10 meelespead üürileandjale

Pilt on illustratiivne (pildil Tähepargi kodude Öö 3 kortermaja näidiskorter) Foto: Margus Ansu

Viimasel ajal on palju räägitud elukoha üürimisest üürniku seisukohast, kuid samamoodi peidab üüriturg endas ohte ka üürileandja jaoks. Üheks suuremaks probleemiks on kahtlemata olukord, kus üürnik ei tasu enam üüritasu ega ole ka nõus üüripinda vabastama. Eesti Õigusbüroo koostöös jurist Merike Roosilehega toob välja olulisema, mida iga üürileandja peaks teadma. 

Eesti Õigusbüroo juristid on tegelenud paljude juhtumitega, kus üürileandja ei ole saanud mitmeid kuid üüriraha ning üürnik ei ole nõus ka üüripinda vabastama. Eesti Õigusbüroo juristi Merike Roosilehe sõnul on väga oluline roll üürija tausta uurimisel, kuna ka korrektne leping ei taga õigeaegselt laekuvaid üürimakseid. «Meie kogemus näitab, et suur osa petturitest üürnikest on ka varasemalt sarnaselt käitunud ning nende nime googeldades on võimalik leida hoiatusi varasemate üürileandjate poolt,» sõnas Roosileht.

Kuidas käituda, kui üürnik ei tasu üürimakseid?

Üürileandja võib üürilepingu ennetähtaegselt erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivitanud üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval. Mõjuval põhjusel võib üürileandja erakorraliselt nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui üürileandja kõiki asjaolusid arvestades ei saa eeldada, et üürnik lepingu täitmist jätkab. 

Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:

1) üüritud asi;

2) lepingu lõppemise päev;

3) ülesütlemise alus;

4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

Kuidas käituda, kui üürnik ei ole nõus üüripinda vabastama?

Kui üürnik ei vabasta vabatahtlikult üüripinda, võib üürileandja nõuda seda välja üürniku ebaseaduslikust valdusest üürikomisjoni või kohtu kaudu. Üürikomisjonile avalduse esitamine on riigilõivu vaba, kohtusse pöördumisel tuleb tasuda riigilõivu vastavalt riigilõivu seadusele. 

Merike Roosilehe 10 meelespead üürileandjale

1) Leping – kindlasti sõlmida kirjalikult ja fikseerida kõik kokkulepped. Lepingus tuleb fikseerida üüri tasumise kuupäev, üüri tasumise viis (sularahas, ülekandega) ja sagedus ning üüri suurus summana. Kui üüri tasumine toimub sularahas, tuleks igakordsel tasumisel see kahepoolselt fikseerida.  

Kui üürileandja keelab näiteks lemmiklooma pidamise ja suitsetamise, tuleb see samuti lepingus kirjalikult fikseerida. Üüripind tuleb üürnikule üle anda üleandmise-vasuvõtmise akti alusel ja selles tuleb ära fikseerida üüripinna seisund üleandmise ajal ning vastavate mõõturite näidud (vesi, elekter, gaas).  

2) Kõrvalkulud (tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste eest) –  lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma üüritud asjaga seonduvaid kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Seetõttu tuleb kõik kõrvalkulud, nagu näiteks vesi, elekter, gaas, küte jne. kirjeldada kokkuleppena lepingus. 

PS! Korterelamu remondifondi ja laenumaksete tegemine ei ole kindlasti otseselt seotud üürikorteri kasutamisega ja neid kulusid ei pea kandma üürnik, vaid üürileandja ise. Isegi, kui selline kokkulepe on kirjas lepingus, on see siiski tühine ning üürnikul on õigus nõuda üürileandjalt tagasi juba tasutud maksed. 

3) Tagatisraha – üürileandja võib tagatisraha nõuda kuni kolme kuu üüri ulatuses, enamjaolt küsitakse tagatisraha ühe kuu üürisumma ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades, seejuures esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Tagatisraha kuulub tagastamisele pärast lepingu lõppemist juhul, kui üürileandjal puuduvad nõuded üürniku suhtes. 

4) Majapidamismasinate eest vastutab korteri omanik - üürnik vastutab üüritud asja  kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast.  Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Seega, kui  pesumasin või külmik ei tööta seetõttu, et need on amortiseerunud, ei saa üürnik selle eest vastutada. Kui amortiseerunud külmik või pesumasin vajavad väljavahetamist uute vastu, siis see kulu jääb üürileandja enda kanda.   

Üürileandja saab üürnikult nõuda hüvitamist ainult sel juhul, kui üürnik on asjade kahjustamises süüdi ja üürnik pole tõendanud vastupidist. 

5) Ahiküttega korterite puhul on hooldus kokkuleppe küsimus – eelkõige on ehitise omaniku kohustuseks kontrollida ja hooldada korstent, et oleks tagatud tuleohutus.  Selle teenuse peab tellima korterelamutes maja haldaja (kinnisvarahaldusfirma või korteriühistu) ja tasumise kohustus on korteriomanikel. Selline teenus kuulub elamu hooldustööde alla. Kui üürileandja on üürnikuga kokku leppinud, et üürnik tasub lisaks üürile ka kommunaalmakseid ja kolmanda isiku osutatud teenuste eest, siis see kulu sisaldub tavaliselt hooldustööde summas, mida korteriomanikud tasuvad vastavalt neile korteriühistu või kinnisvara haldusfirma poolt esiatud arvetele.

Seega on see üürniku ja üürileandja vaheline kokkuleppe küsimus.

6) Parkimisplats maja ees - see peaks sisalduma juba üüris. Selle eest eraldi tasu küsida üürnikult on ebamõistlik, sest üürniku huvi on siiski kasutada neid õigusi, mis kaasnevad korteri kasutamisega. 

7) Üürilepingu kestus – tähtajaline või tähtajatu. Tähtajaline üürileping lõppeb tähtaja möödumisel, kui pole erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu lõpetamisest tuleb mõlemal poolel ette teatada kolm kuud.

8) Maakleri kasutamine –  elu- või äriruumi üürileandmisel võib kasutada kinnisvaramaakleri teenust, kes peab tundma vajalikku seadusandlust ning vormistab vajalikud dokumendid (üürileping, üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt).

9) Üürniku tausta uurimine – selgitage välja, kes koos üürnikuga asuvad üüripinnale elama ja millistel põhjustel. Uurige üürniku ja tema abikaasa/elukaaslase tausta ja selgitage välja nende nimed ning isikukoodid (teavitage kindlasti, et soovite nende tausta uurida). Küsige, millega tegelevad ning kus töötavad, uurige vajadusel ka nende osalusega ettevõtete tausta ning tehke päringud vastavates andmebaasides (Ametlikud Teadaanded, äriregister, krediidiinfo, google otsing ning Facebook).

10) Üürilepingu lõpetamine – üüritud pinna tagastamisel peab üürileandja kontrollima selle seisundit ja viivitamata teatama üürnikule puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja avastab hiljem puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule samuti viivitamata teatama. Üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Üürileandja hüvitusnõude aegumistähtaeg algab asja tagasisaamisest, seega asja üleandmisest alates. Puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused (puudusest teatamist peab üürileandja vajaduse korral olema suuteline tõestama, näiteks saadetud sõnumi või e-kirja abil).