Analüütik: kinnisvaramulli lõhkemist ei maksa karta

Kinnisvaraarendus, taustal SEB Eesti peakontor. Foto: Arvo Meeks / Lõuna-Eesti Postimees

SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor leiab, et praegune ehitusaktiivsus kinnisvaraturul on küll väga suur, kuid 2007. aasta stiilis kinnisvaramulli lõhkemist pole tema hinnangul siiski oodata.

Tõdemaks, et Eesti kinnisvaraturg on olnud viimastel aastatel aktiivne ei pea olema analüütik ega kinnisvaraekspert, kirjutab Nestor. «Tallinnas ja Tartus on kraanasid täis terve linn ning kerkinud on lausa uusi linnajagusid. Isegi väikelinnades, kus pole suuremat ehitustegevust nähtud aastakümneid, on järsku tekkinud uusi hooneid ja paljud saanud renoveerimise läbi uue kuue,» märkis analüütik nädalakommentaaris.

Tõepoolest, kui vaadata ehitusmahtusid, siis on analüütiku sõnul Eestis viimastel aastatel uusi hooneid rajatud enamgi, kui kurikuulsal 2007. aastal. Kui toonase kinnisvarabuumi tipus sai aastas kasutusloa 567 000 ruutmeetrit uut elamispinda, siis eelmisel aastal oli see number 585 000 ruutmeetrit. Tõeline rekord lüüakse aga just tänavu, kui ainuüksi kolme kvartali jooksul on kasutusloa saanud 518 000 ruutmeetrit uusi eluruume.

Lisaks ehitusmahtudele on 2007. aasta tasemest tublisti üle ka elukondliku kinnisvara hinnatase. Kui 2007. aastal maksis korteri keskmine ruutmeeter Eestis kõige enam 1200 eurot, siis nüüd toimuvad tehingud keskmiselt juba 1300 euro juures. Vähe on neid, kes suudavad endale uue kodu soetada vaid säästude arvelt. Nii on viimastel aastatel väga aktiivne olnud ka majapidamiste laenamine ja pankade poolt väljastatud kodulaenude kogumaht on kasvanud 2007. aasta lõpu 5,6 miljardilt peaaegu 8 miljardi euroni.

«Kas jälle on kinnisvaravaimustuses eestlased end lõhki laenanud ja kordub 2007. aasta stsenaarium? Kindlasti mitte. Lähemal vaatlusel tekib sarnasuse asemel pigem raskusi 2007. aastaga üldse mingisuguse ühisosa leidmisel. Ehitusmahu võrdlemisel tuleb silmas pidada, et muutunud on ka ostjaskond ja tema ostujõud,» märkis Nestor.

Kinnisvaraturul jagub Nestori sõnul praegu rohkem ostjaid. Ehkki kinnisvara soetatakse igas vanuses, kuulub valdav enamus koduostjatest siiski väga spetsiifilisse vanusegruppi – ligi 30-aastased või pisut vanemad inimesed. Tänu laulva revolutsiooni aegsele beebibuumile on sellises vanuses inimeste arv olnud viimastel aastatel rekordiliselt kõrge, ületades tublisti 2007. aasta taset.

«Hoopis teisest klassist on ka inimeste ostujõud. Kui 2007. aastal piirdus Eesti keskmine brutopalk pisut enam kui 700 euroga, siis tänavu ületab see juba 1400 eurot. Seega, kui 2007. aastal sai keskmise brutopalga eest osta vaid 0,6 ruutmeetrit keskmist korterit, siis tänavu saab keskmise brutopalga eest rohkemgi kui ühe ruutmeetri. Sarnaselt on oluliselt vähenenud leibkondade võlakoormus suhtena sissetulekutesse,» juhtis analüütik tähelepanu.

Nestori sõnul iseloomustab toimunud muutusi hästi majapidamiste säästmismäär – kui suure osakaalu oma sissetulekust suudavad inimesed kõrvale panna. 2007. aastal oli Eesti säästmismäär negatiivne ehk laenude arvel tarbiti aastas rohkem, kui suudeti teenida. Täna on Eesti säästmismäär jõudnud umbes 12 protsendini ja ületab sellega Euroopa keskmist.