Lugeja küsib: millised ohud kaasnevad kaasomandis oleva korteri ostmisel?

Kaasomandis oleva korteri puhul võivad probleemid tekkida siis, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet korteri valdamisel ja kasutamisel. Foto: Arne Trautmann / PantherMedia / Arne Trautmann

«Millised ohud või eripärad kaasnevad kaasomanis oleva korteri ostmisel?» küsis lugeja.

Vastab Eesti Õigusbüroo jurist Merike Roosileht:

«Kaasomandi puhul on tegemist ühise omandiga, kus omand ühises asjas kuulub üheaegselt mõttelistes osades kahele või enamale isikule. Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed, kui seaduses või tehinguga ei ole sätestatud teisiti.

Igal kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused.

Kuivõrd kaasomandis oleva korteri puhul on kaasomanikele kuuluvad mõttelised osad piiritlemata, tuleb kaasomanikul oma õiguste teostamisel arvestada ka teiste kaasomanike õiguste ja huvidega nii, et ta ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.

Problemaatika kaasomandis oleva korteri puhul võib tekkida siis, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet korteri valdamisel ja kasutamisel. Keerulisemaks võib olukord kujuneda sellistel juhtudel, kui korteriomand on omandatud kaasomandina eri leibkonda kuuluvate isikute poolt või pärimise tulemusena. Nii võib näiteks ühe kaasomaniku sooviks olla anda korteriomand üürile ja saada üüritulust kasu, samas kui teise kaasomaniku huviks on seda kasutada ise oma eluruumina.

Olukorra võib veel keerulisemaks muuta siis, kui on olemas ka kolmas kaasomanik, kelle huviks on korteriomand üldse võõrandada ja saada selle võõrandamisest oma osale vastavalt hüvitist. Kui kõigi kaasomanike huvid on erinevad ja nad ei saavuta omavahel kokkulepet kaasomandis oleva korteri valdamisel ja kasutamisel, siis on ainuke võimalus pöörduda kohtusse vastava nõudega ja nõuda kaasomandi lõpetamist.

Kaasomandis oleva korteri ostmise puhul tuleb alati arvestada selle riskiga, et kaasomanikud ei pruugi saavuta kokkulepet selle kasutamises ja valdamises, samuti selle alal hoidmisega seotud kulutuste kandmisega. Kuna kaasomandis oleva korteri puhul kuulub kaasomanikele ühises asjas omand mõtteliste osadena, siis võivad vaidlused tekkida juba seoses selle renoveerimise või remondi teostamisega. Siin võib tekkida kitsaskoht, et ei saavutata omavahel kokkulepet kulutuste kandmise osas. 

Ka kaasomandi lõpetamisel võivad kaasomanike vahel tekkida eriarvamused, sest kaasomandi lõpetamisel jagatakse kaasomand vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui üks kaasomanikest soovib korteri reaalosana jätta endale, siis peab ta teistele kaasomanikele hüvitama rahas nende osa ühises asjas, lähtudes korteri turuhinnast. Nii võib kaasomanike vahel tekkida vaidlus seoses korteri turuväärtusega. Sellisel juhul tuleb tellida korteri turuväärtuse hindamiseks kinnisvaraeksperdilt korteri hindamisakt. Ka siin peavad kaasomanikud saavutama kokkuleppe, sest kui üks kaasomanikest ei lepi ühe kaasomaniku poolt tellitud eksperdi arvamusega, määrab selle kohus.

Kui aga kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva korteri jagamise viisi suhtes, siis otsustab kohus, kas korter jääb reaalosana ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse hüvitada teistele kaasomanikele nende osa rahas või müüa korter avalikul enampakkumisel või kaasomanikevahelisel enampakkumisel.

Kaasomandis oleva korteri puhul on välistatud, et korter jääb reaalosana ühele kaasomanikule, kui on selgunud, et tal puuduvad võimalused hüvitada teistele kaasomanikele nende osad rahas.

Kaasomandis oleva korteri puhul võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa võõrandada, pärandada ja pantida. 

Kaasomanik vastutab oma osaga ühises asjas. Kui üks kaasomanikest jätab oma rahalised kohustused krediidiandja või muu võlausaldaja ees täitmata, siis riskib ta sellega, et korteriomandile pannakse kohtutäituri poolt peale käsutamise keeld ja korterit ei saa müüa ilma kohtutäituri nõusolekuta. Võlausaldaja nõude rahuldamata jätmise korral võib kõne alla tulla korteriomandi sundmüük enampakkumisel ehk oksjonil. Sellisel juhul on kahjustatud ka teise või teiste kaasomanike põhjendatud huvid ja õigused. Ainuke võimalus vältida korteriomandi sundmüüki on maksta selle kaasomaniku võlgnevus.

Kaasomandis oleva korteri puhul võivad kaasomanike vahel tekkida vaidlused seoses selle kasutamisega seotud kulutuste kandmisega. Seda eriti siis, kui tegemist on erinevatesse leibkondadesse kuuluvate isikutega ja isikutega, kes ei ole enam omavahel abielus ja elavad eraldi. Nii  on praktikas tõusetunud probleeme, et peale abielu lahutamist jääb kaasomandina kuuluvasse korterisse elama üks endistest abikaasadest koos oma uue perega. Tekib küsimus, kes mille eest vastutab ja maksma peab. Üldjuhul kaasomanikud vastutavad oma kohustuste täitmise eest vastavalt oma osa suurusele. Kommunaalkulude tasumata jätmise  eest vastutavad mõlemad kaasomanikud vastavalt oma osa suurusele. Kui aga üks kaasomanikest ei saa teisest kaasomanikust tulenevatel asjaoludel korteris elada, siis seal elav kaasomanik peaks hüvitama teisele kaasomanikule selle kasutamisega seotud kahju, mis võiks olla tema osale vastav osa saamata jäänud üüritulust.   

Kaasomandis oleva korteri puhul võib olla raskendatud laenu võtmine pangast korteri peale, kui kaasomanike vahel pole sõlmitud notariaalset kasutuskorra kokkulepet.

Kaasomandis oleva korteri ostmisel tuleb arvestada, et tuleb olla valmis arvestama kõigi teiste kaasomanikega, sest kaasomandiga seotud olulisi küsimusi saab lahendada üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppega ja sellega peavad olema nõus kõik kaasomanikud.

Kaasomandis oleva korteri puhul pole ostueesõigust ja pole vajadust enne müügilepingu sõlmimist nõuda teistelt kaasomanikelt müügilepingu sõlmimiseks nõusolekut.»