Kinnisvaraarendaja: ülepaisutatud kriisiteema tegi inimesed aasta alguses ettevaatlikuks

Ain Kivisaar, Metro Capitali tegevjuht Foto: Erakogu

Kui aasta alguses oli kinnisvaramaastik veel tugevalt mõjutatud sügisesest turu unne suikumisest, siis esimese kvartali lõpp näitas kevadisi tärkamise märke. Eesootavad kuud ilmestavad selgelt, et palavikulist kriisi karta ei ole põhjust, kirjutab Metro Capitali tegevjuht Ain Kivisaar.

Arusaadavalt on kinnisvarasektor südamelähedane teema nii praegustele kui ka tulevastele koduomanikele. Või siis spordimaailmast võrdlusi tuues on see üks põnev ja strateegiline mäng, koos tõusude ja mõõnadega, kus on kogu aeg midagi toimumas. Julgen väita, et esimese veerandiga oleme suutnud tulla ajutisest madalseisust edukalt välja. Ees ootab veelgi põnevam stabiilne hooaeg, kus näeme aktiivsemat mängu.

Tark ei torma(nud)

On märgata, et veidi üleekspluateeritud kriisiteema on teinud inimesed ettevaatlikuks. See on igati inimlik ja loomulik. Kas peaks praegu uue kodu soetama? Millal on õige hetk müüa? Kas kriis tuleb või mitte? Need küsimused on keerelnud ilmselt paljude peas – nii ostuhuviliste kui ka lihtsalt kinnisvaraturust huvitujate seas. Kõik arvavad ja mõtlevad kaasa. See on paratamatult mõjutanud ka sektoris toimuvat ja tekitanud aasta alguses turul äraootava seisukoha. Seisak väljendub ka numbrites. Kinnisvarabüroode statistika näitab, et jaanuaris ja veebruaris olid müügimahud eelmise aasta sama ajaga võrreldes tagasihoidlikumad, jäädes mõlemal kuul pea 4 protsendipunkti võrra madalamaks.

Ometi ei saa täheldada, et aktiivsus uute korterite otsimise vastu oleks vaibunud. Huvi on jätkuv, kuid tehingut vormistama ei rutata uisapäisa. Ostjad on kaalutlevamad ja see on muutnud müügiprotsessid varasemaga võrreldes pikemaks. Näeme ka oma ettevõtte statistikast, et kaalutud-mõeldud otsused on nüüd kevade alguses realiseeruma hakanud.

Seda näitab lisaks ka Tallinna kinnisvaraturu märtsikuu statistika, mis täheldas tugevat tehingute arvu kasvu, ligi 8% võrra rohkem võrreldes aastataguse ajaga. Ja kui vaatame Maa-ameti andmeid, näeme, et tehingute arvu aastane muutus oli kahe negatiivse kvartali järel taas kord positiivne. Seega on turg uuesti hoojooksu rajal positsiooni tugevalt sisse võtnud. Veel aasta alguses unisemat tempot näidanud pealinn näitab jätkuvat kasvu nii tehingutes kui ka hindades.

Hinnad veel lage ei puuduta

Kui heita pilk uusarenduste hinnakirjadele, on näha, et uute korterite lõppmaksumus on samal tasemel püsinud juba viimased paar aastat. Kuid tipp veel käes ei ole ning järgnevatel kvartalitel kogeme ilmselt kinnisvara hindade edasist tõusu. Hinna kujunemine on erinevate muutujate kombinatsioon, kus iga komponent muudab võrrandit. Kui näiteks uusarenduste lõpphinnad on küllaltki stabiilsed olnud, siis samal ajal on pidevalt kasvanud ehitusmaterjalide, tööjõu- ja muud kulud. Tunnetuslikult on viimase aastaga ehitamine kallinenud 10%. Järgmisel aastal rakenduvad uued energiatõhususe nõuded kergitavad seda veelgi. Teiseks on kuue kuuga ettevõtetele pakutavad intressimäärad teinud märgatavalt suure tõusu ning saavutanud viie aasta taguse taseme. See omakorda võib kaasa tuua pakkumise vähenemise, kuna arendamine ei ole enam sellistest tingimustes kasumlik.

Raha investeerimiseks jätkub

Samal ajal aga inimeste palgad kasvavad jätkuvalt. Seetõttu püsib ilmselt nii tugeva tööturu, kiire palgakasvu kui ka madalate intressimäärade tõttu koduostjate laenunõudlus ka edasipidi aktiivsena. Esimeses kvartalis on eluasemelaenude võtmine jätkunud sarnasel tasemel varasemate kuudega. Uute eluasemelaenude keskmine intressimäär on Eesti panga statistikat analüüsides viimastel kuudel püsinud 2,5%, mis on umbkaudu sama võrreldes eelmise aasta keskpaigaga.

Samuti on endiselt kiire hoiuste kasv. Nii Eesti ettevõtete kui ka majapidamiste hoiused suurenesid selle aasta veebruaris aastatagusega võrreldes 9%, mis näitab, et võimalused investeeringute tegemiseks on head. Võib eeldada, et viimased arengud teise pensionisamba ümber on ilmselt inimeste huvi investeerimise kui tuleviku kindlustamise vastu ka veidi kasvatanud või vähemalt võimalikele alternatiividele mõtlema pannud. Nagu ka majanduseksperdid on öelnud, siis telereid või telefone pikaajalise investeeringu arvelt ostma tormata ei ole mõistlik. Tasuks mõelda püsivamate ja kindlamate võimaluste peale. Atraktiivsete ja kasvavate piirkondade uusarendustesse investeerimine on jätkuvalt kindel ja mõistlik rahapaigutus kõigile neile, kes praegu oma raha deposiidis hoiavad.

Kokkuvõttes näeme viimaste kuude numbritest, et sügisene madalseis on edukalt ületatud, turg stabiliseerunud ning kinnisvara müük taas aktiivsemaks muutunud. Inimestel on võimalus ja julgus teha ostuotsuseid, kuid seda ikka kaalutletult ja läbimõeldult. Loodan, et oleme kõik viimasest finantskriisist õppinud ja ettevaatlikumaks muutunud ning oskame ülekuumenemismärke või võimalike ohte paremini ennetada. See suudab hoida turul kainet mõistust ning viitab kinnisvarasektori küpsusele ja inimeste teadlikkuse kasvule. Kraadiklaasi järele haaramiseks vajadust ei ole, kuivõrd patsient näib jätkuvalt olevat hea tervise juures.