/nginx/o/2009/06/04/189810t1h229e.jpg)
Aastaga on Tallinnas ja Harjumaal kasvanud uute, müügis olevate korterite jääk ligi 14 protsendi võrra – mullu detsembris oli uusi kortereid müügis veidi alla 2100, nüüd on neid üle 2400.
Uute müüki jäänud korterite arv kasvab
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Selline trend on selge märk, et kinnisvaraarendajad hindasid 2010. aastal arendustegevust planeerides tulevast nõudlust selgelt üle, seda just kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosas. Lisaks on ootel sadade korterite ehitamine, mille puhul oldi veel kevadsuvel kindlad, et ehitamine algab septembris-oktoobris, kuid mis viimasel hetkel vähemalt 2012. aasta kevadeni edasi lükati, kuna kontrollimatu ehitushind ning tarbijate ebakindlus vähendasid ka arendajate varasemat optimismi.
Varu aastateks
Pindi Kinnisvara / ERI Kinnisvara uusarenduste monitooringu andmetel on 2011. aasta esimese III kvartali jooksul tulnud Tallinna linnas pakkumisse 24 uut korterelamut ligi kaheksasaja eluruumiga ning Suur-Tallinnas viis korterelamut ligi saja eluruumiga, millest enamik on praeguse seisuga ehitamisel ja/või ehitus lõppfaasis.
Erinevas planeeringufaasis on aga tänu masuaegsele vilkale planeerimisele veel arendusprojekte enam kui 17 000 elamispinnaga. Viimane tähendab uute korterite turul aastakümnete pikkust konkurentsi.
2011. aasta üheksa kuuga on olnud erinevas menetlusfaasis detailplaneeringutega Tallinna linnas ligi 35 projekti, mille eluruumide arv ulatub 3000-ni – normaalselt toimival turul on see kolme-nelja aasta uute korterite maht.
Arendusturg nõiaringis
Alates 2008. aastast on Tallinnas müüdud ühes kuus keskmiselt 61 uut korterit. Septembris, nagu ka mullu sügisel, tõusis see küll 80-le, kuid ilmselt raugeb tempo uuesti, sest ehitatavate majade nn paremad palad ostetakse kiirelt ära, lõpuosa aga müüakse maha alati aeglasemalt.
Kuna käesoleva aasta teisel poolel tuleb arvatavasti uusi projekte turule väga vähe, peabki uue elamispinna otsija leppima aasta alguses taas valikuga, mis piirdub peamiselt erinevate projektide jääkidega.
Lisaks on veel erinevates menetlusstaadiumites (pankroti-, täitevmenetluses või lihtsalt pankade portfellis ooterežiimil) olevaid kortereid samuti Tallinnas/Harjumaal ligi 380, mis on peamiselt hapuks läinud projektide jäägid. Ka need lisanduvad vaikselt turule, kuid buumiaegsed, vahepeal pankrotistunud projektid ei vasta tihti ostjate ootustele.
Kõige eelneva taustal võib väita, et korterite arendusturg on sattunud nõiaringi. Uue kauba tootmiseks pole piisavalt nõudlust ning omahind on riskide võtmiseks liiga kõrge, teisalt ei rahulda olemasolev jääk ülimalt hinnatundlike ostjate vajadusi, kes ei soostu ka uutesse korteritesse sisse kodeeritud ehitushinna kallinemist kinni maksma.
Järelturul lastakse taastuda
Kui vaadata arendustegevust ja laojääki piirkondade lõikes, on selgelt enam toodetud üle Tallinna kesklinnas – vaba jääk 640 korterit. Samas on ka piirkondi, kus valik on niivõrd ahtaks jäänud, et arendustegevus tundub oluliselt riskivabam. Nii on Mustamäe linnaosas vaid 120 uue korteri pakkumist, needki enamasti vanade projektide jäägid, mis ei suudaks uutele varadele märkimisväärset konkurentsi pakkuda.
Arvestades terve Tallinna uute korterite müügimahtusid, võiks näiteks Mustamäel olla müügitempo ligi kümme uut korterit kuus, kuid pakkumiste nappuse tõttu on see kaks korda madalam.
Kortermajade arendamisel on tõsiseks komistuskiviks juba varem mainitud ehitushind. Arvestades, et vanema elamufondi hind pole viimase aasta jooksul muutunud, ei võta tarbijad järgmist hinnatõusu enam omaks.
Juba praegu on mõnes piirkonnas renoveeritud vanema ja uue (ilma mingisuguse sisustuseta) korterite hinnadiferents kohati kuni 80 protsenti, rohkemaks tarbija võimeline pole.
Seetõttu pole üldse võimatu olukord, kus järgmisel aastal lastakse järelturul taastuda ning uusi suuremaid projekte olulises mahus ei lisandu, sest ehitustegevus ja prognoositav müügitempo kätkeb endas liiga suuri riske.
See on aga selgelt halvaks uudiseks tarbijale, kes peab meelepärase kodu leidma kas varem ehitatud projektide jäägist või siirduma järelturule, kus renoveeritud elamispindadest õnneks suurt nappust pole.