Kontori ostmine pole nii lihtne, kui esmapilgul tundub

Tallinn, 26.11.2018 Büroohoone Büroo 83, Tartu mnt 83. Office Building 83 Foto: Konstantin Sednev / Eesti Meedia Foto: Konstantin Sednev / Postimees

Büroopinda ostavad väiksed ja stabiilsed ettevõtted, rendivad aga kiiresti kasvavad suurfirmad.

Uudisvoogu jälgides võib sageli eest leida kadestusväärsete fotodega teate, et mõni Eesti säravam ettevõte nagu Pipedrive või Taxify kolib õige pea uude kontorisse. Tegemist ei ole siiski ettevõtte enda kontoriga, vaid rendipinnaga, millele on sõlmitud pikaajaline üürileping. Selliseid ettevõtteid, kes reaalselt oma kontori ostavad, on aga vähe.

Uus Maa kinnisvarabüroo maakleri Aira Veelmaa sõnul ostavad kontori need ettevõtted, kellel on stabiilne äri ja kellel pole plaanis lähitulevikus kiiresti kasvada. «Kontoreid üürivad näiteks idufirmade ja IT-firmade laadsed ettevõtted, kelle kontoripinna suurus on varieeruv. Täna vajavad nad 100 ruutmeetrit, aga paari aasta pärast juba 500 ruutmeetrit. Seega on üürimine mõistlikum,» rääkis Veelmaa.

Suured ettevõtted lasevad sageli ehitada kontori oma näo järgi seda välja ostmata. Põhjuseks on Veelmaa sõnul asjaolu, et tühja pinda pole turul saada. «Kui sul on vaja mitme tuhande ruutmeetri suurust kontorit, siis ei jää muud üle, kui lasta see ehitada. Ega vaba büroopinda turul pakkuda pole, sest kõik pinnad täituvad kiiresti. Seega tekibki uus maja, kus on üks suur ankurrentnik,» rääkis ta.

Üheks selliseks näiteks on Telia, kelle uus 14-korruseline peakontor valmis eelmise aasta alguses ning praegu on ehitamisel uus Tartu kontor. Varem oli ettevõtte pikki aastaid kinnisvara omanik ning omab ka praegu Tallinnas Sõle 14 ja Sõpruse 193 hooneid, kuid nüüd on otsustatud kontoripinna rentimise kasuks.

Telia Eesti haldusosakonna juhataja Mari-Liis Vihuli sõnul on rentimine ettevõtte jaoks majanduslikult mõistlikum, sest kontorihoone ehitamise tuleks investeerida arvestatav hulk raha, mida saaks kasutada otstarbekamalt põhitegevuse toetamiseks.

Samuti on kinnisvara haldamisega seotud lisakohustused tema sõnul üheks argumendiks rentimise kasuks, sest IT- ja telekommunikatsiooniteenuste pakkumise ja arendamisega tegeleva ettevõtte jaoks poleks mõistlik hakata veel kinnisvaraga kauplema. «Rentimine annab võimaluse kasutada just nii suurt pinda kui vajame ja vältida kasutult seisvate pindade haldamist ja selle väljarendiga tegelemist,» ütles Vihul.

Üürilepingute pikkused sõltuvad pinna suurusest ja inimeste arvust. Näiteks Telia Tallinna peakontoris töötab 800 inimest ja seega on sõlmitud rendileping 10 aastaks. «Tartu uut kontorit hakkab kasutama ligi 150 inimest ja sealne rendileping on poole lühem. Väiksemates kohtades, kus töötajaid on kümmekond, on ka lepingud lühikesed – maksimaalselt 3 aastat,» täpsustas Vihul.

Kontoripindasid ostavad pigem väiksemad ettevõtted, kuid protsess ei pruugi olla kerge. «Büroopindasid ei pakuta kuigi palju müügiks, sest enamik omanikke soovivad uuemaid hooneid üürida,» selgitas Aira Veelmaa. Seega ettevõttel, kes ei soovi osta vanemat ja mingil määral amortiseerunud hoonet, läheb raskeks. Kokkuvõttes on Veelmaa sõnul soodsam osta, sest üürihinda maksab ettevõtte tühja. Kusjuures mõned aastad tagasi valmisid Tallinnas kaks büroohoonet, kuhu otsitigi sihilikult ostjaid.

Üheks näiteks on Tartu maantee 83 asuv Büroo 83, mille ehitas Novira Capital. «Turul on ridamisi edukaid ettevõtteid, kes sooviksid büroopinda, kuid Tallinna kesklinna piirkonnas väikse ja keskmise suurusega A-klassi kontoreid müügiks peaaegu ei pakuta,» rääkis Novira Capitali toonane partner Madis Brjantsev hoone valmimisel.

Üheks selliseks ostjaks oli KL Audit OÜ. Juhatuse liikme Ksenia Lukkaneni sõnul kaaluti pikalt, kas pind osta või üürida. «Meil oli enne odavam pind kesklinnas, mida üürisime sajandivahetusest saadik kuni eelmise aastani, kuid soovisime tänapäevasemat bürood,» selgitas ta. Ostu kasuks rääkis arvutuskäik ja mingil määral mõjutas ka Novira Capitali surve. «Tuleb teha valik: kas sa maksad 15 aastat üüri turuhinna järele ja jääd lõpuks tühjade pihkudega või ostad pangalaenuga büroo ja vara jääb endale. Kui arvad, et ettevõte tegutseb piisavalt pikalt ja stabiilselt, siis on mõistlikum osta. Samas kui intressid tõusevad, siis on jälle pangalaenuga kallim,» arutles Lukkanen.

Büroo 83 kohta sai Lukkanen teada tuttavate käest, kes ka ise hoones kontori ostsid. «Eks selles majas suruti ostu peale ka, sest nad ei tahtnud üürnikke ja toona polnud turul nii palju kontoripindasid pakkumises. Kokkuvõttes nii ost tuligi ja nüüd kuulub meile siin 90 ruutmeetrit,» rääkis ta.

Äripinna tootlus on kõrgem ja üürileping omaniku jaoks turvalisem

Taavi Reimet, Novira Capitali müügiesindaja

Novira Capital arendas nii Büroo83 kui ka Novira Plaza ärihoonetes asuvad büroopinnad müügiks ja üüriks. Idee hoonete äriplaani kohta tuli asjaolust, et turul ei olnud uutes ärihoonetes pakkumises väiksemaid büroopindasid ja neid ei olnud võimalik osta. Üldiselt eelistatakse arendada suuremaid pindasid ning neid pakutakse vaid üürimiseks. Büroo83 puhul algavad pindade suurused 45 ruutmeetrist ja Novira Plaza puhul ligi 70 ruutmeetrist. Huvi büroopinda osta oli mõlemas ärihoones kõrge. Klientideks olid üldiselt ettevõtted, kes ostsid büroopinna enda tarbeks ning soovisid ja olid valmis tegema investeeringu selleks, et luua parem ja endale sobiv töökeskkond.

Teine peamine ostjaskond olid investorid, kes ostsid need pinnad, mis olime üürile andnud. Üürilepinguga kaetud büroopind on investeerimise mõttes suurepäraseks alternatiiviks üürikorterile – tootlus on kõrgem ja äripinna üürileping on turvalisem ja läbinähtavam, kui seda võrrelda eluruumi üürilepinguga. Äriühingu tegevust ja tugevust on oluliselt kergem hinnata võrreldes eraisiku taustaga.

Selleks ajaks, kui hooned valmisid, olid enamus pindasid müüdud. Mõnevõrra kõrgem oli huvi osta pinda enda tarbeks. Ka täna kontakteeruvad erinevad ettevõtted ja investorid ning küsivad sarnaste lahenduste kohta ja seega arendamegi sarnase lahendusega hoonet Pärnu maantee ja Süda tänava nurgal.