Analüütik: kinnisvaraturgu ähvardavad murepilved

Murepilved Foto: Arvo Meeks / Lõuna-Eesti Postimees

Novembrikuu peegeldas üsna hästi seda veidi murelikku olukorda, mis on tekkinud turul aset leidnud muutustest, ent täpsemaid järeldusi saame teha järgmise poole aasta jooksul, kirjutas Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Igor Habal.

Tõsi on see, et ühelt poolt on tarbijate kindlustunne kodu soetamiseks või remontimiseks vähenenud, teisest küljest on langenud ka kogu ehitussektori kindlustunne. Turul väljendub see arenduste lansseerimistempo aeglustumises ja eelmüügiaegade pikenemises, ehkki lõpptarbijate nõudlus kasvavate hindade juures on jätkuvalt väga kõrge. Tõenäoliselt tähendab see seda, et ebastabiilsuse ohud võivad turul süveneda ning võimalused n-ö korrektuuri tekkimiseks on aina suuremad.

Tallinnas sõlmiti pärast aktiivset oktoobrit esialgsetel andmetel üle 100 korteritehingu vähem ning nende arv langes ka võrreldes 2018. aasta novembriga. Ajal, mil järelturg on püsinud stabiilsena või isegi veidi kahanenud, tasub tehingute arvu suuremate muutuste taga otsida uusarendusturgu. Nii oli ka novembris, kui sõlmiti 807 korteritehingut. Tehingute mediaanhind on Tallinnas stabiliseerunud, mis kiire ehitushindade kasvu juures tähendab kinnisvarasektori kasumlikkuse vähenemist.

11 kuud järjest on korteritehingute mediaanhind olnud üle 1700 eur/m2, novembris oli näitaja 1736 eur/m2, mis oli 2,7 protsendi võrra kõrgem kui mullu. Tänavuse aasta esimese 11 kuu lõikes on tehingute arvu kasv pidurdunud: mullusega võrreldes on sõlmitud 143 korteritehingut enam ning nende mediaanhind on suurenenud 6 protsenti. 2017. aastal olid samad näitajad vastavalt +548 tehingut ja +8,3 protsenti.

Tartus ja Pärnus optimismi enam

Ajal kui Tallinnas on turg muutunud ettevaatlikumaks, sammuvad Tartu ja Pärnu ühe-kahe sammu võrra tagapool optimistlikumas rütmis. Selline muster on siinset vaba kinnisvaraturgu ilmestanud praktiliselt viimased 20 aastat – nii tõusu kui languse puhul reageerib esimesena Tallinn, millele järgnevad selle lähiümbrus ja Tartu ning Pärnu, seejärel aga teised piirkonnad, kus mitmetes kohtades pole toimunud ei hinnatõusu ega ka tehingute arvu suurenemist.

Erinevalt Tallinnast saab Tartus ja Pärnus rääkida uusarendusturu aktiivsuse kasvamisest, eelmise kahe aasta madala võrdlusbaasiga võrreldes on eriti silmapaistev olnud Tartu.

Käesoleva aasta 11 kuuga on Tartus eelmise aasta sama perioodiga võrreldes suurenenud korteritehingute arv 288 võrra ja mediaanhind 8,3 protsenti. 2018. aasta novembris sõlmiti Tartus 146 tehingut ning nende mediaanhind oli 1367 eur/m2.

Kuigi arendusturg ise kasvab, on väikese turu piiratud maht käesoleval aastal takistanud Pärnu korteritehingute arvu tõusu. Esimese 11 kuuga on see hoopis enam kui 120 võrra vähenenud (841→718). Aastases võrdluses on aeglustunud ka mediaanhinna kasv (+7,0% tänavu, +15,4% mullu). Novembris müüdi Pärnus 56 korterit, mille mediaanhinnaks kujunes 996 eur/m2.