SEB: ehitusbuum on läbi

Uusarendus. Foto on illustratiivne. Foto: Mihkel Maripuu / Postimees

Eesti ehitus- ja kinnisvaraturg on hoo maha võtnud ja tulevikust on sektori jaoks raske leida midagi positiivset. 2009. aasta sündmuste kordumine näib siiski võimatuna, kirjutab SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor.

Ehitusmaht on pöördunud langusse

Äsja avaldatud andmed ehitustegevuse kohta selle aasta esimeses kvartalis näitavad, et Eesti majanduskasvu paisutanud ehitusbuum on lõppemas. Esmakordselt alates 2015. aastast oli ehitusmaht tänavu esimeses kvartalis languses – küll napi 2 protsendi võrra. Kuigi sõnal «buum» on Eestis valusaid minevikumälestusi esile kutsuv tähendus, siis millekski vähemaks on viimast kahte aastat raske nimetada. Alates 2017. aasta algusest on ehitusmaht kasvanud aastavõrdluses järjepidevalt ligi 25 protsenti. Mullu ehitati Eestis uusi hooneid ja rajatisi isegi rohkem kui hullumeelsel 2007. aastal. Seega, kuigi tuul on pöördunud, püsib ehitusturg ajaloolises plaanis veel endiselt väga aktiivne. Aga edaspidi?

Alustuseks tuleb öelda, et kindlasti ei ole ehitustempo raugemine ootamatu. Ehitusmahu vähenemist ennustas ette juba 2018. alguses langusesse pöördunud ehituslubade arv. Planeeritud ruutmeetrite põhjal väljastati uusi ehituslubasid mullu elukondliku kinnisvara ehituseks umbes 10 protsendi, muude hoonete tarbeks aga pea 25 protsendi võrra vähem. Hetkel näitab olukord isegi märke stabiliseerumisest. Tänavu esimeses kvartalis anti uusi ehituslubasid eluruumide ehituseks ruutmeetrite põhjal välja samas mahus kui 2018. aasta alguses. Muu hoonestuse puhul ehituslubade maht ruutmeetrite järgi isegi kasvas.

Samas on majanduse ülejäänud taustsüsteemi vaadates väga raske uskuda seniste ehitusmahtude säilimisse. Kuigi kõrge tööhõive ja kiire palgakasv püsivad veel mõnda aega, siis kinnisvaraturgu peamiselt taga õhutanud tegur, soodne demograafia, on minetamas oma jõudu. Nimelt on suur osa 1980ndate lõpu arvukast põlvkonnast jõudnud praeguseks juba oma esimese kodu soetada, järeltulevates aastakäikudes on noori potentsiaalseid koduostjad aga juba 25-50 protsenti vähem. Lisaks karmidele numbritele viitab kinnisvaraturu tugevale aeglustumisele ka turusentiment. Küsitlusuuringute põhjal on järgneva 12 kuu jooksul koduvahetust kaaluvate inimeste osakaal vähenenud pea kaks korda. Mis puudutab uute äripindade ehitust, siis on ka siin vähemalt erasektori puhul raske erilist optimismipuhangut märgata. Riigi investeeringutele paneb peagi aga päitsed EL finantsabi oluline vähenemine.

Mis juhtub kinnisvarahindadega?

Põnev küsimus on, kuidas mõjutab kinnisvaraturu aeglustumine hinnataset. Eeldades, et arendajad on äriplaanides lähtunud pigem hetkekonjunktuurist kui demograafiast, võib kukkumine nõudluses olla järsem kui pakkumises. Teoreetiliselt soosib turg, kus müüjaid on rohkem kui ostjaid, hinnalangust, kuid nii ei pruugi see siiski sündida.

Kõigepealt on oluline meeles pidada, et vaadates kinnisvarahindade ja palkade suhet, ei ole ehitusbuum endaga kaasa toonud hinnabuumi. Suures plaanis on korteri ruutmeetrihind ja keskmine brutopalk püsinud üks-ühele tasemel juba aastaid. Teine suurema hinnalanguse kahjuks rääkiv tegur on kinnisvaraarenduse kardinaalselt erinev finantseerimine kriisieelse ajaga võrreldes. Majanduskriisi järel on suuremad pangad suhtunud kinnisvaraprojektide finantseerimisse ülimalt konservatiivselt, mis tähendab, et arendajate krediidikoormus on madal ja pikem müügiperiood ei sunni neid «hädatappusid» sooritama.

Teisalt on Eesti vananeva rahvastiku ja madala asustustihedusega riik Euroopa perifeerias, kus objektiivseid põhjuseid kallitele kinnisvarahindadele on raske leida.

Aeglasem ehitustegevus pidurdab majanduskasvu

Pidurduval ehitustempol on suur mõju Eesti majanduskasvule. Just ehitussektor on viimase kahe aasta vältel olnud selle peamine vedaja. Mullusest lisandväärtuse kasvust tuli ehitusettevõtete arvelt kolmandik. Kui lisada siia juurde seotud tegevusalad nagu inseneri- ja arhitektuuribürood, ehitusmaterjalide tootmine, nende transport jms, siis võis aktiivne ehitustegevus anda majanduskasvust isegi poole.

Ilma selleta oleks Eesti ligi 4-protsendiline SKP kasv olnud mullu üsna tagasihoidlik. Õnneks ei ole rekordilised ehitusmahud endaga kaasa toonud ebasoovitavaid tagajärgi tööturul. Tööjõu-uuringu põhjal on sektori hõive püsinud stabiilsena, mida on võimaldanud ajutise välistööjõu kasutamine. Kuigi õpetajad ei ole kriidi asemel pidanud vahepeal kellut haarama, ei saa teisalt välistada, et ka siis kui ehitustegevus aeglustub, jäävad ehitusettevõtted madalama palgaootusega Ukraina töölisi eelistama.