
- Üürnik ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
Kokkuvõttena on üüri maksmisest täielikult keeldumine praegu tõenäoliselt põhjendamatu. Pikaajaliste üürisuhete ning majandustegevuse säilimise huvides tuleks üürnikel ja üürileandjatel asuda läbirääkimistesse vastavalt kas üüri vähendamiseks või lepingu muutmiseks.