Ardi Roosimaa: ettevaatust – uus kinnisvarabuum!

Ardi Roosimaa Foto: Erakogu

Kinnisvaraspetsialist Ardi Roosimaa kirjutab, et viimase aja positiivsed majandusuudised on taas kord ellu toonud kiirustava ja läbimõtlemata impulsstarbimise trendi, mis laieneb kahjuks ka kinnisvarale.
 

Viimaste aastate muutused kinnisvaraturul ja majanduses üldisemalt on taastanud suure osa asjaosaliste kainest mõistusest, kuid mõned märgid teevad endiselt rahutuks.

Kriisi ajast oleksime pidanud õppima, et kinnisvaraga võib kaotada rohkem kui võita. Kui kinnisvara väärtus kahaneb, siis kaotame tõenäoliselt raha. Kui aga kinnisvara kvaliteet kahaneb, kaotame midagi palju väärtuslikumat – elukvaliteedi. Ja selle taastamine ei ole ainult finantskatsumus, see on katsumus emotsionaalsel ja inimsuhete tasandil.

Selliste olukordade ettenägemine on oluline just kinnisvara soetamise hetkel, mistõttu hea ostja/omanik hindab oma tehingu objekti põhjalikult ja igast küljest.

Viimase aja positiivsed majandusuudised on taas kord ellu toonud kiirustava ja läbimõtlemata impulsstarbimise trendi, mis laieneb kahjuks ka kinnisvarale. Seda eriti elukondlikule, mille puhul reeglina matemaatilisi kalkulatsioone ei tehta ja tehinguid juhibki peaasjalikult emotsioon.

Kus see oht siis peitub?

Eestlastele meeldib hinnata oma pisikese kodumaa saavutusi ja sellega samastuda, sageli ka siis, kui mingit isiklikku seost ühissaavutusega pole. Kriisi ajal räägiti mõistlikust kulutamisest ja võimalusest odava hinnaga asju (sh kinnisvara) soetada. 2010. aasta teisest poolest müügiretoorika muutus – enam ei räägitud võimalusest midagi odavalt soetada, vaid jälle toodi argumendiks väärtuse/hinna kasv – hirmutavalt sarnane buumiaastatega.

Euro ootuse ja majanduskasvu valguses tekkis kinnisvaras tehingutelaine, mille põhjendamiseks analüütiline materjal alust ei anna. Elutingimuste parandamine on muidugi alati tervitatav, sest tõstab produktiivsust isiklikul pinnal, aga vaatama peaks ka ajendeid. Tehinguaktiivsus kasvas ja sellest tulenevalt tõusid ka hinnad, turule tuli uusi elamispindu ja see omakorda muutis keskmist võrreldavat hinda.

Mis aga isiku eelarvesse puutub, siis tegelik võime laenu teenindada või investeerida kahaneb – ostujõud endiselt kahaneb ning vaadates tegelikke hinnatõuse ostukorvis, energias, majapidamises, pole väga roosilisi aegu oodata isegi siis, kui sissetulekud kasvaks järgmisel paaril aastal stabiilselt kümme protsenti aastas.

Seega on praegu oht rohkem kui varem oma tulevikuvõimet üle hinnata ja teha investeeringuid, mis tegelikult kasumit ei tooda. Kinnisvara investeering võib teenida väga head kasumit, aga elamispinna puhul peaks seda võtma kui kuluallikat. See paneb asjad õigesse perspektiivi, kui te just ei plaani iga paari aasta järel kolida. Kinnisvarainvesteeringut ei tasu teha endast sõltumatule kasvule.

Kinnisvara jäägu ikka kinnisvaraks – pikaajaliseks, kulukaks, kohanemist nõudvaks ja liikumatuks asjaks, mis peab olema sobiv inimesele kasutada ning sulanduma keskkonda.

Samavõrra kui materiaalset väärtust peab kinnisvara puhul hindama avalikku, esteetilist ja emotsionaalset väärtust. Sellest ka ajalooline vajadus koolitada oskuslikke kinnisvara kavandajaid – arhitekte – ja rajajaid – ehitajaid. Buumiaegses tunnetepuntras tundus paljudele (ekslikult), et nende vanade kunstidega võib tegeleda igaüks. Kogemused näitavad, et see valearvamus tegi palju omanikke ja investoreid õnnetuks.

Vahvad kaasaegsed müüginipid rõhutavad sageli vajadust teha mingi ost just nüüd (tihti isegi kiirustades). Tavaliselt on kinnisvara soetamise otsus vaja teha pikemaks ajaks ja mitte tingimata nüüd.

Kinnisvara soetamise vajaduse puhul peab klient kindlasti meeles pidama, et elamispinda on vaja elamiseks ja äripinda on vaja majandustegevuseks. Investeeringuid kinnisvarasse teevad investorid, kes soovivad paigutada vaba raha, et sellelt teenida.

Kui need tõed ununevad, saamegi kompoti, milles järjekordne elamispind soetatakse raha teenimiseks, äripind vaba raha paigutamiseks ja investeeringuobjektis elatakse. Sellise äraspidi tulemusega pole keegi rahul – elamispind kulutab raha, vaba raha on vaja põhitegevuses ja investeering kaotab kasutades väärtust.

Mõeldes kinnisvara soetamisele või müügile, peaks hindama, kas seda tegelikult ka vaja on.

Kas eesmärk on paremini elada, äritegevusega raha teenida või vaba raha efektiivsemalt paigutada? Kas oled küsinud spetsialistidelt nõu objekti omaduste ja hinna kohta? Kui pikaks ajaks kavatsed oma elu- või äritegevuse selle objektiga siduda? Kas objekt vastab sinu maksevõimekusele / raha hulgale?

Kas objekt vastab sinu esteetilistele või imagoloogilistele nõuetele? Kas sa usaldad isikut, kellega tehingu sõlmid? Kas sa usaldad isikut, kes aitab tehingu toimumisele kaasa (maakler, pankur, hindaja, haldaja, nõustaja jne)?

See on algeline loetelu esimestest mõtetest, mis peaks natuke arutlemist nõudma.

Otsuse tegemist varjutavad sageli peened müügijutud ning reklaam- ja veebilehed, millel puudub sisuline informatsioon. Kiirustamisele survestavad müüginipid, mis viitavad teisele imaginaarsele ostjale või arusaamatule turu kasvule. Muidugi ka paljud muud vahvad nipid, mida siinkohal ei hakka loetlema. Tihti ei suudagi ostja sellisele müügisurvele vastu panna, kuigi tegemist ei tohiks olla igapäevase tehinguga.

Kohane oleks võtta aega. Koguda põhjalikult informatsiooni, mida leiab tänapäeval lihtsalt nii registritest kui ka paljudest internetiallikatest. Hinnata müüja või vahendaja antud infot, sest reeglina annavad professionaalsemad ja usaldusväärsemad partnerid väga palju kontrollitud ja kvaliteetset informatsiooni.

Lisaks sellele hinnata, kas vaadeldav objekt objektiivselt oma keskkonda sobib ning ka seda, kui palju on objekti endasse ja selle müüki panustatud. Hea info on tavaliselt asjalik ja ammendav.
Positiivsed majandusuudised ei tähenda tavaliselt seda, et kinnisvara väärtus hakkab kohe kasvama. Nõudlus kinnisvara järele on tugev, kui seda toetab isikute sissetulekute kasv. See aga järgneb üldisele majanduskasvule viivitusega.

Ajalooliselt on kinnisvara pakkunud tootlust, mis ületab mõõdukalt pangadeposiidi intressid. Kui te lähete spekuleerima väärtuse kasvuga, siis mõelge sellele, sest head kasvuperioodid vahelduvad järskude langustega. Aga kui teil on vajadus elukvaliteeti parandada, siis unustage turuhind ning mõelge teistele väärtustele ja kinnisvara osale teie elus.

Soetades kinnisasja sihipäraselt, võib suurepärase tehingu teha nii kriisi põhjas kui buumi tipus. Prioriteedid peavad paigas olema! Agressiivsed müügistrateegiad üldjuhul segavad nii klienti kui pakkujat. Halb tehing ei tee kedagi rõõmsaks.

Kinnisvara on mitmetahuline

Et mõista kinnisvara, peaks meeles pidama, et see on mitmetahuline objekt. See on kestev (pikaealine) – normaaltingimustel rajatakse kinnisvaraobjekt vähemalt ühe inimpõlvkonna kestvaks perioodiks. See on unikaalne (keerukas hinnata) – iga kinnisvaraobjekt vajab põhjalikku analüüsi, identselt samastatavaid objekte peaaegu pole (väikeste mööndustega korteri puhul).

See on kulukas (suur tehingukulu) – kinnisvara ei ole olemuselt jooksev kulutus, nii eraisiku kui suurinvestori puhul on tegemist märkimisväärse kapitalimahutusega. See on aeglane (pika kohanemisega) – keskkonda sulandumine võtab sageli aastaid ja muutuvas linnakeskkonnas võib kohanemisperiood vahest ületada objekti kasuliku eluea.

See on duaalne (tavaliselt investeering, aga vahel ka tarbimisobjekt) – sõltuvalt eesmärgist on tegemist kas kasumit tootva või elukvaliteeti muutva investeeringuga. Samas väga aktiivsetel turuperioodidel on väiksemate kinnisvaraobjektide puhul tegemist tarbimisobjektiga, mis vahetab kiirelt omanikke ja kulub. Ja lõpuks: kinnisvara on liikumatu (maa või maaga seotud) – seda ei võta selga, et teise kohta viia.

Vaatamata kõigele sellele on endiselt väga levinud arvamus, et kinnisvara teeb lihtsalt rikkaks. Lihtne on äri, mida süvitsi teatakse! Kinnisvaraturu osalistest 90 protsenti ei tea kinnisvaraärist suurt midagi, aga miskipärast arvavad, et sellega on lihtne rikkaks saada. Irooniline soovitus neile võiks kõlada: «Proovige pangandust!»
Ardi Roosimaa on Uus Maa Property Advisorsi juhatuse esimees