Kinnisvaraeksperdid: riik on paraja piruka otsa sattunud!

Vana majandus- ja kommunikatsiooniministeeriumi hoone Harju tänaval. Foto: Tairo Lutter / Postimees

Kinnisvaraekspertide sõnul on tühjaks jäänud vanad ministeeriumihooned «parajad pirukad», millest lahti saamine on väga keeruline ja võib võtta aastakümneid.  

Postimees kirjutas eile, kuidas pärast nn superministeeriumisse kolimist on riigi käsutusse jäänud mitmed esmapilgul magusad kinnisvaraobjektid, mis seisavad juba aasta aega tühjana, neelates vaid kommunaalkulusid.  

Maju haldav Riigi Kinnisvara AS (RKAS) on varem öelnud, et nad kavatsevad endise majandusministeeriumi hoone Harju tänaval ja endise justiitsministeeriumi hoone Tõnismäe tänaval veel sel aastal müüki suunata. Ometi pole sinnamaani jõutud, mis võib reeta erasektori leiget huvi.

Losse pole erasektorile vaja

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et nii Harju tänava kui ka Tõnismäe tänava endised ministeeriumihooned on probleemsed objektid. «Nad on väga kallid ja erasektori jaoks väga ebafunktsionaalsed,» alustas Sooman. Praegu on teada, et Harju 11 maja väärtuseks hindas kinnisvarafirma DTZ möödunud aastal 3,9 miljonit eurot.

Sooman ei asunud RKASi kohe hukka mõistma, vaid pidas hoopiski mõistlikuks praegust lahendust, kus ülepeakaela müümise asemel kolitakse majadesse ajutiselt teised riigiasutused. «Ilmselt on riik arvestanud, et asutustest omakorda vabaks jäänud kinnisvara on kergem kas välja üürida või maha müüa,» pakkus kinnisvaraekspert.

Endise majandusministeeriumi hoone kohta ütles Sooman, et praegu see erasektori ettevõtele – kas korterite või äripindade arendamiseks – eriti ei kõlba. Asi on selles, et hoone sihtotstarve on 100 protsendiliselt ühiskondlike ehitiste maa, mis tähendab, et äri seal teha ei saa. Detailplaneeringu muutmine võib Tallinna linnas aega võtta teatavasti aastaid kui mitte kümneid aastaid. «See on väga kõva risk, mida ükski ettevõtja ju ei taha,» märkis Sooman.

Seetõttu soovitas Sooman RKASil ise alustada hoone sihtotstarbe muutmine, kas elukondlikuks või ärikinnisvaraks, mis muudab objekti investorile atraktiivsemaks. Samuti soovitas ta maja renoveerida ja kaasajastada nii palju kui võimalik. «Kuna hoone asub vanalinnas, kus on palju muinsuskaitse all maju, võivad ümberehitustööd osutuda ülimalt keerulisemaks. See on jälle jokker, mida ettevõtja ei taha,» märkis ta.

Tõnismäe 5a asuvat endist justiitsministeeriumi hoonet peab Sooman peavaluks. «Tõnismägi on küll väga šeff koht ja see maja on vinge, aga tekib jälle küsimus, et kas erasektor sellist majesteetliku maja üldse vajab,» küsis Pindi juht ja vastas, et pigem mitte. «Olukorras, kus iga uue kortermaja ruutmeeter hoolega läbi mõeldakse, pole selliste poolenisti lossidega eriti midagi teha. See oleks pillamine. Eestlane on tagasihoidlik, ta ei taha seda,» leidis Sooman.

Mida kuradit sellega teha?

1Partner Kinnisvara juht Martin Vahter tuli tagasi Harju tänava maja juurde. «Kui ma oleks täna kinnisvarainvestor, siis see poleks selline magus asi, mida ihaldada,» ütles ta. Lisaks Soomani poolt välja toodule lisas ta, et hoonel puuduvad näiteks parkimiskohad, mis kahandab koheselt atraktiivsust ärihoonena. Uuel omanikul tuleks tõenäoliselt kulutusi teha ka tehnovõrkude, ventilatsioonisüsteemi ja soojustagastuse ehitamisele, mida seal praegu pole, leidis Vahter.

«Ärimees vaatab seda hoonet ja mõtleb: mida kuradit ma sellega teen? Kui odavalt saan, siis ostan, aga kui hind on krõbe ja pole selge, mis sellega teha saab, siis ei osta,» rääkis Vahter.

Nii Vahterile kui ka Soomanile meenutasid endised ministeeriumihooned Tallinna linnahalli, mis seisab juba aastakümneid kasutuseta. «Ühelt poolt ei lubata maha lammutada, kuid teisalt pole ka mingit äriplaani,» ütles Vahter. «Kaup muutub lihtsalt ebaatraktiivseks,» lisas Sooman.  

Liiga loiud müüjad

Veidi teisele seisukohale jäi Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi, kes leidis, et Tõnismäe ja Harju tänava hooned on vägagi ahvatlevad, kui leida neile visiooniga omanik. Endisse majandusministeeriumi maja otstarve võiks Vähi sõnul olla majutus. «Hotellitube sellesse hoonesse mahub omajagu ning lisaks saab majas ka erinevaid sisetöid teha, sest hoone pole kaitse all,» rääkis Vähi.

Tõnismägi 5a hoonest, mis kasutusel olnud nii raviasutuse kui kontorihoonena, võiks Vähi arvates teha korterelamu. «Sellisel kaunil juugendmajal oleks kinnisvaraturul hea minek.»

Vähi võttis ka RKASi kritiseerida ning leidis, et nad oleks pidanud aktiivsemat müügitööd tegema, kui tahavad hoonetest lahti saada. «Kui aus olla ja täiesti neutraalsena seda protsessi kõrvalt vaadata, siis peamiselt tundus, et asi polnud hinnas, vaid pigem selles, et müügitegevusega oldi väheaktiivsed,» ütles ta, lisades, et tihti andis riik segaseid signaale, kas hooneid ikka on müügis või ei ole.

Lisaks Harju ja Tõnismäe tänava majale jäi riigi kasutusse ka endine sotsiaalministeeriumi hoone Gonsiori tänaval. See aga müüdi juba mullu jaanuaris enampakkumisel 3,8 miljoni euro suuruse alghinnaga Kaamos Groupi tütarfirmale Avala OÜ.

Teine endine justiitsministeeriumi hoone Tõnismäe 8 on praegu konserveeritud. Rahandusministeeriumi kasutuses olnud endised hooned Endla ja Lõkke tänaval on jätkuvalt RKASi käes. Lõkke 5 ja Endla 13 majad on osaliselt üüritud, Lõkke 3a aga konserveeritud.