Turukommentaar: kinnisvaraturg hingab maailma majandusega ühes rütmis

2010-2011 toimunud kinnisvaratehingute üheksa kuu võrdlus. Foto: Pm

Kinnisvaraturu positiivsetest arengutest saame lugeda iga nädal vähemalt korra. Kuid vähesed on vaevunud numbreid mullusega kõrvutama – võrdlus näitab aga, et 2010. aastal oli elukondlik kinnisvaraturg tänavusest isegi aktiivsem.

Kellelt teadlikult, kellelt teadmatusest, kuid eksitavaid sõnumeid kinnisvaraturu arengute kohta on tulnud aastate jooksul kõikidelt suurematelt kinnisvarabüroodelt. Ärgem mõistkem kedagi asjaoludesse süüvimata hukka, eriti kui isegi suurte analüüsiüksustega pangad ja ministeeriumid ei osanud kriisi õigeaegselt ette näha.

Praeguses olukorras mõnevõrra häirib, kui jätkuvalt pigistatakse tegeliku olukorra ees silm kinni ning surutakse tarbijatele peale kunstlikult ilustatud kinnisvarateateid.

Asjadest rääkimine nii, nagu need tegelikult on, kätkeb alati teatavaid riske – olgu selleks siis konkurentide või klientide pahameel, et «keegi püüab turgu alla rääkida».

Räägime asjast

Muu hulgas Eesti kinnisvaratehinguid kaardistav maa-amet lõi kaheksa aastat tagasi tänuväärse rakenduse, mis on täiesti avalik, kuid mida vähesed on õppinud korralikult kasutama.

See rakendus annab detailse ülevaate eri piirkondade tehingute kohta, võimaldades neid sorteerida tehingu liigi, asukoha, sihtotstarbe jm näitajate järgi. Kuna erinevaid võrdlusvõimalusi on tõesti kümneid, on alati võimalik nende vahel oskuslikult navigeerides leida seoseid, mis on tegelikkusest veidi paremad. Või halvemad.

Väidan, et kinnisvaraturu arengu kõige-kõige olulisem indikaator pole hinnatase ega tehingute maht, vaid tehinguaktiivsus. Tehingute arv määrab, kas kaubeldavad varad on likviidsed või mitte, see omakorda kujundab nende hinna.

Infomüra erinevate parameetrite tõusude või languste kohta on sisutühi, kuniks nende kõrvale pole pandud tehingute arvu – fakti, mis näitab üleüldises mõttes turu funktsioneerimist või mittefunktsioneerimist.

Maatulundusmaad

Kui kõrvutame mullu üheksa kuu jooksul tehtud kõik kinnisasjade ostu-müügitehingud 2011. aasta ostu-müügitehingutega, on täheldatav tõepoolest väike tõus (3,4 protsenti). Tehingute rahalisi mahtusid kõrvutades saame suisa 28-protsendilise tõusu ning kui vaatame eri piirkondade hinnamuutusi, annavad ka need aastaseks kasvuks kümneid protsente.

Kõikidel sellistel suhtarvudel on korralik uudisväärtus ja seda ei jäeta kasutamata. Kuid numbrite taga on peidus enamatki.

Tehingute arvu tõusu kompenseerib tegelikkuses täielikult üks aktiveerunud segment – maatulundusmaad, mida riik oma kinnisvaraportfelli korrastamiseks erakorraliselt väga suures mahus turule paiskas ning mida kõrvalkinnistute omanikud varmalt ära kasutasid, et oma maavaldusi laiendada.

Elamispindade peamiselt statistilist hinnatõusu toetab aga tugevalt muutunud tehingute struktuur, kuna keskmisest paremal järjel olevad inimesed on väsinud ootamast ning ostavad senisest kallimaid varasid. Ongi kõik. Selline oligi 2011. aasta turu aktiveerumine.

Elukondlik kinnisvara

Eesti rahvale kõige olulisema segmendi, elukondliku kinnisvara tehingute arvu osas pole aga mingisugust aktiveerumist aastaga toimunud. Enamgi veel – paljudes jõukamates piirkondades on tehingute arv esimese üheksa kuu võrdluses lausa miinuses.

Võttes arvesse mullust sügist, mil euroga liitumine oli kindel ja elukondlikul turul toimus märkimisväärne elavnemine, pole ilmselt ka terve aasta võrdluses paremat tulemust oodata.

Turu passiivsuse põhjusi pole vaja kaugelt otsida. Tõsi, elu Eestis paraneb, SKP tõuseb, ekspordimahud teevad uusi rekordeid, töötus kahaneb ja aset leiab palju muidki positiivseid sündmusi.

Küll aga on euro käibelevõtt pannud leibkondade igakuistele kulutustele tugeva põntsu, mis annab kohe tunda ka nende laenuvõimekuses. Lisades siia negatiivsed uudised rahvusvaheliselt areenilt, millega kaasnevad globaalsete arvamusliidrite hoiatused uue võimaliku finantskriisi suhtes, on igati mõistetav, miks kinnisvaraturg pole oodatud tempos arenenud.

Et mitte lõpetada negatiivse sõnumiga, usun siiralt, et Eesti kinnisvaraturg muutub lähiaastatel aktiivsemaks. Selleks peavad aga kõigepealt turud maha rahunema – nii riigisisesel kui ka rahvusvahelisel tasemel.

Kui me 2008. aasta sügisel lahvatanud kriisist ka muud ei õppinud, siis ehk seda, et Eesti majandus ja kinnisvaraturg ei ela omas mullis, vaid on osake märksa suuremast süsteemist, mis tervikuna hingab väikeste ajanihetega siiski ühes rütmis.