Kinnisvaraarendaja: me kõik ägame kui Rail Balticut ehitama hakatakse

Capital Milli juhatuse esimees Igor Mölder peab töökäte puudust üheks suurimaks takistuseks. Foto: Tairo Lutter / Postimees

Laia haardega kinnisvaraarendaja Capital Milli tegevjuht Igor Mölder rääkis intervjuus Postimehele, et üha enam sagenevad olukorrad, kus alltöövõtja võtab ehitusobjektil kaabu peast ja kõnnib minema. Kui riik hakkab Rail Balticut ehitama, süveneb töökäte puuduse probleem nii, et «me kõik ägame».

Te avasite täna (intervjuu on tehtud 14. novembril-toim) Peterburi maantee ääres tühermaal ja katlamaja kõrval hiiglastliku Rimi Hypermarketi. Öelge ausalt, kes sinna ostma läheb?

Tegelikult avas kaupluse Rimi, aga ma mõistan küsimust. Jaekaupluste puhul pole niivõrd oluline keskuse vahetus ümbruses elav rahvamass, vaid see, kui palju liiklust sealt mööda kulgeb. Peterburi tee Rimi jääb Tallinnast idasuunalisel väljasõidul otse paremat kätt. See on mõeldud inimestele, kes sõidavad Loole, Jõelähtmele või Narva poole. Neid inimesi on väga palju. Inimestel on harjumus teha ost viimasel hetkel enne kodutee alustamist.

Need samad inimesed lähevad pigem T1 Mall of Tallinn Selverisse, mis hiljuti avati. Või lähevad nad Maksimarketisse, mis samuti Peterburi teel asub.

Inimesed on oma valikutes vabad ja konkurents lähipoodide segmendis väga tihe, kuid usun, et Rimil on selles asukohas selgelt kaalutletud konkurentsieelised. Samuti tuleb silmas pidada, et kibeda konkurentsi tingimustes on inimeste lojaalsus brändile väiksem ning igapäevaostude puhul on kaalukeeleks pigem ligipääsetavus ja asukoht.

Konkurentsitiheduse ilmestamiseks tasub vaadata Lasnamäele Tähesaju piirkonda. Seal asub 500 meetri raadiuses kuus toidupoodi. On selge, et varem või hiljem peab seal midagi juhtuma ja keegi kaduma. Kaua see niimoodi kesta ei saa.

Suurte kaubanduskeskustega on sama lugu. Neid tuleb ka aina juurde. Kuna tuleb crash?

Ma arvan, et see on väga ohtlik segment. Paar-kolm aastat tagasi oli Tallinnas üsna keeruline mõnd kaubanduskeskust osta. Täna on praktiliselt kõik suuremad kaubanduskeskused müügis. Ma ei saa nimesid nimetada, kuna see on konfidentsiaalne info, aga võin öelda, et paljud tahavad sellest ärist välja tõmmata. Kas leidub julgeid ostjaid, ma ei tea.

Kaubanduskeskust avades tuleb küsida, mis on see, mis kliendi majja meelitab ja teda raha kulutama paneb. Praegu on enamik suuremaid keskusi ühenäolised nii sisu kui brändide poolest. Et eristuda, tuleb väga palju investeerida turundusse, on tarvis pakkuda uusi brände ja kvaliteetsemat meelelahutust. Teisalt peab paljude nimekate brändide meelitamiseks olema tarbijate keskmine ostutšekk märkimisväärselt suurem.

Me ise oleme teadlikult kaubanduskeskustest eemale hoidnud, kuna seal on risk liiga suur ja upside liiga väike.

Miks sellele plahvatusohtlikule turule siis minnakse?

Ma ei tea, mis on investorite kaalutlused. Inimesed, kes T1 või Port of Francot arendavad, on kindlasti nutikad ja kompetentsed, aga mulle paistab see avantüürina. 

Iga uue keskuse lisandumisega läheb kõikide olukord hullemaks. Tihe konkurents sunnib olemasolevaid kaubanduskeskuseid arendama ja suurendama. Näeme seda Ülemistes, Kristiines, igal pool. Sa kas kasvad või sured. Kui jätkusuutlik see on, ma ei tea.

Tuleb arvestada, et kõik keskused jagavad ühte ja sama tarbijaskonda, mis laias laastus ei kasva. Kui vaadata T1 keskust, siis seal on endiselt palju tühjust.

Lisaks sellele ostavad inimesed kaupa üha rohkem internetist. Seetõttu ma arvan, et ka suured keskused transformeeruvad vaba aja ja meelelahutuskeskusteks. Sa oled seal terve päeva perega, teed sporti, käid kinos, sööd ja nii edasi. 

Räägime Capital Millist. Teie portfellis on väga erinevaid arendusi: kauplused, laod, büroopinnad, korterid. Mille järgi objekte valite?

Alguses panustasime rohkem lähikonnapoodidele. Siis alustasime bürooarendustega. Järgmisena liikusime ladude ja tootmishoonete segmenti. Me oleme kogu aeg üritanud trende ennetada.

Kui alguses ostsime valmisobjekte, siis viimastel aastatel panustame rohkem arendamisele. Tahame kliendi jaoks ise väärtust luua. Kui ostad valmismaja, maksad tavaliselt üle. Kui hakkad ise arendama, võid upside’i endale saada. Meie eesmärk on luua kliendi jaoks rätsepaülikond, mis tähendab tihedat koostööd alates ideest kuni ehituse ja haldamiseni. Me valime hoolikalt oma partnereid, et tagada kõrge kvaliteet. Samas ei võta me ebamõistlikke riske.

Kui te riske ei võta, siis kuidas saate olla turust sammukese eespool olla?

Toon ühe näite. Arendasime Lasnamäele tervisemaja, kus töötavad peamiselt pere- ja eriarstid. Kas keegi oleks seal viis-kuus aasta tagasi mingit potentsiaali näinud? Ma ei usu. Me võtsime seal riski ja uskusime, et see võib kasumlik olla. Aastaga ehitasime kompleksi valmis. Täna on maja rahvast täis ja kõik on rahul.

See on näide, kuidas konkurentidest sammukene eespool olla. Riske võib võtta kitsamates segmentides, kus näed uusi võimalusi ja vajadusi. Loodetavasti tuleme peagi välja uute põnevate projektidega, mis ei liigitu tavalise büroo-, kaubandus- ega tootmishoone alla.  

Te ehitate Tallinna kesklinna Maakri tänavale Skyoni kõrghoonet. Miks tulete südalinna, kui uue trendina liigutakse büroodega pigem äärelinna?

Jah, ootame ehitusluba, et saaksime ehitusprotsessiga alustada. Skyoni eripäraks on võimalus pakkuda väikseid büroosid. Seda juba 4-liikmelistele meeskondadele. Selliste efektiivsete, funktsionaalsete, hea sisekliimaga kenade büroode vastu on turul nõudlus olemas.

Üldiselt on kesklinnast välja liikumine siiski selge trend. Seda seepärast, et elu on kiire ning inimesed ja ettevõtted ostavad endale aega. Nende jaoks on tähtis, et oleks korralik parkimine ja et koju sõites ei oleks vaja istuda mitu tundi ummikus. Seetõttu on kesklinnast välja liikumine loogiline.

Samas on kliendid ja nende vajadused erinevad. On teatud teenused, mida on raske pakkuda, kui sa ei asu kesklinnas: notarid, advokaadid, konsultandid. Ja on kliendid, kel pole kesklinnas olek nii põhimõtteline.

Kuidas teie suhe linnaga on? Kas planeeringute menetlemine ja lubade saamine on mõistliku aja jooksul võimalik?

Koostöö linnaga on... ütleme nii, et ma ei usu, et te leiate arendaja, kes ütleks, et see lihtne on. See on tavaline ukse taga kraapimine. Aga meil on selleks olemas arendusmeeskond, kes käib ja vastab neile. Ja teeb seda veel ja veel kui on vaja. Selles mõttes ei midagi erilist. Kõik hingavad samas rütmis. Linnale pole midagi ette heita, mõistame, et ka nende töökoormus on väga suur.  

Me rääkisime, kuidas kaubanduskeskuste turg on täiesti üle küllastunud. Kuidas on seis büroodega?

(Ohkab) Ma ütleks nii, et Eestis pole täna ühtegi segmenti, kus oleks õnne äri teha. Kõik kinnisvarasegmendid on väikses ülekülluses. Võtame bürood, laod, hotellid, kaubanduse – igal pool on oma mured ja kuskil ei laiuta tohutult vaba ruumi.

Samas kui pakkuda uusi huvitavaid lahendusi, on äri tegemine võimalik. Toon ühe näite. Skyoni kontseptsioon on pakkuda pinda just väikeettevõtetele, kel on 5-15 töötajat. Tavaliselt ei taheta nendega sugugi koostööd teha. Arvatakse, et väikse firmaga on jube palju peavalu – küll ei saa raha kätte, küll on mingid muud mured. Palju lihtsam on teha leping ühe suure üürnikuga, näiteks mõne audiitorbürooga. Kõik on chill.

Aga äri tegemine ei pea alati lihtne olema. Seetõttu pakumegi pindu just väiksematele ettevõtetele, ka idufirmadele. Meie pakutavad pinnad on 35 kuni 300 ruutu. Pakume neile täislahendust, büroos on tehnika ja mööbel olemas ning hind on fikseeritud. See on väiksema kliendi jaoks väga mugav lahendus ja selliseid teenuseid pole turul väga palju.

Räägime korteriturst ka. Juba on kuulda, et elukondliku kinnisvara arendajad ootavad turu jahenemist. Mida teie arvate, kuna pidu kustub?

Ma ei julgeks öelda, et midagi hakkab kustuma. Peame siiski arvestama, et Tallinna elanike arv suureneb 5000-7000 inimese võrra aastas. Kuskil peavad need inimesed ju elama asuma. Korterite arv aastas kasvab umbes 3000 võrra, mis tähendab, et mingit ulmelist üleküllust ei ole. Turg suudab sellega toime tulla. 

Samas on kallima hinnaklassi korteritega tekkinud olukord, kus müügiperiood on veninud pikemaks. See ei tähenda automaatselt, et jama oleks majas. Kui ettevõte on hästi kapitaliseeritud, võib müügiga oodata küll. Kui aga eelarve on pingul, võib arendaja olla sunnitud hindu langetama. Neid inimesi, kes oleks võimelised ostma 300 000 või rohkem eurot maksva korteri, pole ju väga palju, mis võib tähendada, et nende müük venib. Aga äri saab teha ka odavama hinnaklassiga segmendis.

Arendajana teeb pigem muret see, et ehitamise hind on tublisti kasvanud, suured mured on tööjõuga, palgasurve on kõva ning maaomanikud küsivad kõrget hinda.

Aasta tagasi ütlesite, et «ehitusele võetakse neid inimesi, kes ei oska müüri laduda ega pahteldada. Nad ei oska mitte s*****i teha. Päeva lõpuks saad toote, mille kvaliteet on väga kehv, aga mille ehitamise hind on ülikõrge». Kas seis on jätkuvalt sama hull?

Seis on endiselt sama vilets. Aina sagenevad juhtumid, kus alltöövõtja tõstab objektil kaabu ja kõnnib lihtsalt minema. Ehitusmehed lähevad liiga kergekäeliselt palga nimel üle teise firmasse. Kui alltöövõtja on nii nõrk, et 100 lisaeurot paneb teda poole objekti pealt meelt muutma, on seis ikka väga täbar.

Arendaja jaoks tähendab see eelkõige seda, et ta ei suuda enam tähtaegadest kinni pidada, mille tagajärjeks võivad olla sanktsioonid. Tänavu oleme isegi olnud sarnases olukorras. Objekti ehitaja ei suutnud leida töötajaid, vedas meid kõigi tähtaegadega alt ja seetõttu tekkisid lisakulud – ta ebaõnnestus. Kokkuvõttes jäi meile sellest arendusest vaid töörõõm ning raha me sealt ei teeninudki.

Ülejäänud objektidega on meil tänavu hästi läinud ja tööd said õigeaegselt valmis. 

Kas arendajad on viimastel aegadel palju kõrvetada saanud?

On kuulda küll, et väiksematel arendajatel on raskusi ja neid äpardumisi tuleb ilmselt veel.

Karta tasub ka riigi hiigelsuurte infrastruktuuriobjektide ehituste algust, näiteks Rail Balticut. Kujutage ette, milline ressurss selle rajamiseks kulub – tööjõud, ehitusmaterjal, tehnika! Ma arvame, et me kõik ägame siis väga kõvasti!

Mida siis teha?

Võõrtööjõu kvoote peaks suurendama. Täna on meil inimesi selgelt vähe. Ja need, kes siia tulevad, on tihti madala kompetentsiga. 

Arvatakse, et majanduse normaalseks toimimiseks võiks töötuse määr olla 7 protsendi kanti. Täna on see alla 5 protsendi. Me oleme nii pingul kui pingul!

Meil on vaja kompetentseid inimesi, kes tahaks tööd teha. Ja mitte ainult 9st 17ni, vaid ka kauem, kui on vaja.

Kas ehituse ja hoonete kvaliteet on ka halvameks läinud, kui objektidel on inimesed, kes ei oska kellutki käes hoida?

Päris selliseid hooneid, mis kokku kukuskid, ilmselt pole. Riiklik ehitusjärelevalve on tugev ja vaevalt selliseid apse läbi lastakse. Aga kui sa täna ostad korteri, siis ma soovitaks küll selle luubiga läbi käia ja kõik mured enne arendajaga lepingu sõlmimist läbi vaielda. Kui vaja, tuleb kaasa võtta spetsialist, et veenduda, et asjad oleks tehtud.

Et meie klient nö luubiga uurima tuleb, me ei karda, sest investeerime alati pigem rohkem kui vähem. Päeva lõpuks peame meie enda arendatud maju ise opereerima. Nii et kvaliteet ja usaldus on meile ülimalt olulised.